מצוקת הדיור בתל אביב-יפו היא חריפה. חריפה במיוחד. זו לא ממש המצוקה, אלא המחירים, ובעיקר עליית המחירים הבלתי שפויה שהפכה את הזכות למגורים, דירה, בית, לחלום באספמיה. עליית המחירים הזו פוגעת בכולם: בקשישים הנאלצים להתנתק מקהילתם וסביבתם המוכרת, במשפחות המחפשות דירות גדולות מעט יותר מחוץ לעיר, ברווקים המתרחקים ממקומות התרבות והבילוי, בצעירים הנאלצים להתרחק מריכוז מקומות התעסוקה והסטודנטים, שכבר אינם מסוגלים לשכור חדר בעיר שהייתה משאת נפשם.
>> באגודת הסטודנטים טוענים: מרצ מתנגדים לנו מסיבות פוליטיות
לכל אלה צריך למצוא פתרון, והפתרון הזה קיים. הוא קיים בקידום רעיון של דיור בר השגה, ובתל אביב-יפו הוא ישים במיוחד. כן, דווקא כאן. כדי להבין מדוע היתרון הזה כה ישים ואפשרי בעיר הזו, יש להבין מספר דברים. ראשית, צריך להבין כי כרבע משטחי העיר הם בבעלות ישירה של עיריית תל-אביב -יפו. לכן, הפתרון לבניית דירות במחיר קבוע מראש הוא יחסית פשוט. כעת, יש להבין ממה מורכבים מחירי הדיור. שלושת המרכיבים העיקריים שקובעים את מחירי הדיור הם עלות הקרקע, עלויות הבניה והרווח היזמי. בתוך השילוש הקדוש הזה יש מרכיב אחד שאינו משתנה (כמעט) מעיר לעיר, והוא עלויות הבניה.
עלות הקרקע היא המרכיב העיקרי המבחין בין מחירי הדיור בערים השונות בארץ. איזה מזל הוא אם כן, שעיריית תל אביב-יפו מחזיקה באחוזים כה ניכרים מהקרקעות שבשטחה. כך שאפשר להוריד את עלות הקרקע ממחירי הדיור, בערים, כמו תל אביב שמחזיקות בעצמן בקרקעות. מרכיב הקרקע הרי הוא המאמיר המרכזי של מחירי הדיור, כך שבחשבון פשוט אם עלות הקרקע אינה חלק מהמחיר של הדירה (והיא לא, כי היא הקרקע שלך, שלי ושל כל תושבי העיר), העלות הנותרת היא של הבניה, וגם אותה העירייה יכולה לבצע. אולם עיריית תל אביב-יפו בוחרת שלא לבצע ואז מעמיסה עלינו גם את הרווח היזמי.
רווח יזמי הוא אותו הפרש בין ההכנסה ליזם מבניה לבין העלויות שלו. ככל שהסיכון בפרויקט גבוה יותר, כך מצפה החברה המבצעת לרווח יזמי גבוה יותר. ובמקרה של בניה על קרקע עירונית של דירות במחיר מופחת, ברור שרמת הסיכון היא נמוכה. מה הסיכוי, אם כן, שדירות קטנות ברמת אביב במחיר סביר תעמודנה ריקות? הרווח היזמי בשוק נקבע על ידי הוצאת פרויקטים כאלו למכרז. היזם שמציע את המחיר הנמוך ביותר הוא הזוכה, קרי היזם המבקש לעצמו רווח היזמי הנמוך ביותר הוא הזוכה.
מכל האוכלוסיות המשלמות את המחיר שגובה מצוקת הדיור בתל-אביב, הסטודנטים הם יוצאי דופן, משום שלהם יש פתרון - מעונות סטודנטים. פתרון מוכר שהתמיכה בו גורפת. וכך, לפני מספר שנים נפתח השער בקידום רעיון של הקמת מעונות לסטודנטים במתחם הקמפוס של אוניברסיטת תל אביב. לצורך כך אושרה בשנת 2003, תוכנית בניין עיר המאפשרת בניית מעונות סטודנטים בשטח כולל של לא פחות מ48,000 מ"ר, שאמור לאכלס 2,300 סטודנטים. בשנת 2006 התקשרה האוניברסיטה עם יזם יחיד, חברת "שיכון ובינוי" בבעלות שרי אריסון, שקיבלה זכות סירוב ראשונה לבניית כל המעונות בקמפוס, כלומר הפכה ליזם יחיד אפשרי. בשלב זה נפער לרווחה הפתח להגדלת הרווח היזמי. אך גם כיזם יחיד, כשהפתח לרווחים גדול, נכון היה לשיכון ובינוי לשאוף להחביא אותם רווחים. הצנעה תמיד טובה לרווחים. ואם אפשר להגדילם עוד ועוד מה טוב.
עדיף קצת מכלום?
ואכן זה מה שקרה בפועל. שיכון ובינוי של שרי אריסון הפכה את מעונות הסטודנטים לפרה חולבת. כדי להבין נקודה זו חשוב לדעת שלאורך הדרך, אף לא פעם אחת, לא ראתה המועצה אף דו"ח של האוניברסיטה או תכנית עסקית של שיכון ובינוי המציגים את הנתונים הכספיים של הפרויקט. לכן, לא ניתן לדעת מהו הרווח האמיתי של שיכון ובינוי מהפרויקט, ובהתאם לכך, לא ניתן לדעת האם שכר הדירה שנקבע עבור הסטודנטים הוא הנמוך ביותר שניתן להשיג עבורם. אך בעלי חוש ריח טוב יכולים לנחש את ההמשך. בבדיקה שערכה מרצ ת"א-יפו בדו"חות הכספיים של "שיכון ובינוי", ובמצגות שפורסמו מטעמה, נמצא כי הכנסות הפרויקט מוערכות בכ-30 מיליון שקל בשנה (זאת עוד לפני שאושרו תוספות הבנייה!), בנוסף, נמצא שעלות הפרויקט כולו ביחד עם פרויקט שיפוץ מעונות איינשטיין עומדת על כ-450 מיליון שקל. לא צריך לרדת לפרטים הקטנים, אפילו לא צריך להשתמש במחשבון, כדי להבין שהפרויקט מניב ליזם תשואה פנומנאלית, גבוהה הרבה יותר מ5-6% כמקובל כיום.
יתירה מכך, במקום להגיע לניצול מקסימלי של הבניה באזור, שיכון ובינוי מסתפקת בניצול חלקי בלבד של השטח שאושר לבניה (60%), ולכן במקום לאכלס 2,300 סטודנטים כפי שנקבע בתכנית, היא תבנה מעונות ל-1600 סטודנטים בלבד. כלומר, 700 מיטות פחות.
לכן, המסקנה היחידה היא ששיכון ובינוי רוכבת על גבם של הסטודנטים. במקום לבנות מעונות ל-2300 סטודנטים, היא בונה ל-1600 בלבד, ובמקום לגבות שכר דירה במחיר בר השגה, היא תיגבה מהם שכר דירה במחירי השוק ברמת אביב (כ-2000 ₪ למיטה בממוצע). אז מה קיבלנו? פחות מידי יחידות דיור,שכר דירה יקר מידי ויזם אחד שמרוויח הרבה.
אם זו המציאות, למה הסטודנטים נרעשים ומבקשים לבנות את המעונות כעת ובמתכונת המוצעת של היזם ? מכיוון שהם חוששים, ובצדק. הם למדו עם השנים כי עדיף להם מעט מלא כלום. אבל זו שגיאה מוחלטת. שגיאה שציבור הסטודנטים בפרט ותושבי תל אביב יפו בכלל ישלמו עליה מחיר כבד ולאורך זמן. כולנו יודעים שהזמני הוא הדבר הכי קבוע במציאות הפוליטית הישראלית ואם פרויקט כזה שהוא לא פחות משיטת שקשוקה נוסח ת"א יאושר עכשיו, הסטודנטים יוכלו לחלום על שיפור תנאים והרחבת המעונות מאוחר יותר. לכן, מרצ ת"א-יפו הגישה ערר נגד ההחלטה כי גם אחרי שרון חולדאי כבר לא יהיה ראש עיריה ואפילו יו"ר אגודת הסטודנטים כבר ימצא את עצמו בתפקיד מפתח במערכת הפוליטית בתל-אביב-יפו, עדיין תהיה אוניברסיטה ויהיו סטודנטים שגם הם זכאים למעונות באיכות טובה ובמחיר נמוך משמעותית ממחירי השוק, ורצוי שיהיו כמה שיותר מאלה.
מיקי גיצין הוא מועמד ברשימת מרצ למועצת עיריית ת"א-יפו