קיימות 3 שיטות שומה. הראשונה היא שיטת ההשוואה בה בוחנים עסקאות בנכסים דומים לנכס הנישום ומקישים מהן על שוויו. השניה היא שיטת ההכנסות לפיה מעריכים את שווי הנכס לפי זרם ההכנסות העתידיות הצפויות ממנו (דמי שכירות). השלישית מכונה גישת העלות, לפיה שוויו של נכס מקרקעין הינו הערך המצטבר של שווי הקרקע, שווי המבנה ושווי מרכיב היזמות. (בקיצור, אל תסתבכו... תפנו לשמאי מקרקעין, הוא כבר יידע מה לעשות).
מהו פרויקט פינוי-בינוי?
פרויקטים שמטרתם לסייע בהתחדשות עירונית. במקום שבו עומדים מבנים ישנים, מאשרות ועדות התכנון תוכניות מתאר שמאפשרות הגדלה של מספר יחידות הדיור הקיימות (בדרך כלל פי 4). בדרך זו יכול יזם לממן הקמת בנין חדש מודרני, הקצאת דירות חדשות משודרגות וגדולות יותר לבעלי הדירות בבנין הישן, לעמוד בתשלומים הנדרשים כגון היטל השבחה ואף להרוויח משיווק הדירות הנוספות.
מה זה תמ"א 38?
זו תוכנית מתאר ארצית שמטרתה לאפשר מיגון של בנייני מגורים כנגד רעידות אדמה. בגרסתה הראשונה איפשרה התוכנית תוספת של דירות על גג הבנין בכפוף להתחייבות היזם לבצע בו חיזוק כנגד רעידות אדמה, בדרך כלל מבצע היזם בנוסף גם שיפוץ ושידרוג של הבנין. לאחרונה אושרה גירסה חדשה של תוכנית המתאר הארצית לפיה ניתן במקרים מסוימים להרוס את הבנין ולבנות במקומו בנין חדש מודרני ובעל חיזוקים מתאימים, גרסה זו צפויה להרחיב את כדאיות המימוש של התוכנית ולהביא למיגון של בניינים רבים יותר.
האם כדאי להשקיע בקרקע חקלאית?
קודם כל צריך להיזהר! לצערי, במקרים רבים המידע שניתן למתעניינים הינו מטעה ומדובר בקרקע שסיכויי הפשרתה אפסיים והרוכש עלול לשים כספו על קרן הצבי. יש לבדוק את מצבה התכנוני והמשפטי של הקרקע המוצעת באמצעות אנשי מקצוע ורק אם יש פוטנציאל ממשי לשינוי יעוד עתידי ניתן לרכוש, ושוב, בזהירות הראויה ובמחיר ריאלי.
מהו היטל השבחה?
זהו היטל שמשולם לועדה המקומית לתכנון ולבניה כאשר מבקשים היתר בניה בנכס או כשמעוניינים למכור אותו. ההיטל נובע מתוכניות מתאר שאושרו בנכס במהלך השנים והשביחו אותו על ידי הגדלת זכויות הבניה המותרות, או בדרכים נוספות. שיעור ההיטל הינו מחצית מההשבחה! שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית עורך את שומת ההשבחה, הנישום רשאי לערער באמצעות שמאי מטעמו, והמחלוקת מועברת להכרעתו של שמאי מכריע (ישמחו השמאים...).
מה הכי חשוב לבדוק כשרוכשים דירה?
קודם כל ולפני הכל מיקום. בחירת המיקום היא סובייקטיבית, השפעת המיקום על המחיר הינה מכריעה. יש המעדיפים לרכוש דירה באזור מפותח שנהנה מרמת ביקוש גבוהה אך גם עלות הדירה גבוהה, ויש שמוכנים לרכוש דירה באזור מתפתח, במחיר נמוך יחסית, אך צפוי להשביח לאחר שהחלטנו על מיקום נבחן גם את גיל הבנין, שטח הדירה, מספר החדרים וסטנדנד הבניה. אלה הגורמים העיקריים המשפיעים על שווי, אבל אל תשכחו לבדוק גם מה יש בסביבת הנכס – חוף ים ונוף משגע או מטרד של כביש ראשי, בנייני ציבור, בידקו בועדה המקומית האם מתוכנן משהו בקרבת הנכס שלא תופתעו בעתיד.
האם כדאי לרכוש דירה להשקעה?
אני ממליצה בחום, דירת מגורים מתאימה מאד כהשקעה סולידית לטווח ארוך. כמובן שיש לשקול בחוכמה איזו דירה מתאימה להשקעה. כאן יש מספר שיקולים, יתאים כמובן אזור מתפתח שעתיד להשביח את עצמו ואת מחירי הדירות שבו, או לחילופין אזורים שצמודים לאוניברסיטאות ומכללות בהם יש דרישה מוגברת לשכירות. רצוי לתכנן את ההשקעה כך שהשכירות תכסה את מרבית המשכנתא שנלקחת לצורך רכישת הדירה.
