בחודש שעבר נצפו פועלים באורחן דברת. המקום שבשנות ה-90 היה מוקד עלייה לרגל ולרכב, אבל כבר 20 שנה עומד נטוש, נראה פתאום כאילו הוא עובד על קאמבק. אבל בירור קצר העלה שזה משהו אחר לגמרי: המועצה האזורית עמק יזרעאל, שהאורחן נמצא בשטחה, הוציאה "צו שמירת ניקיון", שמשמעותו דרישה לטפל בעזובה שפשתה באתר – טינופת, עשבייה ומה לא. החברה שהמתחם נמצא בבעלותה, נצבא החזקות, הזדרזה לקיים את הצו בעזרת פועלי ניקיון. השבוע ביקרנו במקום, והצמחייה והלכלוך שהצטברו מחוץ למבנה אכן טופלו. בפנים, לעומת זאת, עדיין נראים הרס רב, חומרי בניין ומפגעים רבים. פתיחה מחדש? לא באופק.
אורחן דברת נפתח ב-1996, רגע לאחר האופוריה של חתימת הסכם השלום עם ירדן. הוא היה מרכז תיירות וקולינריה שבקומה התחתונה שלו פעלו מתחמי אוכל, מסודרים כמו שוק פתוח, ובקומה העליונה היה אולם כנסים. הר התבור נשקף מבעד חלון גדול, ומעת לעת הוקרן שם סרט תדמית על עמק יזרעאל והסביבה.
הצמיחה של המקום היתה מטאורית. המבנה המפורסם עם הכדור הכתום – על כביש 65, לא רחוק מעפולה – היה תחנת חובה לכל מי שעבר בסביבה, לרבות אוטובוסים עם תלמידים בטיולים שנתיים. לפני חילופי המילניום דובר על פתיחת עשרה אורחנים דומים ברחבי הארץ (בפועל נפתח רק אחד, בכרמל), ובדברת תוכננה גם הקמת מלון של 110 חדרים. אך כגודל הנסיקה – כך גודל הנפילה.
השבוע ביקרנו באורחן דברת, וגילינו שהצמחייה והלכלוך שהצטברו מחוץ למבנה נוקו. בפנים, לעומת זאת, עדיין נראים הרס רב, חומרי בניין ומפגעים רבים. פתיחה מחדש? לא באופק
מי שניהלה את האורחן בתחילה הייתה חברת מובנפיק השווייצרית, בבעלותו של תד אריסון. בשנת 2000 היא עזבה את הפרויקט; יש הטוענים שזה היה בגלל פרוץ האינתיפאדה השנייה, אחרים אומרים שבגלל הקושי להתמודד עם הסטנדרטים הישראליים. כך או כך, המקום הצליח לשרוד עוד כחמש שנים כשחנויות נסגרות ונפתחות כל הזמן, ובשנת 2005 ננטש סופית. תשע שנות פעילות, וכבר נגמר.
נצבא, שהייתה שותפה להקמת האורחן, היא כיום הבעלים הבלעדי של המתחם הנטוש. מדובר בחברת ענק – איירפורט סיטי, החברה-האם של נצבא, נסחרת לפי שווי של יותר מ-6 מיליארד שקל – וככזו היא מחזיקה בנכסים שונים מאוד עם סיפורים שונים מאוד. עם זאת, נדמה שנצבא פיתחה התמחות משונה: פילים לבנים. מבנים גדולים, מרכזיים, שבמשך שנים מתפוררים או ננטשים לחלוטין.
מקרה שונה מאוד מזה של אורחן דברת, ובכל זאת קצת דומה, הוא מלון שרונה. הקרקע שעליה נבנה המלון היא גן עדן נדל"ני, במרכז של מרכז תל אביב, בין קניון עזריאלי למרכז הקניות שרונה. נצבא זכתה במכרז על הקרקע כבר ב-2011, הבנייה החלה כבר ב-2014, אבל מה שתוכנן כמלון הגבוה ביותר בישראל – 58 קומות, שחלקן ישמשו גם למגורים – הוא עדיין רק שלד של בניין.
השבוע ביקרנו באתר הבנייה של מלון שרונה, שהעבודה בו חודשה לאחרונה לאחר שהופסקה ב-2022 עקב מחלוקות בין נצבא לקבלן המבצע, אלקטרה. אז עבודות יש, אבל במקום אין אפילו שלט שיעיד על מה שאמור להיות מוקם. מי שרוצה לראות הדמיה מוזמן להיכנס לאתר של משרד האדריכלים יסקי-מור-סיוון, שם מצוין בין השאר כי במלון יהיו 880 חדרים. בשטח – כלום.
לא חסרות סיבות לעיכובים בבניית גורדי שחקים, ובמקרה של מלון שרונה בהחלט היו כאלה. "אסור לשכוח שהייתה קורונה, שהשביתה את המדינה, שכבר שנה וחצי יש מלחמה, שהעבודות להקמת הרכבת הקלה גורמות לכאוס במרכז תל אביב. היו גם מחלוקות עם מינהל מקרקעי ישראל ועם אלקטרה", אומר השבוע גורם המעורה בפרטים. "זה נלעס כמו מסטיק, יותר מדי סחבת", טוען מנגד אדם שמכיר את הפרויקט. "היה אפשר לבנות את המלון בשלוש-ארבע שנים, זה לא נתפס שעברו 14 שנה. הימשכות ההליכים גורמת מן הסתם לעלייה במחיר הנכס, אבל מצד שני היו יזמים שבדקו אפשרות של שותפות כלשהי עם נצבא וירדו מזה בגלל הסחבת. אפילו דונלד טראמפ שקל להיכנס לזה, עלתה האפשרות שהוא יחכור את המלון, אבל הכל נתקע".
בנייתו של מלון שרונה בתל אביב החלה כבר ב-2014, אבל מה שתוכנן כמלון הגבוה ביותר בישראל – 58 קומות – הוא עדיין רק שלד של בניין. לפחות העבודות חודשו לאחרונה
לפני כחודש דיווחנו כאן על עבודות במלון הנסיכה באילת, עוד נכס של נצבא שעמד נטוש במשך כעשור לפני שהנצו בו פיגומים. בדברת, בתל אביב או באילת – בהזנחה, בגרירת רגליים או בסחבת – האם החברה שבשליטת איש העסקים קובי מימון מגדלת במכוון פילים לבנים? אם כן, איזה היגיון כלכלי מסתתר מאחורי המדיניות הזאת? ואם לא, איזה הסבר אחר יכול להיות לרוחות הרפאים התיירותיות והנד"לניות של נצבא?
פח זבל אחד גדול
נצבא היא אחת מחברות הנדל"ן המניב הגדולות ביותר בישראל. בין השאר היא הבעלים של כ-160 אלף מ"ר שטחי מסחר בשבעה קניונים ומרכזים מסחריים, משרדים בשטח כולל של כ-240 אלף מ"ר, שמונה תחנות דלק ו-13 תחנות מרכזיות, בהן התחנה המרכזית החדשה בתל אביב, התחנה המרכזית בירושלים ו"מרכזית בת גלים" בחיפה, שנסגרה בשנת 2003 – ומאז, תיראו מופתעים, עומדת נטושה. נצבא מחזיקה גם במאות אלפי מ"ר של שטחי מסחר, משרדים וקניונים. "מבחינה פיננסית זאת חברה שיכולה להרשות לעצמה חשיבה אסטרטגית לטווח ארוך", אומר גורם בשוק המעורה בעסקי החברה. "לא לכולם יש פריווילגיה כזאת וחזון עתידי כזה לטובת החברה לאורך זמן".
אותה חשיבה אסטרטגית הוכתרה בתחקיר "גלובס" מ-2021 כ"שיטת נצבא לעיכוב פרויקטים"; חודשיים לאחר מכן פורסם גם ב"המקום הכי חם בגיהנום" תחקיר על "שיטת נצבא" כפי שהודגמה באחד הנכסים המוכרים ביותר של החברה, התחנה המרכזית החדשה בתל אביב. עו"ד צבי שוב, המייצג את ארגון בעלי החנויות בתחנה, אומר השבוע: "התחנה היא המחדל הכי משמעותי בתחום הנדל"ן שאני מכיר בארץ, פיל לבן שמחציתו בנויה ללא היתר וללא תב"ע מאושרת, וסגור לפעילות. כולם יודעים שזה מחדל ואף אחד לא פוצה פה".
קובי מימון, בעל השליטה באיירפורט סיטי הציבורית ובנצבא המוחזקת בידיה, נחשב לגאון עסקי. אם יש דבר שכל המרואיינים לכתבה זו מסכימים עליו, זה שהאיש יודע בדיוק מה הוא עושה
אדם שמכיר מקרוב את המאבקים המשפטיים של בעלי העסקים בתחנה מוסיף: "השיטה של נצבא היא 'לחנוק' את הנכס מתוך כוונה שהשוכרים ירצו לצאת, וזה יאפשר להשתלט על החנויות בהשקעה כספית נמוכה במקום לשלם דמי פינוי או קנס על יציאה מהסכם קיים. לגבי בעלי החנויות – גם את חייהם ממררים, ומטבע הדברים, חלקם מתייאשים ומוכרים לנצבא את החנות. יש חנויות שהיא קנתה ב-5,000 דולר".
מה אמור לקרות בסוף אותו "חנק"?
"קובי מימון יודע שהתחנה המרכזית היא פרויקט נדל"ן, וזה מה שמעניין אותו. עד שזה יקרה, לא בוער לו שום דבר. הוא ממשיך לקבל עשרות מיליוני שקלים בשנה ממפעילי התחבורה וממשרד התחבורה. הנהנה היחיד מהמצב הוא מימון".
חברת מועצת עיריית ת"א וראש האופוזיציה בעירייה, שולה קשת, אומרת השבוע על התחנה: "המצב שם הוא זוועת עולם. יש שם מעשי אונס ורצח, יש שם שטחים עצומים ללא שימוש, וזה גם זיהום האוויר הכי גדול בישראל". את ההזנחה שמתארת קשת מזכירים גם בעלי החנויות במתחם, שנצבא הפכה ל"פח זבל אחד גדול", כפי שנטען באחת התביעות.
פסק דין שניתן ב-2017 על ידי השופט בנימין ארנון קבע כי התחנה "הוזנחה במכוון" כדי שנצבא תוכל לרכוש אותה בזול; לפי פסק הדין הביאה נצבא לקריסת התחנה והכניסה אותה להקפאת הליכים, מה שאפשר לה לפעול באופן שמשרת את האינטרסים שלה – ובניגוד לאינטרסים של התחנה עצמה. השופט קבע כי התוכניות של נצבא לאורך כל הדרך היו למנוע את שיקום התחנה כדי למצות את האינטרס העסקי שלה בנכס ובפיתוחו. וזה חתיכת אינטרס: תוכנית המתאר המעודכנת של תל אביב מייעדת את השטח, לאחר שתפונה התחנה, למגדלי מגורים, שטחי מסחר ומשרדים.
"השיטה של נצבא", אומר אדם שמכיר מקרוב את העסקים בתחנה המרכזית החדשה, "היא 'לחנוק' את הנכס. כך השוכרים ירצו לצאת, ויתאפשר להשתלט על החנויות בהשקעה נמוכה"
מי שמשלמים בינתיים את המחיר הם בעלי החנויות והשוכרים בתחנה. באחרונה הוגשה לבית המשפט המחוזי בתל אביב באמצעות עו"ד אילן אלמקייס תביעה מצד בעלים של חמש חנויות שלדבריהם אולצו לוותר על נכסיהם ולעזוב אותם. התנהלות זו, הם מציינים, היא "חלק מאותה שיטה שנוקטים (בנצבא) ביחס לתחנות מרכזיות אחרות או נכסים אחרים".
לאחרונה נשמעות טענות דומות מטעמם של בעלי עסקים השוכרים חנויות בנכס אחר של נצבא: סינמה סיטי בצומת גלילות, שנפתח ב-2002 כאחד ממתחמי הבידור, האוכל והקניות המפוארים בישראל. אבל לפי תביעות שהגישו לאחרונה מספר בעלי עסקים במתחם – ובהם מסעדת בלאק של השף צחי בוקששתר, שופרסל והטמפל בר, שכבר נסגר – במקום יוקרה יש כיום הזנחה, רטיבות, אי-פינוי אשפה ואי-מתן שירותי ניהול. הדברים אינם נוגעים לאולמות הקולנוע הרבים במקום, אלא למתחם הקניות והאוכל; בבלאק ובטמפל בר טוענים בין השאר כי המסעדות סובלות מירידה של כ-50% בהכנסות בהשוואה לפעילותן בעבר. מנגד מציינים בסביבת נצבא כי היא זו שתבעה מהטמפל בר 5.2 מיליון שקל בשל אי-תשלום דמי ניהול – עוד לפני הגשת התביעה מצד הבר.
עו"ד צבי גלמן ממשרד אריאל שמר, גוטרמן, גלמן, המייצג את בלאק ואת הטמפל בר: "לדעתי הכוונה של נצבא היא להפוך את המתחם לנדל"ן מסוג אחר, אחרת אני לא רואה הסבר סביר. יש בסינמה סיטי שוכרים משמעותיים עם הסכמים ל-15 שנה, וכמו שמפורט בתביעה שהגשנו, עושים להם את המוות. זו השיטה, כמו בתחנה המרכזית".
עו"ד גלמן מסמן את הרגע שבו החלו הדברים להידרדר. "מאז שהסתיימה הקורונה, שירותי הניהול במתחם הם רק לכאורה. מיזוג האוויר לא פועל בכל קיץ מדי כמה ימים, החניון נראה נורא, יש מזיקים וחורים בקירות. הדרגנועים לא עובדים, שתיים מתוך שלוש מעליות לא עובדות באופן קבוע, וכל אזור המזון לא פעיל. מעבר לזה, כשפונים לנצבא, הם פשוט לא עונים. עבדנו עם כל הקניונים וכל המרכזים המסחריים, וכשפונים עם בעיה, מקבלים מענה. בנצבא אין עם מי לדבר".
בעלי עסקים בסינמה סיטי גלילות טוענים להזנחה, רטיבות ואי-פינוי אשפה. עו"ד צבי גלמן: "יש שוכרים עם הסכמים ל-15 שנה, ועושים להם את המוות. זו השיטה, כמו בתחנה המרכזית"
סינמה סיטי היא השכנה הקרובה ביותר של ביג פאשן גלילות, מתחם הקניות החדש והמדובר שנפתח לפני כחודש; זה אולי מה שעומד מאחורי השמועות על כך שבקרוב תחל נצבא לשפץ את סינמה סיטי, וכי שוכרים אטרקטיביים כבר מתעניינים.
לשבת על הנכס
קובי מימון, בעל השליטה באיירפורט סיטי הציבורית ובנצבא המוחזקת בידיה, נחשב לגאון עסקי ופיננסי. אם יש דבר שכל המרואיינים לכתבה זו מסכימים עליו, זה שהאיש יודע בדיוק מה הוא עושה.
בסביבתו של מימון מזכירים שהחל בשנה שעברה הוא מכהן כמנכ"ל איירפורט סיטי (או ליתר דיוק חזר לתפקיד שמילא בעבר, ועזב לפני 14 שנה). לדברי מקורביו המינוי הזה הוא הסיבה לתזוזה המורגשת סוף-סוף במלון שרונה, במלון הנסיכה – וככל הנראה גם במרכזית בת גלים בחיפה. נצבא קיבלה את התחנה לידיה לפני יותר מ-20 שנה, ובאחרונה פרסם גיא נרדי ב"כלכליסט" כי לאחר שני עשורים של תרדמת היא מקדמת במתחם תוכנית להקמת מלון של 230 חדרים, קומת מסחר, שני מגדלי תעסוקה ושני מגדלי מגורים של 20 קומות (שכנראה יושכרו לטכניון ולבית החולים רמב"ם).
אורחן דברת נפתח ב-1996, אחרי חתימת הסכם השלום עם ירדן, וב-2005 ננטש. תשע שנות פעילות ונגמר. נצבא, שהייתה שותפה להקמתו, היא כיום הבעלים הבלעדי של המתחם הנטוש
נצבא מעורבת כיום גם באחד הפרויקטים הנדל"ניים-תיירותיים הגדולים בישראל: בניית שני מגדלי מגורים ומבנה מלונאי בכיכר אתרים בתל אביב, על חוף הים, כחלק משותפות הכוללת את קרן JTLV, אריאל רוטר ושולם פישר. אלא שבדרך לבנייה התגלע סכסוך משפטי סביב חניון אתרים שמתחת לכיכר: נצבא פנתה לבית המשפט וביקשה לרשום משכנתה לטובתה כנגד הלוואה שהעניקה לספי צביאלי, מי שרכש את החניון בשותפות איתה. צביאלי מצדו טען באמצעות עו"ד שמוליק קסוטו לאי-סדרים בניהול החניון מצד נצבא, לדבריו במטרה להתיש אותו ולוותר על חלקו בזול. נשמע מוכר?
בעוד שאחדות מהפעולות של נצבא מהדהדות את מה שהוגדר בתחקירים כ"שיטה" שלה, את האינטרס מאחורי ההתנהלות במקרים מסוימים קשה לפענח. דוגמה בולטת היא מלון הלאום בירושלים, שהוקם בקריית הממשלה: המלון הושלם, אבל אינו פועל. למה? הפנינו את השאלה לנצבא, היא בחרה לא להגיב – לא בעניין הזה ולא על שאלות אחרות העולות בכתבה, בין השאר על העיכובים האין-סופיים בבניית מלון שרונה.
גורם בשוק מנסה להסביר את ההיגיון בסחבת שנוקט מימון כלפי נכסיו: "ממילא אישור תוכנית בישראל אורך שנים רבות. אם לוקחים בחשבון התנגדויות, זה יכול להגיע גם ל-20 שנה. בינתיים הוא 'יושב' על הנכס, ועד שיחליט לקדם את התוכנית, אין לו כמעט עלויות. כשהוא יחשוב שהגיע הזמן המתאים, הוא יקדם את התוכנית".
ובינתיים לא ייצר הכנסות.
"לא בוער לו, לא אצה לו הדרך. בסופו של דבר הוא לא מחזיק נכסים כדי שיהיו בסוף 'מור אוף דה סיים': המטרה שלו היא לעשות משהו גדול יותר. ומתי מתאפשר לעשות משהו גדול יותר? כשיש פילים לבנים. אז הרשויות נותנות זכויות עודפות רק כדי שיקרה משהו בנכס. כמו שהוא מתיש את השוכרים שלו, ככה הוא מתיש גם את הרשויות".
View this post on Instagram
מלון הלאום בירושלים, שהוקם בקריית הממשלה, הושלם - אבל אינו פועל. למה? הפנינו את השאלה לנצבא, היא בחרה לא להגיב – לא בעניין הזה ולא על שאלות אחרות העולות בכתבה
במקרה או שלא, הדברים מזכירים את אחד הגילויים בתחקיר "גלובס" מ-2021: שם פורסם כי בשל ההידרדרות במצבו של מלון הנסיכה, נצבא נהנתה מהטבות שונות – ובין השאר לא שילמה עליו ארנונה כלל בין השנים 2015 ל-2018. ואם גב מהרשות המקומית אינו מספיק, הרי שנצבא קיבלה גם מענק של 20 מיליון שקל ממשרד התיירות.
מי מפחד מסנקציות
על פי הדוחות הכספיים של חברת איירפורט סיטי, בשנים 2022–2023 הושקעו כ-90 מיליון שקל בבניית מלון שרונה, שסווג כנדל"ן להשקעה. הסחבת בבנייתו, שנמשכת מפה לשם כבר 11 שנה, גרמה לכך שרשות מקרקעי ישראל נקטה סנקציות כלפי נצבא ובשנת 2020 קנסה אותה בסכום חריג של 14 מיליון שקל מאחר שלא סיימה לבצע את העבודות בתוך חמש שנים. בשוק הנדל"ן היו מי שאמרו אז שהחברה לא ממהרת לסיים את הפרויקט מתוך כוונה לקבל זכויות בנייה נוספות שיעשירו את קופתה במאות מיליוני שקלים; בשנת 2022 אכן דובר על הקמת 100 סוויטות נוספות במלון, אבל בסופו של דבר נזנח הרעיון.
"אנחנו עוקבים אחר עובדות הבנייה במלון שרונה ואחרי השיפוצים במלון הנסיכה כדי למנוע אפשרות שהם יהיו סוג של פיל לבן", אומר השבוע גורם ברשות מקרקעי ישראל ומדגיש: "אם תהיה סחבת נוספת, נשקול לנקוט סנקציות". גם את זה, אפשר להניח בזהירות, קובי מימון צפה.
נצבא בחרה שלא להגיב על הדברים
תגובות