אולגה ויעקב גלידאי טסו לחופשה זוגית בדובאי, כמו שעשו מאות אלפי ישראלים אחרים מאז נרמול היחסים. אבל הם לא הסתפקו בתמונות של גורדי השחקים המנצנצים – הם החליטו לעבור לעיר ולהשקיע בנדל"ן. בשנה וחודשיים שחלפו מאז עברו לדובאי הספיקו השניים לרכוש לא פחות משש דירות.
"כשהגענו לדובאי התאהבנו בה, והחלטנו שכאן אנחנו רוצים לגור", מספרת אולגה. "את הדירה הראשונה קנינו חודשיים אחרי המעבר, במרץ 2022", היא משחזרת. "בארץ המס קורע אותך, וכשמגיעים לדובאי – שם יש מס אפסי – זה ממש שינוי שמרגישים. אז ברגע שעברנו הצטבר לנו לא מעט כסף מהחיסכון על המס, והתחלנו לקנות דירות. עוד לפני שממש הבנו את מה שקורה בשוק, פשוט ראינו בניינים יפים, ראינו מודעות, והתחלנו לקנות".
ואם תהיתם מאיפה הכסף, לשניהם יש חברות בתחום ההיי-טק. אולגה באה מעולם המרקטינג וה-IT (טכנולוגיית המידע) ויש לה חברה של מתכנתים שבונים תוכנות ואפליקציות ובה 50 עובדים – וליעקב יש חברה שמתמחה במכירות ובשירותים המעסיקה 150 עובדים. "בינתיים הכסף שהשקענו הוא מהון עצמי", אומרת אולגה, "אבל חלק מהדירות עוד בפיתוח, ובמעמד המסירה נצטרך להעמיד משכנתה".
לקריאת כל כתבות מגזין N12 לחצו כאן
שומר וחדר כושר זה המינימום
"מה שאפשר לקבל שם זה עולם אחר ממה שיש בישראל. ב-2 מיליון שקל, אפילו מיליון, אפשר להשיג דירת חדר בבניין חדיש, עם חדר כושר, שומר, וזה המינימום", מציינת אולגה. "השוק כל כך מכוון לרוכשים זרים שבבניין אחד שיש בו הרבה אנשים מאירופה הם בנו יער גשם בקומות העליונות, כי הם התגעגעו לקרירות ולגשם. עד היום קנינו שש דירות", היא מספרת, "ורק בשבוע שעבר קניתי דירה חדשה ב-2 מיליון".
לא הרגשתם שיש סיכון?
"מבחינתנו לא היה המון סיכון", אומר יעקב. "ידעתי שאני שם מיליון שקל על בית קרוב לים וחמש דקות מבורג' ח'ליפה, אז מה כבר יכול לקרות? בדובאי זה יחסית קל – קו המים לדוגמה הוא מוגבל, אז דירה על קו המים לא ממש תרד בערך. גם בתים פרטיים אין הרבה, אז וילות זו השקעה שלא תאבד ערך".
"השוק כל כך מכוון לרוכשים זרים, שבבניין אחד שיש בו הרבה אירופים, הם בנו יער גשם בקומות העליונות, כי הם התגעגעו לקרירות ולגשם"
אולגה גלידאי, קנתה שש דירות בדובאי
"מהשנה שעברה בכל מקום בדובאי המחירים עלו ב-30% לפחות", מעריך יעקב. "בארץ אף פעם לא התעסקתי עם רכישות, כי ידעתי שיש מס רכישה, מס קנייה, זה הרתיע אותי". השניים אף החליטו שלא להסתפק בהכנסות שלהם מתחום ההיי-טק אלא להפוך גם את רכישת הדירות שלהם לעסק: הם הקימו לאחרונה חברת נדל"ן כדי להפוך גם את התחום הזה למקור הכנסה.
מאז המעבר, מספרים אולגה ויעקב, הם לא ממש מתגעגעים לארץ. "אנשים שואלים אותנו איפה תגדלו ילדים, כי אנחנו זוג נשוי צעיר. בדובאי ממש קל לגדל ילדים – יש כאן קהילה יהודית ענקית, בתוך שבוע הכרנו יותר חברים משהיו לנו בישראל", מספר יעקב.
"ילד יהודי ממוצע בדובאי מדבר ארבע או חמש שפות", אומרת אולגה. "זו עיר מאוד מעורבת מבחינת האוכלוסיות, ילדים שגדלים במקום כל כך מעורב הם גם סובלניים יותר, נפתחים להרבה תרבויות, הם לא גזענים". "אחיינים שלי בישראל רואים ערבי רק בטלוויזיה. ילדים שלומדים בבית ספר בדובאי – יש להם חבר הודי, חבר צרפתי וחבר ערבי", מוסיף יעקב.
"דירה שלא דמיינו לרכוש בתל אביב"
גם מאיר ושגיב הם זוג צעיר שהתייאש משוק הדירות התל-אביבי. "התחתנו ביום חמישי שעבר", מספר מאיר. "אני מטפל קליני ושגיב הייטקיסט. עשינו תיאום ציפיות, בדקנו מה יש לנו ומה אין לנו, והבנו שאין סיכוי שגם נקנה דירה וגם נביא ילדים לעולם".
הגילוי המדכא הזה הביא את בני הזוג לחפש חלופות – ולא היה צריך להסתכל רחוק מדי – הם קנו דירה עם שני חדרי שינה, שעלתה פחות ממיליון שקל ותהיה מוכנה בעוד שנתיים. הדירה נמצאת בפרויקט בעיר וילה נובה דה גאיה, במרחק חמישה ק"מ מפורטו, העיר השנייה בגודלה בפורטוגל. המתחם שהדירה נמצאת בו כולל גנים, פארקים ירוקים וכן מרכז מסחרי. כל דירה בפרויקט מאובזרת במוצרי חשמל, מיזוג אוויר, חניה תת-קרקעית ומחסן, ובכל בניין בו יש חדר כושר, חדר דיירים וחדר ילדים.
"דירה בתל אביב, כמו שאנחנו צריכים, עולה משהו כמו 3.6 מיליון שקל – כסף שאין לנו", מסביר מאיר. "עשינו קצת בדיקות ומצאנו שאת אותה דירה בפורטו, במקום מרכזי מאוד, אפשר להשיג בשליש מזה. בתל אביב היינו צריכים להידחק לשכונות הדרום או להתפשר על גודל הדירה, וכאן הוצעה לנו דירה מהממת, במיקום מרכזי, משהו שלא דמיינו לרכוש בתל אביב".
"אני מטפל קליני ושגיב הייטקיסט. עשינו תיאום ציפיות, בדקנו מה יש לנו ומה אין לנו, והבנו שאין סיכוי שגם נקנה דירה וגם נביא ילדים לעולם"
מאיר, מטפל קליני, קנה דירה בפורטוגל
"יש לי אזרחות אירופית, ועכשיו אחרי החתונה תהיה גם לבן זוגי", אומר מאיר. "שנינו יכולים לעבוד מרחוק, ועכשיו אחרי הרכישה אנחנו לגמרי חושבים על רילוקיישן. ברגע שהבניין יהיה מוכן, נצטרך להחליט. יש לנו כבר הרבה חברים שגרים שם ונורא כיף להם".
לפני שקנו את הדירה נסעו מאיר ובן זוגו לפורטו כדי לסקור את השוק. "נכנסתי לסופר, 20–30 אירו ויצאתי עם שקיות מלאות. שנינו מרוויחים טוב, אבל כאן לא נשאר לנו כלום בסוף החודש".
לא חששת לקנות דירה במדינה שאתה לא מכיר, בשוק שיכול להשתנות ברגע?
"בגלל מה שקורה פה במדינה, מפחיד אותי יותר להשקיע בישראל. בעוד רגע יכולים לאסור עליי ללכת יד ביד עם בן הזוג שלי. אני אזרח גם שם, אז מה כבר יעשו לי? פה הרבה יותר מפחיד אותי. גם המצב הביטחוני פה לא פשוט".
את הדירה רכשו מאיר ובן זוגו דרך יורופה נדל''ן, מקבוצת יורופה. בקבוצה דיווחו לאחרונה על נתוני שיא במכירת דירות לישראלים בפורטוגל. לפי הדיווח, החברה מכרה רק ברבעון האחרון 126 דירות בשווי כולל של כ-27 מיליון אירו, רק ללקוחות ישראלים.
"בגלל מה שקורה פה במדינה, מפחיד אותי יותר להשקיע בישראל. בעוד רגע יכולים לאסור עליי ללכת יד ביד עם בן הזוג שלי. אני אזרח גם שם, אז מה כבר יעשו לי?"
מאיר, מטפל קליני, קנה דירה בפורטוגל
"הגעתי לזה דרך האינטרנט"
אחרי שליחות של 12 שנה בחו"ל כעובד משרד ראש הממשלה החליט דניאל וייסברג לנסות את מזלו בתחום הנדל"ן. "חיפשתי דרך להפסיק להיות שכיר ולקבל הכנסה בשגרה – ולא מעבודה", הוא מספר. "לקניית הבתים בחו"ל הגעתי דרך האינטרנט, גוגל יודע הכול. נרשמתי לקורסים, נפגשתי עם אנשים שאני מכיר וכבר היו מעורבים בתחום, ולאט-לאט כינסתי את עצמי לכיוון שנכון לי".
"כשאומרים 'השקעה בארצות הברית' זה כמו להגיד 'אסיה' או 'אירופה'. כל מדינה שם היא שוק שונה לגמרי. לשיוך הפוליטי יש הרבה פעמים השפעה, וצריך לעשות הרבה בדיקות"
דניאל וייסברג, רכש תשעה נכסים בארה"ב
עכשיו, בתום שלוש שנים וחצי, דניאל כבר הספיק להיות מעורב ב-20 עסקאות נדל"ן בארצות הברית ומחזיק כרגע בתשעה נכסים. "אני אמריקני, אז השפה והתרבות לא זרות לי. אבל בלי קשר, אני חושב שארצות הברית היא כיוון השקעה מעולה. היא זולה, היא שקופה, והאפשרות לקבל מימון ומינוף היא מעולה".
עם זאת, לדניאל יש גם אזהרה: "כשאומרים 'השקעה בארצות הברית' זה כמו להגיד 'אסיה' או 'אירופה'. כל מדינה שם היא שוק שונה לגמרי, לשיוך הפוליטי יש הרבה פעמים השפעה, וצריך לעשות הרבה בדיקות".
אז איך מתגברים על החששות? "בהחלט יש פחד ראשוני, אבל ככה זה בכל השקעה", מספר דניאל. "אני חושב שבתור משקיע מאוד מאוד חשוב לשים את הכסף שלך אצל מישהו שאתה יכול להרגיש איתו בטוח, לישון טוב בלילה. אבל אם עשית את הבדיקות לפני כן, אז יש תשובות לסימני השאלה, והכל אפשרי".
מכשול עיקרי בעיני רבים בהשקעה בשוק האמריקני הוא המרחק – צריך להשקיע אלפי דולרים כדי להגיע לנכס, ולכן לא משתלם לכתת רגליים אליו לעיתים קרובות ולבדוק אותו. "בלי סיכון אין רווח, וככל שהסיכון גבוה יותר כך התשואה הפוטנציאלית תהיה גבוהה יותר. מבחינתי לא צריך להגיע לשם לפני הרכישה, ובטח שזו לא חובה. מנטלית, פסיכולוגית, אולי אם תשקיע יותר, תגיע ותראה ותקבל קצת שקט נפשי. אבל זו ממש לא חובה".
חלמו לעשות מכה בנדל"ן בארה"ב – וגילו: "מכרו לי בית שרוף"
ומה עם אותן "עסקאות חלומיות" של "אחוזה באל-איי" שרואים ברשתות החברתיות? דניאל מציע לבדוק קצת יותר לעומק לפני שלוחצים על הקישור. "נוכלים יכולים להיות בכל תחום השקעה, אבל אין הרבה כאלה. צריך לוודא שמקבלים את כל הטפסים – אם זו פעם ראשונה, אז גם לקחת ליווי – ובסך הכול להבין שמדובר בהשקעה שיכולה גם להיות לא מוצלחת, כמו כל השקעה".
טיפים: איך קונים דירה בחו"ל?
"יש המון דרכים להשקיע בנדל"ן בחו"ל, וכדאי לבדוק את האופציות ולראות מה מתאים לקונה באופן ספציפי", אומר עו"ד עידן בן-יעקב ממשרד בן-יעקב עו"ד, המתמחה בעסקאות בין-לאומיות ובהשקעות נדל"ן. "אפשר להיכנס להרפתקה של כמה מיליוני שקלים ולראות תשואה טובה מאוד, אבל אפשר גם לרכוש דירה קטנה ביוון ב-100 אלף אירו במקום לקחת הלוואות גדולות בישראל".
"השקעה בארצות הברית נחשבת להשקעה עם תשואה פוטנציאלית טובה, אך היא גם מסובכת יותר עקב הבירוקרטיה והמרחק מישראל. בהשקעה ביוון אפשר לראות את הנכס טרם רכישתו תמורת מאות אירו בלבד"
עו"ד עידן בן-יעקב
"השאלה הראשונה שצריך לשאול היא 'למה אני קונה את הנכס?'" אומר בן-יעקב. "יש מי שירצו 'בית קיץ', שיהיה פנוי לחופשות כשצריכים, ויש מי שירצו למכור ולעשות רווח בתוך שנה–שנתיים או לקנות דירה להשכרה. כל האופציות על השולחן – אבל חשוב למקד מה אנחנו מחפשים לפני שיוצאים להרפתקה".
איפה כדאי להשקיע?
"לכל מקום יש יתרונות וחסרונות. השקעה בארצות הברית נחשבת להשקעה עם תשואה פוטנציאלית טובה, אך היא גם מסובכת יותר, עקב הבירוקרטיה והמרחק הגיאוגרפי מישראל. השקעה ביוון קרובה מאוד לארץ, ואפשר לראות את הנכס הפוטנציאלי אף טרם רכישתו תמורת מאות אירו בלבד".
עו"ד בן-יעקב מספק כמה עצות בסיסיות למי שרוצה לרכוש נדל"ן בחו"ל:
- לא כדאי לקנות בשלט רחוק: במידת האפשר, כדאי לנסוע ולראות את הנכס לפני הקנייה כדי להבין ולדעת מה אנחנו קונים. כך אפשר לראות בעיניים אם האזור נכון לך ולבדוק את הבטחותיהם של המוכרים.
- עם מי כדאי להשקיע: קל להתפתות לעסקאות חלומיות, אבל חשוב לחפש ביקורות ולבקש המלצות מכל מוכר או יזם. בכל השקעה יש סיכון, אבל האנשים שדרכם או באמצעותם אנו משקיעים יכולים לצמצם אותו – ולכן חשוב לבחור את האנשים הנכונים.
- חשוב לבדוק את נושא המיסוי: ולא רק אותו אלא גם את ענייני הרכישה והירושה ביעד שבו אנחנו מתכננים לרכוש דירה. בארצות הברית, לדוגמה, יש מס ירושה מסכום מסוים של החזקות, וכך גם באנגליה. כדאי לבדוק את הנושא לעומק עם בעל מקצוע. כך גם לגבי פתיחת חשבון הבנק, הוראות איסור הלבנת הון, דיווחי מס הכנסה וכו'.
- לא כדאי לעשות את זה לבד: למרות העלות הנוספת, חשוב להיעזר בעורך דין מנוסה המבין והעוסק בהשקעות בין-לאומיות – וספציפית בעסקאות נדל"ן בין-לאומיות (יתרון) – ויודע לזהות את נקודות הכשל ואת נורות האזהרה.
- אזרחות זרה – יתרון או חיסרון: ככלל, אזרחות זרה עוזרת באלמנטים מסוימים, אבל תושבות המס היא בסופו של דבר הנתון המשמעותי יותר.
- איפה כדאי לקחת משכנתה: בארצות הברית יחסית היה נהוג יותר לקבל מימון לרכישת דירה או לפרויקטים נדל"ניים, גם למי שאינו אזרח אמריקני. בשנים האחרונות הייתה יוון אתגר גדול יותר, והיא מיעטה להעניק הלוואות אחרי המשבר הפיננסי (אלמנט שדווקא בסביבת הריבית הנוכחית תורם ליציבותה). חשוב לדעת: לכל מדינה ומוסד פיננסי יש קריטריונים שונים למתן הלוואות, אך לרוב אין איסור גורף על מתן הלוואות לזרים.
- לקנות לבד או להיות חלק מקבוצה: לעתים פרויקט גדול יכול להקל השגת מימון בחו"ל. עם זאת, יש גם חסרונות, ואחת הסכנות הפוטנציאליות היא תלות גבוהה במנהל הפרויקט או ביזם המוביל את הקבוצה. בעבר ראינו מקרים שבהם קבוצות קיבלו עליהן מינוף גבוה, לעתים גם בריבית לא אטרקטיבית – והמשתתפים נאלצו לשלם סכומים גבוהים בהרבה משתכננו ואף הגיע לסיטואציות של עיקול הפרויקט. מינוף כזה גורם לרגישות גבוהה של הפרויקט לשינויי הריבית במשק וההחזרים החודשיים.