רכישת דירה עלולה לגלם בתוכה סיכונים לא קטנים, אך יש דרכים להימנע מהם. גילויים שבדיעבד, כמו קניית דירה בשווי נמוך בהרבה מהשווי האמיתי שלה, חריגות בנייה או מחסן שהוסב לדירה - עלולים להפחית משמעותית את שווי הנכס. אז איזה שאלות הכרחי לשאול לפני שחותמים על חוזה ומה חשוב לבדוק? עו"ד ומשקיע הנדל"ן גיא מנדלסון, ריכז את הדברים שחשוב לשים לב אליהם.
האם המוכר הוא הבעלים החוקיים של הדירה?
ראשית, חשוב לבדוק האם האדם שמולו אתם מנהלים את הליך הרכישה הוא הבעלים החוקיים של הנכס והאם הוא מורשה למכור לכם אותו. על מנת לאמת את זהות המוכר, ניתן להפיק בקלות נסח טאבו באתר הממשלתי. מוכרים שאינם מורשים, יכולים להיות יורש אחד מתוך כמה יורשים, כאשר במקרה זה, שאר היורשים יכולים להתנגד, או לחלופין זוג שנמצא בהליך גירושין ותהליך המכירה נמצא מול אחד הצדדים בלי הסכמתו של הצד השני.
האם צפוי תשלום של היטל השבחה?
היטל ההשבחה, הוא מס שנגבה על ידי העירייה בגין תכנית בניין-עיר שמועברות ומשביחות את הנכס. לדוגמא, אם הדירה נמצאת בקומה האחרונה בבניין, והעירייה אישרה תכנית המאפשרת בניית חדר נוסף על הגג. העירייה גובה 50% משווי השבחת הנכס בעת מימוש ההשבחה. המימוש נעשה במקרה של בנייה לפי תכנית ההשבחה שאישרה העירייה או כאשר בעל הדירה מוכר את הנכס. על כן, יש לבדוק מול העירייה אם צפוי תשלום של היטל השבחה לפני הרכישה.
האם קיימות בדירה חריגות בנייה?
הבעיה ברכישת דירה שיש בה חריגות בנייה, היא ששווי הדירה נמוך בהרבה ממה שהמוכר מציע. בעיה נוספת, היא שהשמאי יפחית את ערך הדירה, מה שיקטין את אחוז המימון שהבנק מוכן לתת בעבור הדירה. על מנת לוודא שהדירה אינה מכילה חריגות בניה, בקשו ממחלקת ההנדסה בעירייה את תוכניות הבניין.
האם הדירה אכן רשומה כדירה?
האם הדירה שאתם מתכוונים לרכוש אכן רשומה כדירה? או שמא מדובר במחסן או חנות שהוסבו לדירת מגורים? אם לא מדובר בדירה כהלכתה, הערך של הנכס נמוך יותר והבנק יכול לסרב לתת משכנתא בעבורו (היות ולא מדובר בנכס שמיועד למגורים). על כן, כניסה לתהליך רכישה ללא בדיקה מקדמית, עלול להשאיר את הרוכשים במצב שבו הם לא מסוגלים להשלים את העסקה, משום שהבנק לא יהיה מוכן לממן את הרכישה. את הבדיקה ניתן לבצע בעירייה או במועצה המקומית.
האם אתם נכנסים לעסקה שלא ניתן להשלימה?
מחיר הדירה הוא לא המחיר הסופי, ולרוב נלוות אליו הוצאות נוספות, כגון תיווך, שיפוץ, תשלום לבעלי מקצוע, ריהוט וכדומה. גם בדירות שנקנות מקבלנים והכניסה מיועדת לעוד כמה שנים קדימה, ישנן היטלים וכספים נוספים שצריך להוציא במהלך הזמן עד הכניסה, כמו עלייה במדד תשומות הבנייה. לכן, טרם הכניסה לעסקה, חשוב שתדעו מראש שיש לכם את ההון הדרוש על מנת להשלים אותה.
הכותב הינו עו"ד גיא מנדלסון, שותף בחברת עורכי הדין מ. מנדלסון ושות’ מומחה נדל"ן, משקיע ויזם, מייסד קבוצת 'אושר כלכלי'.