אחת לחודש מפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) נתונים באשר לעסקאות הנדל"ן שבוצעו בענף, למשך תקופה נסקרת של שלושה חודשים בכל פעם. בין הנתונים המובאים בסקירה זו "מתחבא" נתון שבימים שבשגרה אינו זוכה לתשומת לב רבה: מספר הדירות שנותרו למכירה. לאחרונה הוא עלה לכותרות, בעיקר משום שהוא גבוה היסטורית: על פי הלמ"ס ישנן כ־62,150 דירות שנותרו למכירה - המספר הכי גבוה שנרשם אי פעם - ואלו לכאורה דירות ש"נמצאות על המדף" ואפשר למכור אותן מיד. האם אכן כך הדבר? גלובס מציג כמה הערות בעניין.
החישוב: מספיק שהמכירות ירדו כדי שהמלאי יעלה
הסוגיה הזו הוזכרה בדיון שנערך בתחילת החודש בוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, ורכז שיכון ונדל"ן באגף התקציבים של משרד האוצר, אסף וקסלר, אף אמר כי אלו "כ־60 אלף דירות שיכולות להימכר מחר בבוקר, וכך יירדו המחירים".
אך האם באמת אפשר למכור את אותן עשרות אלפי דירות באופן מיידי? והאם זה באמת יוריד את המחירים?
ראשית נבדוק כיצד מחשבת הלמ"ס את "מספר הדירות שנותרו למכירה". באותו דיון בוועדת הפנים הסבירה רינת כהן מורנו, ראש תחום בינוי ונדל"ן בלמ"ס, כי המספר מבוסס על מספר היתרי הבנייה שהוצאו, פחות מספר הדירות שנמכרו, בתקופה הספציפית שנבחנת בסקירה.
עוד טרם מלחמת חרבות ברזל ירד קצב העסקאות בענף הנדל"ן בצורה משמעותית: בספטמבר 2023 היה מספר העסקאות נמוך בכ־26% מהחודש המקביל לו אשתקד, ואוקטובר - בשל המלחמה - הוא מהחודשים החלשים בשנים האחרונות. מאחר שהנתון המצבע על מספר הדירות שנותרו למכירה מושפע ישירות מקצב המכירות, טבעי שהמלאי יעלה בהתמדה ככל שקצב המכירות ירד - גם אם, לכאורה, קצב הנפקת ההיתרים לא ישתנה.
בפרסום האחרון של הלמ"ס, נראה כי קצב הנפקת ההיתרים ב־12 החודשים האחרונים לא ירד משמעותית (בכ־7%). כשמציבים אל מול הנתון הזה את הירידה הדרמטית במספר העסקאות - בעיקר בשנה האחרונה, על רקע העלייה בריבית במשק - מקבלים הסבר אחד מרכזי לגידול ב"מלאי" הדירות הלא מכורות.
"מדובר בנתון שתמיד היה מעין אניגמה, 'בור' שאף אחד לא ידע להגיד כמה דירות יש בו באמת", אומר טל אלדרוטי, לשעבר השמאי הממשלתי הראשי והיום ראש ההתמחות בשמאות מקרקעין באקדמית המכללה למינהל. "אף אחד לא עשה חלוקה ומיפוי של הדירות האלה - איפה הן, מה הסטטוס שלהן ועוד. 62 אלף דירות ריקות זה המון: אלו לכאורה שכונות רפאים שלמות שאף אחד לא בא לגור בהן. זאת אמירה שדורשת תיעוד. אם יש ללמ"ס בדיקות שהם מבצעים מאחורי הקלעים בהקשר הזה - יואילו נא ויציגו אותם. שיטות סטטיסטיות נכונות לסטטיסטיקאים, אבל לא בהכרח לשוק. אני לא אומר שאין בכלל דירות לא מכורות, אבל המספר שמוצג גבוה מדי, לפי תחושת הבטן שלי, הרי כל יזם שיכול למכור דירה, ימכור אותה. ודאי בתקופה הנוכחית".
הדירות: "הקבלנים מייצרים מצב שנוח להם"
אז כמה מתוך הדירות הללו, כ־62,150, ניתן למכור כבר עכשיו? מרבית הדירות בישראל נמכרות "על הנייר", כלומר לפני תחילת בנייתן. בנובמבר 2022, למשל, כ־72% מהדירות החדשות נמכרו "על הנייר". השנה שיעור זה ירד מעט, אך הוא עדיין גבוה, ובאפריל עמד על 64%. הסיבה לכך, בין היתר, היא שהיזמים מחויבים בדרך כלל ב"פריסייל" - מכירה מוקדמת, לרוב של כ־20% מהדירות בכל פרויקט - כדי לקבל מימון מהבנק המלווה.
לרוב, הדירות יימכרו רק אחרי שיינתן היתר בנייה - שכן מכירת דירה לפני קבלת היתר טומנת בחובה סיכון: תוכנית הבנייה עדיין ניתנת לשינוי כל עוד אין היתר רשמי. ובכל זאת, ישנם קבלנים ויזמים שמוכרים דירות אף לפני מתן ההיתר, ורבים עשו זאת בשיא הפריחה של הענף, בשנים 2021 ו־2022. לכן, לכאורה, הקבלנים והיזמים הם ששולטים במועד שבו הדירות הלא מכורות יצאו לשוק, ואין זה משנה באיזה שלב נמצא הפרויקט.
"השאלה אם הדירה מוכנה או לא, אינה רלוונטית", אומרים גורמים במשרד האוצר. "מעבר לזה, לא מדובר רק בדירות דמיוניות, יש דירות בשלבי בנייה שונים. כשרוצים, אפשר למכור בכל שלב. בשיא הפריחה, בסביבת ריבית אפס, נמכרו דירות לפני היתר בשכונת אור ים באור עקיבא כמו לחמניות טריות. באותם זמנים הקבלנים הזהירו מפני מלאי דירות שהולך ויורד, והציבור התפתה וקנה. הקבלנים רוצים לייצר מצג שנוח להם, וזו הדרך שלהם להתמודד עם הבעיה בשוק כרגע, כנראה.מעכשיו הקבלנים דורשים הורדה של מס הרכישה כדי להכניס משקיעים לשוק ולהעיר אותו, אבל זה פתרון מלאכותי. במקום שנוריד שלוש נקודות אחוז במס, שיורידו הם שלוש נקודות האחוז במחיר".
לפי בדיקת גלובס, של נתונים המובאים כאן לראשונה, ישנו נתון מעניין נוסף - המעיד על כך שהמרחק בין מלאי הדירות הלא מכורות לבין המצב בשטח, הפך גדול עוד יותר בשנים האחרונות: הפער בין מספר ההיתרים שניתנו לבין מספר התחלות הבנייה - ה"מתרגמות" את ההיתרים לבנייה בפועל - הצטבר מאז 2021 לכדי 20 אלף יחידות דיור, קרי יזמים שכבר קיבלו היתרי בנייה לכמות זו של דירות, לא קידמו אותם כלל לבנייה בפועל.
הפער הזה הלך והחריף ככל שנכנסנו עמוק אל תוך 2022 ו־2023, שנים שבהן הריבית עלתה בהתמדה, ולא במקרה: ככל הנראה, ההיתרים לא הופכים להתחלות בנייה בשל הקשיים הכלכליים ואי הוודאות שאיתם מתמודד הענף כולו. המשמעות: חלק משמעותי מאותו "מלאי" של דירות לא מכורות הוא למעשה דירות שבנייתן בפועל תחל רק כאשר המצב הכלכלי ישתפר, ורק אז רבות מהן יהפכו באמת לחלק מהיצע הדירות.
הקבלנים: "בלי פועלים לא ייפתחו אתרים חדשים"
יוני בראל, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת אזורים, רואה את הדברים אחרת: "הרבה תלוי באופי היזם והקבלן - וגם בתקופה", הוא אומר. "אם השוק מאפשר, קל יותר לדחוף למכירה של סחורה גם לפני שיש היתר, וזה מה שקרה בשיא הפעילות של הענף, אבל כשיש סימני שאלה גדולים לגבי המקום שהשוק הולך אליו, הדברים נראים אחרת. לכן חברות גדולות, כדוגמת אזורים, מקפידות על מתווה ברור בעניין הזה. אנחנו לא מוכרים לפני שיש היתר בנייה, או לפחות החלטת ועדה על היתר בתנאים, כל מה שקיבל היתר יוצא מיד למכירה".
"ויותר מזה: היום אנחנו במצב הפוך, שבו יש פרויקטים עם היתרי בנייה מלאים שבכלל לא יוצאים לביצוע, והיתרים מוכנים שהיזמים בכלל לא 'מושכים' מהעיריות. אז אמנם יש נתון על מלאי של היתרים, אבל הוא לא מייצג את מה שקורה עם הדירות האלו באמת".
גם ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים, רואה את הדברים אחרת: "62 אלף דירות לא מכורות זה די הרבה יחסית למה שהורגלנו אליו ב־10 או 15 שנים אחרונות, אבל בעצם מדובר על כשליש מהדירות הנבנות, לכן המצב הוא לא כל כך משמעותי מהבחינה הזאת.
"ניסו לאחרונה בתקשורת להציג את זה כאנומליה, אבל רק חלק קטן מהן גמור, בערך 5,000 אחרי טופס אכלוס.
"לגבי ירידת המחירים, הליווי הבנקאי מכניס את היזמים למסגרת של אילוצים ודרישות - בערך 20% במכירה מוקדמת (פריסייל), ולשים הון עצמי. ברגע שעשית את הפריסייל מובטח לך המימון לכל הפרויקט, ואז מכירת הדירות לא דרושה לך לטובת הביצוע. אם יש 60 אלף דירות ולא הורידו מחירים, זה מראה שהקבלנים לא לחוצים. זו הסיבה שמחירי הדירות לא יורדים. המכירה לא תשפר את מצב רובם".
"אלו ממש לא 62 אלף דירות שנמצאות 'על המדף', אלא דירות בהליכי הקמה שכדי להפוך לדירות 'על המדף' נדרש לבצע בהן עוד עבודות - ולעיתים מדובר, גם בשלב הזה, בהשקעות עתק", אומר חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. "המונח הנכון הוא 'מלאי דירות בהקמה', מונח חשבונאי שמגיע מעולמות הרשות לניירות ערך. בימי מלחמה וריבית גבוהה, עם חוסר ודאות, עלויות מימון גבוהות, שכר עבודה בעלייה מטאורית, התייקרות חומרים ומוצרים ועלייה במחירי ההובלה הימית והיבשתית, ובהתחשב במשך הזמן שיידרש להשלים את הדירות, אין כל ודאות מתי מלאי הדירות בהקמה יהפוך לדירות ראויות למגורים, ומה הן העלויות שיידרשו להשלמת הבנייה.
"בנסיבות הללו, ובהתחשב בתיקון 9 לחוק המכר שהטיל עלינו, הקבלנים, את האחריות לכל עיכוב בהשלמת הבנייה, ענף הבנייה צועד בוודאות במדרון חלקלק אל התהום. משרד האוצר, במקום להבין זאת ולסייע, שופך שמן על המדורה ודורש להוזיל את הדירות בהקמה. קבלן או יזם שיוריד את מחירי המכירה בשלבים מוקדמים של הבנייה חושף את עצמו לסיכון מיידי מול הבנק המלווה את הפרויקט, עד כדי דרישה מצד הבנק לתוספת הון עצמי, להגדלת ביטחונות ולהקטנת אשראי. רוב החברות והקבלנים לא ערוכים לכך כיום, ולכן רבים יכולים להגיע לחדלות פירעון בעקבות דרישות כאלו".
בשוק מסבירים שבהיעדר פועלים עלויות הבנייה כל כך עלו, שקשה להם להאריך כמה יעלה להשלים את הדירות שנמצאות בשלבים ראשוניים.
בראל: "מה שצריך להדאיג אותנו הוא קצב התחלות הבנייה מכאן והלאה. למרות הנתונים האחרונים, הקצב בחודשים האחרונים נמצא בשפל וכל עוד אין תוכנית איך להגביר את קצב כניסת הפועלים, ומדברים על פועלים ראשונים בפברואר, לא ייפתחו אתרים חדשים. זה רק נראה שיש הרבה מלאי - בפועל אין".
בראל גם לא בטוח שהנתון שהלמ"ס מפרסמת מדויק ומציין כי "גם אם הנתון מדויק, זה סימן למשהו שקרה בעבר, הבעיה העיקרית שלנו היא קדימה".
מהלמ"ס נמסר: "הנתונים לגבי דירות שנותרו למכירה מפולחים נכון להיום רק ברמת מחוז. ייתכן ובעתיד, ומבלי להתחייב, נרחיב אותם לערים גדולות. הנתונים מחושבים לפי היתרים שמיועדים למכירה בלבד, פחות סך הדירות שנמכרו. הנתונים מחושבים ברמת מאקרו ולכן לא ניתן לומר באיזה שלב בנייה כל מבנה נמצא. מבלי להתייחס לטענות הקבלנים, נציין שדירות עומדות למכירה משלב של היתר ולפעמים אפילו קודם להיתר, ועד שלב גמר בנייה. הבסיס לכך הוא ש־99% מההיתרים מגיעים לידי מימוש".