המטרו, המקודם בימים אלה בגוש דן (בנוסף לקווי הרכבת הקלה), אמור לפתור את בעיות התחבורה הקשות שאיתם מתמודד אזור לב המדינה. הצפי הוא שהרכבת שתנוע בתת-הקרקע תהווה מנוע להתפתחות אורבנית וכלכלית.
וח של מינהל תכנון בנוגע לעקרונות התכנון של המטרו חושף את העקרונות של תכנון התחנות, ועיקרם ציפוף הבנייה עצימות גבוהה, ושימוש מגוון ונגיש לכול.
מחקרים שנעשו בעולם בנושא השפעה של תחנות מטרו על ערכי הנכסים מצאו מגמות שונות: חלקם הראו עלייה דו-ספרתית בשווי הנכסים, ואחרים הראו עלייה לא ממש מעל התחנות, אלא במרחק של כ-100 מטר מהן.
היעד: שנת 2030 היא רק ההתחלה
אזורי התחנות של המטרו הם אמנם מקומות חמים להשקעה נדל"נית - אבל כזו שלא ברור מתי תבשיל. הכנת התוכנית אמורה להסתיים באמצע שנת 2022, והשלמת הבנייה תוכננה ל-2030, אבל אם לשפוט לפי קצב ההתקדמות של מיזמי תשתית דומים (שאף אחד מהם לא מתקרב בהיקפו למטרו) - אין סיכוי רב ששלושת הקווים יהיו מוכנים עד סוף העשור. מדובר, לפיכך, בהשקעה למי שיש לו כסף פנוי ואורך נשימה של 15-20 שנה.
אז מה היתרונות בהשקעה באזור המטרו? הדוח של מינהל התכנון קובע כי "המרחבים הסמוכים לתחנה, בדגש על מרחב עד כ-300 מטר מהתחנה, יכולים להגיע לצפיפויות גבוהות מבחינת היקפי הבנייה, תושבים ושימושים ציבוריים". עוד מדובר על חיוב שילוב תעסוקה באזורי מגורים מובהקים. המקומות שיקבלו תנופה משמעותית במיוחד יהיו כאמור מרחבי התחנות, שייבנו בצפיפות גבוהה.
דניאלה פז ארז מחברת פז כלכלה והנדסה, ששותפה בהכנת תמ"א 70 (תוכנית המתאר הארצית למרחב מערכת המטרו במטרופולין ת"א), מסבירה שלבד מנושא אינטנסיביות הבנייה יש להביא בחשבון גם את תמהיל השימושים: "ממקומות אחרים בעולם למדנו שככל שאתה יותר קרוב לתחנה, התמהיל נוטה יותר לתעסוקה ומסחר ופחות למגורים. במעגל השני ובמעגל השלישי יש עירוב שימושים, וכשאתה ברדיוס רחוק יותר הדגש הוא על מגורים".
הדוח של מינהל התכנון מדבר על יצירת אמצעים המבטיחים שבמרחבי הבנייה החדשה בתחנות, שהביקוש להם צפוי להיות רב, יהיו קהילות מגוונות חברתית. ברמה הנדל"נית מדובר בתוספת זכויות בנייה לצורך אספקת דיור בר-השגה. האזורים שבסביבות התחנות יוגדרו כאזורים מוטי הליכה ברגל, כלומר יצומצמו תקני החניה, ייקבעו סטנדרטים מחייבים ליצירת רשת הליכה ושבילי אופניים, ויישמרו שטחים משלימים למטרו, בהם כלי תחבורה זעירים וחניוני אופניים ואוטובוסים.
פז ארז מסבירה: "התחנות שמתוכננות למטרו ממוקמות אמנם באזורים מרכזיים, אבל הבינוי סביבן כרגע הוא בעצימות מאוד נמוכה, כי כך בנו בעבר במרכזי הערים. מאחר שיש בינוי קיים סביב רוב תחנות המטרו, אנחנו צריכים להגדיר את היקפי הבינוי. צריך לתמרץ את מי שאמור ליזום את קיבולות הבינוי האלה כדי שהפרויקטים יהיו כלכליים. למעשה, אנחנו צריכים עודף כי זה מה שיממן את המטרו - דרך היטלי השבחה, תועלות ומטלות".
פז ארז מתכוונת לכך שהמגרשים באזור התחנות יקבלו זכויות בנייה גדולות בהרבה מהמקובל היום, אבל יצטרכו לשלם היטל השבחה גבוה יותר. במינהל התכנון כבר הצהירו בעבר שזו תהיה הדרך לממן חלק מעלויות הבנייה, וחוק המטרו, שנועד להסדיר זאת, אמור היה להיכלל בטיוטת בחוק ההסדרים, אבל בגלל הבחירות העניין נדחה.
ת"א־יפו: ציר שלבים
בין רחוב סלמה לדרך קיבוץ גלויות
בתחנה זו יעבור קו המטרו M2. כיום יש בשטח מבני תעשייה ומלאכה, ועל פי תוכנית המתאר של תל אביב מתוכנן כאן אזור בשימוש מעורב של תעסוקה ומגורים. המרחב יחולק ל-27 "בלוקים". הבנייה תהיה ברובה "מרקמית", בגובה של עד תשע קומות, עם מגדלים נקודתיים בגובה של עד 15 קומות. יהיו בנוסף גם מגדלי תעסוקה בגובה 25 קומות. הצפי הוא שהתוכנית תשפיע גם על השכונות פלורנטין, נוה צדק, גבעת הרצל, צפון יפו והמושבה האמריקאית.
המחירים באזור כיום: עידו רואימי, שמאי מקרקעין במחלקת ייזום בקרן ריאליטי, מספר שבאזור סלמה־שלבים בתל אביב נרשמו לאחרונה עסקאות רבות. לדבריו, מדובר על ערכי קרקע גבוהים של 30 מיליון ו-40 מיליון שקל לדונם, כשהקרקע מיועדת לשימושים מעורבים - מגורים מסחר ותעסוקה.
אורן גלזר, מנהל החטיבה המסחרית ומנכ"ל אנגלו סכסון תל אביב, מעריך שעלות שכירות של חלל מסחרי בציר סלמה-שלבים נאמדת כיום ב-100 שקל למ"ר בשכירות חודשית, ושווי המכירה כ-18-20 אלף שקל למ"ר.
צילום: איל יצהר
אור יהודה
מפגש כביש 461 ורחוב יגאל אלון
תחנת קו המטרו M3, שבה יעבור גם הקו הסגול של הרכבת הקלה, תמוקם על ציר 461, המוביל מת"א-יפו לכיוון צומת הטייסים. השכונות באור יהודה שיושפעו מיידית מהקמת התחנה הן נווה סביון, קרית גיורא, אזור התעשיה הצפוני (ספיר) ושכונת ראשונים.
צפונית לכביש 461 מוקמת בימים אלה שכונת "בית בפארק" (בתמונה) ובה כ-2,350 יח"ד ועוד שכונה ובה 9,000 יח"ד (תמ"ל 1001). כל המבנים שיהיו צמודים לכביש 461 אמורים להכיל מסחר ותעסוקה.
המחירים באזור כיום: לפי אתר יד 2, דירת 4 חדרים בקומה 10 בבניין בשכונת בנוה סביון הסמוכה באור יהודה, מוצעת למכירה ב-2.7 מיליון שקל. דירת 4 חדרים ברחוב העצמאות בשכונת קרית גיורא הישנה יותר באור יהודה, בשטח של 94 מ"ר, מוצעת למכירה ב-1.75 מיליון שקל. דירת 5 חדרים בשטח של 127 מ"ר, בשכונת בית בפארק החדשה הנבנית מעבר לכביש, מוצעת למכירה ב-2.62 מיליון שקל.
צילום: איל יצהר
צומת גלילות
סמוך לכביש 20
תחנת גלילות מתוכננת מצידו הדרומי של מחלף גלילות, בין הערים תל אביב, הרצליה ורמת השרון. במקום צפויה להיבנות תחנת מטרו של הקווים M1 ו-M3, אשר תתחבר לתחנת הרכבת הכבדה גלילות. התחנה המשולבת תשמש גם קווי רכבת קלה וקווי אוטובוס.
התחנה עתידה להיבנות בשטחים הסמוכים לשמורת טבע, לכביש מס’ 20 ומסילת הרכבת. בהיקף תחום התכנון נמצאות שכונות של תל אביב, של רמת השרון והמחנה הצבאי הרצוג (בה"ד 15). בשטחים הסמוכים יש תוכניות לבניית אלפי יח"ד, למשל בתוכנית רש/800/1 (9,800 יח"ד), רש/1010 (3,000 יח"ד). בשתי התוכניות יש גם מאות אלפי מ"ר של מסחר ותעסוקה.
המחירים כיום: עידו רואימי, שמאי מקרקעין במחלקת ייזום בקרן ריאליטי, מעריך שקרקע זמינה ליחידת דיור נושקת ל-2.5 מיליון שקל.
ראשון לציון
פינת הרחובות רוטשילד וז'בוטינסקי
התחנה נמצאת באזור הוותיק של העיר, המאופיין בבנייה של בין ארבע לשמונה קומות, ובסמוך למרכז העיר, שבו שטחי מסחר רבים ושטחים ציבוריים פתוחים. השכונות שיושפעו מהקמת התחנה הן אברמוביץ’, רמב"ם, ראשונים וכצנלסון.
המחירים כיום: לפי אתר יד 2, דירת 4 חדרים, 95 מ"ר, ברחוב שפינוזה בשכונת אברמוביץ’ בעיר, מוצעת למכירה ב-1.92 מיליון שקל. על פי מדלן, המחיר הממוצע בשכונה עומד על 1.5 מיליון שקל. דירת 4 חדרים, 85 מ"ר, ברחוב פינסקר בשכונת רמב"ם, מוצעת למכירה במחיר של 1.7 מיליון שקל. דירת 4 חדרים, 105 מ"ר, ברחוב דבורה בארון בשכונת כצנלסון מוצעת למכירה ב-2.09 מיליון שקל.
צילום: איל יצהר
רחובות
בית חולים קפלן
לתחנת המטרו שליד בית החולים קפלן ברחובות תהיה השפעה על השכונות חבצלת הצעירה-נאות הדרים ונוה אשכול בקרית עקרון, אזור התעשייה קרית עקרון, כפר ביל"ו, מתחם ביל"ו, מרכז התעסוקה גבעת ברנר, ודרום העיר רחובות, כולל בית החולים קפלן. זה אזור שיש בו הרבה מסחר, אבל אין כרגע צפיפות מגורים גבוהה במיוחד.
המחירים כיום: לפי אתר יד 2, דירת 4 חדרים, בשטח 125 מ"ר, בשכונת נוה אשכול, מוצעת למכירה במחיר של 2 מיליון שקל. דירת 4 חדרים ברחוב הנורית בשכונת חבצלת הצעירה בקרית עקרון, בשטח של 100 מ"ר, מוצעת למכירה ב-1.58 מיליון שקל. דירת 4 חדרים, בשטח של 100 מ"ר, ברחובות החדשה, מוצעת למכירה ב-1.8 מיליון שקל.
הכתבה פורסמה באתר גלובס