לפני כשלוש שנים נמכרה דירת 4 חדרים "על הנייר" בפרויקט "אומאמי" בקרית אונו ב-2.31 מיליון שקלים. כיום, כאשר שני המגדלים הראשונים עומדים לקראת אכלוס בסוף השנה, דירת 4 חדרים במגדל השלישי עולה במחירי פריסייל החל מ-2.67 מיליון שקל – עלייה של כ-15%. על פי הערכות בשוק המחירים צפויים עוד לעלות ככל שבניית המתחם תתקדם.
עליית המחירים הזו מייצגת תופעה רחבה יותר, שמעלה בקרב רוכשים רבים את השאלה: מה יותר משתלם - לקנות דירה "על הנייר", מספר שנים טרם אכלוסה, או לקנות אותה כשהיא מוכנה כבר לאכלוס? שמאי המקרקעין חיים מסילתי, יו"ר לשכת השמאים, ורוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק נדל"ן המשווקת כ-90 פרויקטי נדל"ן ברחבי הארץ, בדקו זאת ויש להם תשובות.
"לרכישת דירה 'על הנייר' יש יתרונות וחסרונות ורוכשי הדירות צריכים להיות מודעים לכך", מסביר מסילתי. היתרון הברור ביותר של רכישת דירה על הנייר הוא במחיר. לפי מסילתי הפער יכול להגיע ל-15% ואפילו ל-20%, תלוי באזור הגאוגרפי ובביקוש.
לטענת כהן, יש יתרונות נוספים לרכישת דירה על הנייר: לרוכשים יש יכולת לבצע שינויים תכנוניים בדירה לפני בנייתה ולעצב אותה בדיוק לפי הצרכים שלהם ורצונותיהם, ולבחור חומרי גמר לפי ראות עינהם.
"בנוסף, רוכשים 'על הנייר' נהנים לרוב מתנאי תשלום נוחים ומפריסת תשלומים ארוכה", מוסיף כהן. "יש להם את האפשרות לשלם אחוז קטן ממחיר הדירה במעמד הרכישה ואת היתרה לשלם בשלבים עד למועד האכלוס. חברות רבות אף מאפשרות לשלם 80% ממחיר הדירה רק בסמוך לקבלתה וגם בנקים מציעים היום משכנתאות במסלול שבו הלווה מתחיל לשלם את המשכנתא רק בעוד 3 שנים".
אך לא הכול ורוד, ולא סתם יש רוכשים רבים שמעדיפים דווקא לחכות שהדירה תהיה בנויה וקרובה לאכלוס על מנת לבצע את הרכישה. רבים מהם רוצים לראות את הדירה בעיניים ולא מסתפקים בהדמיות, וחלקם רוצים גם להימנע מבחירת הסטנדרט בבית ומהצורך לרדוף אחרי הנגר, הרצף או אנשי העיצוב השונים. רוכשים כאלה רוצים גם לראות איך נראית השכונה, אילו מוסדות קיימים בה ואפילו איזה נוף נשקף מהמרפסת.
שרה אילין, מנהלת השיווק בחברת שרביב, הבונה את פרויקט גבעת אלונים בקרית אתא, מציינת סיבה נוספת: "בחודשים האחרונים הגיעו אלינו לפרויקט מספר זוגות צעירים שחיפשו מוצר ספציפי - דירות 4 חדרים שמיועדות לאכלוס מהיר. בדיקה מולם העלתה שרובם מתגוררים בשכירות, מעוניינים להימנע מתשלום של שכר דירה במקביל למשכנתא ומהעלות הכרוכה מהצמדה למדד תשומות הבנייה".
אז איך נדע מתי שווה לרכוש דירה על הנייר ומתי שווה לרכוש דירה מוכנה לאכלוס? כהן ומסילתי בנו שני תרחישים שמדגימים כיצד נכון לחשב את הפער:
מקרה א': רכישה "על הנייר"
הזוג רוכש את הדירה "על הנייר" ומעמיד הון עצמי ראשוני של 300 אלף שקל, ואת יתרת 1.7 מיליון השקלים משלם בפריסה עד למסירה בעוד 3 שנים. יתרת התשלום מוצמדת למדד תשומות הבנייה שעולה כ-2% בשנה. בשל העובדה שבכל תשלום יורדת היתרה, נניח שרק 800 אלף שקל מוצמדים למדד התשומות. 2% בשנה כפול שלוש שנים, כפול 800 אלף שקל – יוצא כ-50 אלף שקל. אם נחלק זאת ל-36 חודשים מקבלים תוספת של כמעט 1,500 שקל לחודש.
התשלום השני שהזוג במקרה א' משלם הוא ההחזר החודשי של המשכנתא. לרוב על כל 100 אלף שקל של הלוואה משלמים החזר של כ-4,500 שקל. התשלום השלישי הוא שכר הדירה. נניח שהדירה בשווי דומה לזו הנרכשת ששכר הדירה שירה הוא כ-6,000 שקל בחודש.
לפי דוגמא זו, זוג שרכש דירה "על הנייר" ישלם בחודש 4,500 שקל משכנתא, 6,000 שקל שכירות ו-1,500 שקל הצמדה למדד – סך הכול 12,000 שקל.
מקרה ב': דירה מוכנה לאכלוס
במקרה השני זוג אחר רכש דירה המוכנה לאכלוס מיידי. לפי הדוגמא לעיל הוא לא יצטרך לשלם שכר דירה אז הוא חסך את ה-6000 שקל בחודש, הוא לא יצטרך לשלם הצמדות אז הוא חסך גם את ה-1500 שקל בחודש ונותר לו רק לשלם 4,500 שקל בחודש החזר למשכנתא וכמובן 2 מיליון שקל על הדירה.
הזוג שרכש דירה "על הנייר" משלם 7500 שקל בחודש יותר מהזוג שרכש דירה לאכלוס, כדי להשוות ולהגיע לנקודת איזון בינהם הדירה "על הנייר" צריכה להיות זולה יותר ב-270 אלף שקל לפחות (7500 שקל כפול 36 חודשים) שהם 13.5%.