מדוע רוכשי דירות משלמים ליזמי הנדל"ן סכומים גדולים יותר מאשר בחודשים שעברו, ללא קשר למחירי הדירות? הכלכלן הראשי במשרד האוצר בדק את תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים ממכירת דירות חדשות, ומצא כי בחודש אוקטובר הוא היה גבוה משמעותית בהשוואה לחודשים קודמים, וייתכן מאוד שיש רוכשי דירות שכבר עכשיו מתכוננים להעלאת המע"מ בעוד שבועיים.
הכלכלן הראשי התבסס על דיווחי העסקאות למע"מ, ומצא כי באוקטובר האחרון תזרים המזומנים הגיע ל־6 מיליארד שקל (לפני ניכוי תשומות), בעוד שתזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים, כלומר התשלום ללא קשר למועד קבלתו בפועל, הגיע ל־5.5 מיליארד שקל.
שנה נדל"נית חלשה
מדובר במקרה נדיר בתקופה האחרונה, שכן מתחילת השנה התזרים הפוטנציאלי היה גבוה בשיעור ממוצע של 77% מהתזרים בפועל, במידה רבה על רקע מבצעי המימון של הקבלנים (המביאים לדחייה של קבלת התשלום העיקרי בגין רכישת הדירה למועד מסירת הדירה).
"ייתכן ואנומליה זו בחודש אוקטובר מוסברת בין היתר בהקדמת תשלומי מע"מ בידי רוכשים כדי להימנע מהעלאת המע"מ בתחילת 2025", כותב הכלכלן הראשי באוצר בדוח האחרון שלו, ומדגיש, כי "הכוונה בעיקר לרוכשים שעתידים לשלם במהלך השנה הבאה את התשלום העיקרי בגין רכישת הדירה".
תזה אחרת יכולה להיות ירידה במבצעי המימון של היזמים, שמגדילה את התשלומים הראשונים שמשלמים הרוכשים על הדירות, וזאת לאחר ביקורת קשה שהם ספגו, בין היתר מבנק ישראל, עקב הסיכונים הפיננסיים שנלווים להם.
מכל מקום, מסיכומי נתוני הלמ"ס לחודש אוקטובר, לא ניכרה פעילות יוצאת דופן בהשוואה לחודשים קודמים. להיפך: רכישת הדירות החדשות מצויה בירידה מזה חמישה חודשים, ו־2024 עומדת להסתיים כשנה נדל"נית חלשה מאוד.
ניסיונות היזמים להנשים את השוק באמצעות מבצעי המימון הועילו במידה מסויימת, אך בחודשים האחרונים גם זה כבר לא עוזר. עם זאת היערכות רוכשים לקראת עליית המע"מ כן צפויה לשפר את הנתונים של חודשי סוף השנה, נובמבר ודצמבר.
