בזמן שבכל רחבי הארץ, ובאזור המרכז בפרט, עוסקים שוכרי הדירות באופן בלתי פוסק בזינוק המטאורי והבידיוני של מחירי השכירות, ממשיך להתקיים עולם מקביל שבמעמד הנמוך והבינוני אפשר רק לחלום עליו: שוק שכירות היוקרה.
הם מרהיבים, רחבי ידיים, בעלי נוף משגע ומפרטים גבוהים ועשירים, ולא, הם לא בהישג ידו של כל אחד (אם כי מדי פעם הם עושים את דרכם באורח פלאי לקבוצות פייסבוק, כאילו שם יצוץ האוליגרך הבא). נכסי היוקרה הם אלו שבדרך כלל אנחנו לא נתקלים בהם במסגרת החיפוש הממוצע בלוחות המודעות, אבל כשכן, הם תמיד גורמים לנו לתהות מיהו האדם שמצויה הפרוטה בכיסו, ובעצם, למה לבחור בשכירות יוקרה כשיש הון גדול מספיק כדי לרכוש?
לדברי שירה אורן נחמיאס, משנה למנכ"ל קבוצת אורנים, ישנם לקוחות רבים המעוניינים ובעלי יכולת לשכור דירה בעלויות של למעלה מ-50 אלף שקלים בחודש, כל אחד מסיבותיו הוא. "אנחנו נתקלים בכל מיני סוגים של לקוחות שבוחרים לשכור דירה בתקופה מסוימת בחיים מאשר לבצע רכישה משמעותית", מסבירה אורן נחמיאס, "בעבר השכרנו דירה ללקוח אשר רכש מאיתנו דירה בפרויקט ׳רויאל ביץ׳׳ היוקרתי בתל-אביב, ומאחר שהדירה שלו עדיין לא הייתה מוכנה, והיה לו חשוב לגור ליד הים באופן מידי, הוא החליט לשכור מאיתנו דירה עד שזו שרכש תהיה מוכנה. אותו לקוח שילם למעלה מ-100,000 שקלים בחודש, מתוך רצון לגור בקו ראשון על הים בתל אביב."
"הלקוח קנה דירה מול הים, אבל היא עדיין לא הייתה מוכנה. בינתיים, הוא שכר דירה ב-100 אלף שקל, כי היה לו חשוב לגור בקו ראשון מול הים"
קבוצת אורנים, המתמחה בייזום ובניית יחידות דיור, מחזיקה בדירות ייחודיות בפרויקט, כאשר שתיים מהן מושכרות מעת לעת ללקוחות בעלי יכולת כלכלית, עד שיימכרו. החברה מציעה פנטהאוז רחב ידיים, עם נוף שגורם לצרוח אמאל׳ה ואבאל׳ה ועם תהיות רציניות על איך ממשיכים מכאן. תג המחיר לרכישה - כ-100 מיליון שקלים. את הדירות להשכרה בפרויקט ניתן לשכור החל מ-50,000 שקלים בחודש.
מה עוד גורם לאנשים אמידים להעדיף שכירות על פני רכישה? מתברר שהסיבות מגוונות למדי. "לקוחות נוספים מעדיפים לשכור ולא להשכיר עקב מצב משפחתי רגיש. לקוח שרק התחתן ולא בהכרח מעוניין לבצע רכישה משותפת עם בת הזוג או איש אמיד הנשוי בפעם השנייה ולטובת ירושת ילדיו בחר לא לבצע רכישה אלא לשכור דירה עם בת הזוג החדשה", מונה אורן נחמיאס ודווקא מפתיעה: "יש להם את האמצעים הנדרשים, ושכירות תעלה להם הרבה פחות מאשר ביצוע רכישה."
כמה פחות? על פי קבוצת אורנים, כ-2%-3% מערך הרכישה. בקבוצה יודעים לספר שנתקלו בבעלי נכסים שהסכימו להשכיר נכסים בשווי של 60 מיליון שקלים עבור שכירות של מיליון שקלים בשנה. עכשיו נסו לחשב את עלות השכירות השנתית אל תוך משכנתא תיאורטית, ותבינו שיש כאלו שלהם שכירות ב-2022 אכן עדיין משתלמת.
שוק קטן ויקר
אמנם לוחות השכירות הם לא המקום האידיאלי לחפש דירות יוקרה להשכרה, ובכל זאת יש לנכסי היוקרה ביטוי גם שם. על פי נתוני אתר יד2, שנאספו לבקשת mako, יש עלייה בהיצע נכסי היוקרה להשכרה. מ-680 נכסים במחיר 20 אלף שקלים ומעלה ברבעון הראשון של 2021 ל-1,090 נכסים ברבעון הראשון של 2022.
לא במפתיע, תל אביב שולטת ב-60% מהשוק המצומצם הזה. אחרי הרצליה עם 21%. מאחור מזדנבות להן שאר הערים, כולל כמה נכסים יקרים בראשון לציון.
מחירם של מרבית הנכסים, על פי נתוני האתר, נעים בין 20 אלף ל-29 אלף שקלים בחודש. הקטגוריה היוקרתית ביותר, של נכסים שעולים 50 אלף שקלים לחודש ומעלה, מצומצמת מאוד. בתל אביב היא מהווה 7 אחוזים משוק היוקרה להשכרה. דירות מעל 100 אלף, באופן טבעי, מהוות אחוז אחד בלבד. ברבעון הראשון של השנה הוצעו 12 נכסים כאלה בלבד. על פי האתר, לפחות, תתקשו למצוא נכסים בסדר גודל כזה מחוץ לתל אביב והרצליה.
ובינתיים מחוץ למדינת תל אביב
סכומים דמיוניים, בין אם לנכסים שמיועדים לאוכלוסייה הרחבה, ובין אם מדובר בכאלו שמיועדים לאלפיון העליון, כבר מזמן אינם סיפור ייחודי לעיר שחורתת על דגלה "בעל הבית השתגע".
מובן מאליו שנכסי היוקרה הם עולם שונה לחלוטין מעולם המגורים להשכרה לאוכלוסיות ממעמד הביניים ומטה, אבל אם תשאלו את דורון דן, מתווך ב-eXp ישראל ומותג היוקרה eXp Cavaliers, ומומחה באזור השרון, ברמת השרון פשוט תתקשו למצוא גם נכסי יוקרה להשכרה. "יש ביקוש מאוד גבוה לשכירת נכס באזור, בטווחי מחירים שנעים בין 30 אלף ל-50 אלף שקלים בחודש, אולם אין כמעט היצע", אומר דן, "כך יוצא שאנשים רבים, בעלי הון מספק, ממתינים לעסקה אקטואלית."
"יש ביקוש מאוד גבוה לשכירת נכס באזור, בטווחי מחירים שנעים בין 30 אלף ל-50 אלף שקלים בחודש, אולם אין כמעט היצע"
למרות המחסור, הצלחנו לאתר נכס נכס רחב ידיים שמשווק בימים אלה, של 700 מ"ר בנוי, על כדונם, ברחוב מבוקש במערב רמת השרון, כשהמחיר המבוקש לשכירות עומד על 60 אלף שקלים לחודש. המפרט כולל בריכה, סלון רחב ידיים, 7 חדרי שינה, 2 חניות וסאונה.
בקפיצה קלילה להרצליה פיתוח, שחגגה לפני כמה שנים את חתונת הזהב שלה כאחת מהשכונות היוקרתיות ביותר בישראל, המחירים לבתים פרטיים עם בריכה כבר מזנקים ל-45 אלף שקלים וצפונה. דן מציג לנו וילה מוקפדת ומרשימה שמשתרעת על פני 550 מ"ר, עם 9 חדרים, מתוכם 5 סוויטות מפנקות עם שיש יווני טאסוס לבן ומפרט של בית חכם, ומגרש של 516 מ"ר שכוללים בריכת שחייה ומפלי מים, תג המחיר - 95 אלף שקלים לחודש.
באזור השפלה, בסמוך לגדרה, שוכן לו משגב דב. יחסית ליישוב שהוקם על ידי אוכלוסיית מעמד ביניים והתאפיין בעבר בהתיישבות של עולים מפולין, רוסיה, תימן ועיראק, הופתענו לגלות שגם שם שוכנות להן פנינות יוקרה.
"החלק של יישובי מועצה אזורית גדרות נחשב לאזור יוקרתי מאוד, עם ארנונה גבוהה ביותר", מציינת יעל בר, מתווכת ב-eXp ישראל, "האוכלוסייה באזור איכותית מאוד ומתאפיינת בין השאר בטייסים, רופאים ואנשי הייטק."
בר משווקת בימים אלה נכס יוקרה במשגב דב, של 413 מ"ר בנוי המוצב על 2 דונם, עם גינה חזיתית ואחורית. הנכס, שכולל 5 יחידות הורים, במקרה הזה, וביחס לנכסים האחרים שנתקלנו בהם עד כה, מסתפק בתג מחיר צנוע יחסית - 29 אלף ששקלים בלבד.
שכירות עם אופציה לחמש שנים
מנסיונו של מאיר גלוזברג, מנכ"ל eXp ישראל, השוכרים הם בדרך כלל משפחות שמגיעות כמשפרי דיור, עולים חדשים ותושבים חוזרים שרוצים פתרון מגורים זמני. בין שלל הסיבות, ישנם השוכרים שלא הצליחו למצוא בית לרכישה. סיבה הגיונית בשוק עם היצע מוגבל יחסית, בוודאי בתקופה של נסיקת מחירים משמעותית ושוק שלא הפסיק לרתוח עד לפני זמן לא רב.
"לרוב אנשים שוכרים לשנתיים-שלוש, ולא יותר משום שהם מעדיפים שלא להתחייב לתקופה ארוכה", מציין גלוזברג, "העסקאות הארוכות שמתבצעות בסוג נכסים זה הן שכירות חמש-חמש, כלומר, התחייבות לחמש שנים עם אופציה להארכה לחמש שנים נוספות - וזו התקופה הארוכה ביותר שלרוב יהיה ניתן למצוא בחוזי שכירות מסוג זה."
גלוזברג מציין כי תמהיל השוכרים נע בין יזמי הייטק וסטארטאפיסטים, עסקני נדל"ן, יהלומנים ואנשי עסקים. "מדובר באנשים עם הון נזיל גבוה, שכן העלויות לא מסתיימות רק בשכירות אלא יש גם עלויות ארנונה גבוהות, תחזוקה של הנכס וכדומה, מה שדורש יכולת כיסוי כלכלית גבוהה."