בטומי, ליברפול או אתונה: הישראלים מבקשים לקנות בזול עם מקסימום תשואה

"כך אפשר להשיג דירות ב-80% ממחיר השוק, הניסיון שלנו מאפשר לנפות את הדירות הבעייתיות", הוא אומר. 100 אלף פאונד יקנו למשקיע הישראלי בית קטן של שני חדרים, הוא מציין, כולל ההוצאות הנלוות ואפילו שיפוץ קל. "אז הם לוקחים הלוואה בריבית של 3% ומקבלים תשואה של 8% משכר הדירה, ובנוסף יוכלו למכור בעתיד במחירים גבוהים - אם מגמת העלייה במחירי הדיור תימשך".

עד כה, אומר לב, תיווכה החברה שלו ביותר מ-580 עסקאות בלונדון ובליברפול, שהיא מוקד העסקים הנוכחי של החברה, בגלל מחירי נדל"ן נמוכים יחסית והעובדה שרוב רוכשי הדירות בעיר נכון לעכשיו הם משקיעים. "הקהל הצעיר דורש הרבה סבלנות, הם אוהבים לקבל הרבה יותר מידע. הם עצמם מאוד מיודעים, מקשיבים לפודקאסטים בנושא ועוקבים אחרי דיונים באינטרנט. הם אוהבים את הרעיון שיש להם נכס בחו"ל בגיל צעיר ומקווים למכור בעוד חמש עד שבע שנים בתשואה גבוהה", הוא אומר.

"קצת להפתעתנו, העסק שלנו הכפיל את עצמו בתקופת הקורונה", אומר לב. "יש איזשהו טרנד של השקעות נדל"ן בקרב ישראלים, והרבה מהמשקיעים שלנו מנסים בכל האמצעים להשקיע בנדל"ן בחו"ל. ההרגשה שלי היא שבישראל חבר מביא חבר ואח מביא אח".

גאורגיה: מכוונים להשכרה קצרת טווח

ישנן חברות המתחרות על סכומים קטנים הרבה יותר. חברת B- Group למשל, מתמחה במכירת דירות קטנות למשקיעים ישראלים בבטומי, עיירת הנופש הגאורגית לחופי הים השחור. "גאורגיה נמצאת בבום של בנייה מ-2012, ובטומי במיוחד מקבלת השקעות ענק בתחום התיירות", אומר מנור אברמוביץ, מנהל השיווק של החברה, שהוקמה לפני ארבע שנים. בעיר, בעלת מיקרו-אקלים חמים ואפילו טרופי, הוקמו מלונות רבים.

"אנחנו מוכרים לישראלים דירות פרטיות קטנות, שמיועדות להשכרה קצרת טווח, לתיירות, בסכום של 30 עד 40 אלף דולר לדירה", מספר אברמוביץ. הוא אומר כי במחיר זה ניתן לקנות דירות מרוהטות ולהרוויח בעתיד ממכירתן, אם החזון של בטומי כמרכז תיירות גדול יתגשם, ותיירים מרחבי העולם יגיעו לעיר. "רוב הלקוחות שלנו הם ישראלים, ללא קשר לגאורגיה, אבל יש גם כמה שמקורם במדינה. הרבה מגיעים מהמלצות מפה לאוזן, שזה הדבר שעובד הכי טוב בישראל".

טומי אינה לבד, ונראה כי חלק גדול מהשקעות הנדל"ן של ישראלים בחו"ל מכוון לתחום של השכרה קצרת-טווח דרך Airbnb ופלטפורמות אחרות. בחלק מהמדינות זה נחשב לתחום בעייתי, כמה מהן אסרו את השימוש בפלטפורמה, בשל התרומה שלה לעליית מחירים ולמצוקת דיור, וכמובן שכעת בזמן משבר הקורונה - עם הקריסה העולמית בתיירות - הסיכוי להרוויח מדירות נופש קטן.

גם בטומי סובלת ממשבר הקורונה ומהשיתוק העולמי בטיסות ובתחום החופשות, אומר אברמוביץ, "אבל מבחינה עסקית - הקורונה איכשהו רק עשתה לנו טוב. קיבלנו גל של משקיעים שעוזבים את הבורסות המשוגעות - ומחפשים השקעה סולידית. הגאורגים משוועים להשקעה בינלאומית, אז הם מעניקים המון הקלות מס", אומר אברמוביץ, "עוד שלוש, ארבע או חמש שנים, זה יהיה שם כמו בברלין".

פורטוגל: אחרי האזרחות באה הדירה

יעד שנחשב גם הוא לפופולרי בקרב משקיעים ישראלים הוא פורטוגל. האפשרות של ישראלים בשנים האחרונות להוציא אזרחות פורטוגלית על סמך שורשים ספרדיים ופורטוגליים מהמאה ה-15 (ובעיקר על סמך שמות משפחה), "חשפה" לישראלים רבים שוק נדל"ן מתפתח, שמאוחר יותר גרר השקעות.

מרדכי שאבי, הבעלים של חברת איזי נדל"ן, העוסקת בליווי וסיוע לרוכשי נכסים בפורטוגל, אמר כי התחיל מתחום הסיוע בהוצאת אזרחות והמשיך "כמעט בעל כורחו" לרכוש דירות. "רוב הלקוחות שלנו הם ישראלים שקיבלו אזרחות פורטוגלית. זה נותן להם תחושה של דריסת רגל. יש כמה יתרונות ספציפיים לפורטוגל, כמו האפשרות לקבל משכנתה גם אם אתה לא תושב או אזרח, אבל נראה שהקשר שנוצר למדינה ‘פותח’ את האפשרות להשקיע בה", הוא מציין.

"אנחנו מחפשים ומסייעים ללקוחות ישראלים לקנות דירות קטנות, 200 עד 300 אלף אירו לדירה, בערים כמו פורטו וליסבון, למשל. מי שמסתייע בשירותים שלנו הם בעיקר בני מעמד הביניים, שיש ביניהם כאלה שחושבים על קניית נכס לפנסיה - דירה עם נוף לים ומחיה זולה". אבל גם צעירים מגיעים אליו, הוא אומר, כאלה שמעוניינים לקנות דירות קטנות לצורכי תיירות.

עם תחילת משבר הקורונה, מספר שאבי, הסתמנה ירידת מחירים במדינה, שגם נסמכת על תיירות וגם סבלה מהתפרצויות קורונה משמעותיות. כעת נרשם ייצוב מחדש, והשוק עדיין לא חזר לעליות המחירים החדות בנדל"ן שאפיינו אותו בשנים שעד למשבר הקורונה. כעת, הוא מספר, הוא מסייע בממוצע לשתי עסקאות בחודש, ובגלל שלא ניתן לטוס לפורטוגל - הרוכשים הישראלים עושים את הכול באמצעות האינטרנט.

יוון: קונים בלי לראות

יעד ותיק יותר, ואולי גם תיירותי יותר ופופולרי בקרב ישראלים, הוא יוון, ובמיוחד הבירה אתונה. "החל מ-2016, משקיעי נדל"ן ישראלים התחילו להתעניין ביוון כי הבינו שהמשבר שהתחיל ב-2008 הולך ומסתיים", אומר עורך דין אמיר עזר, שמשרדו מתמחה בהשקעות נדל"ן בבירת יוון. "עד אז נרשמה ירידה חזקה מאוד במחירים, לרמה ‘מצחיקה’ כשמדובר על מדינה אירופית. זה משך ישראלים רבים לשוק, ומאז ראינו עלייה איטית בערך הדירות, הקפאה בזמן הקורונה, ואנחנו רואים מהחודש שעבר שוב עלייה במחירים". לדבריו, "עדיין המחירים באתונה נמוכים ב-30% מהשיא שנרשם ב-2010".

הלקוחות שמגיעים אל עזר, הוא מספר, הם בני מעמד הביניים הישראלי, שחסכו 200-250 אלף שקל, מפחדים להשקיע אותו בבורסה, ומעדיפים נדל"ן. "הם רוצים שיהיה נכס על שמם בטאבו, והם רוצים לעבוד עם חברה ישראלית שמנהלת בשבילם את הכול ולצמצם את החשש מעקיצות". משרדו, אומר עזר, ממליץ לכוון את הדירות להשכרה לטווח ארוך, משום שהשכרה לטווח קצר נחשבת ביוון לעסק, וכרוכה במסים גבוהים יותר. באשר לאורך ההשקעה, אני אומר ללקוחות שאין טעם לרכוש דירה לשנה-שנתיים. מי שרוכש צריך לכוון למכור רק אחרי ארבע-חמש שנים.

"בהתאם להשקעה, אנחנו מכוונים את הלקוחות שלנו בעיקר לדירות סטודיו, בעלות מחיר נמוך, שלהערכתנו הן הכי רווחיות מבחינת תשואה. יש להן ביקוש רב על ידי מי שעובר לאתונה בתחילת דרכו המקצועית או על ידי סטודנטים.

"עד תקופת הקורונה הלקוחות שלנו באו וראו את הדירות בעצמם, במהלך שילוב עם סוף שבוע בחו"ל", הוא אומר, "אבל מאז תחילת המגפה העורך דין המקומי שלנו הממוקם בבירה מצלם את הדירות ורבים קונים אותן מבלי לבקר".

במקביל, הוא אומר, משרדו מיישם באתונה מודל שהיה פופולרי בברלין ובערים אחרות בשנים האחרונות - רכישה משותפת של בניין, חלוקה לדירות ואז מכירה מחדש כמעין קבוצת רכישה.

גם הוא מתאר שכבה חדשה של משקיעים צעירים. "עשינו לאחרונה פרויקט יחד עם קבוצת משקיעים בגילאי 25-30. כל אחד השקיע 100 אלף שקל בלבד, רכשנו יחד בניין, אנחנו משפצים אותו ומחלקים אותו לדירות ("פרצלציה") ומקווים למכור בתקופה הקרובה ולהתחלק ברווח".

הכתבה פורסמה לראשונה באתר גלובס