העסקה: בשדרות הצבי בחיפה נמכר פנטהאוז בן 5 חדרים, בשטח 220 מ"ר, ב־7.2 מיליון שקל. לפנטהאוז מרפסת בשטח 80 מ"ר ונשקף ממנו נוף ים. זוהי העסקה הגבוהה ביותר במורדות המערביים של הכרמל בשנים האחרונות, ואחת העסקאות הבודדות בחיפה בשנה האחרונה שחצו את הרף של 7 מיליון שקל. בעסקה אחרת נמכר בית בשכונת דניה בכ-10 מיליון שקל.
הסביבה: שדרות הצבי יורדות ממרכז הכרמל לכיוון מערב, ובהמשך מתחברות (באמצעות רחוב נוסף) לציר דרך הים. האזור נחשב לאחד המבוקשים והמיוחדים בעיר, שבמרכזו שני רחובות מקבילים, שדרות יצחק ושדרות הצבי, המיוחדים בכך שהם מעוטרים בעצים רבים.
הסביבה מאופיינת בבנייה נמוכה של שתיים־שלוש קומות, ורוב הפרויקטים של תמ"א 38 שמרו על צביונה והביאו את גובה המבנים לחמש־שש קומות.
המחירים באזור: מחירי הדירות בסביבה הם תוצר של נוסחת שוק חיפאית סבוכה, שעיקרה שככל שהמרחק הפיזי ממרכז הכרמל קצר יותר, והשיפוע הטופוגרפי אליו מתון יותר - מחיר הדירות גבוה יותר.
לעתים די במרחק של עשרות מטרים בודדים בין שתי דירות כדי לפתוח פער של 10% ויותר ביניהן.
עניין אחר שיש להוסיף למשוואה הוא כיוון הדירה - האם היא פונה לרחוב או לוואדי, ובקיצור: חישוב מחיר דירה בסביבה הזו אינו מהדברים הפשוטים.
נמצא כי דירות חדשות סטנדרטיות שסמוכות ונגישות למרכז הכרמל, נמכרות במחירים של 28־30 אלף שקל למ"ר (ויש גם נכסים שנמכרו ביותר).
במקומות נמוכים מעט יותר, מחירי הדירות מגיעים לרמות של 21־25 אלף שקל למ"ר. נכסים מיוחדים כמו פנטהאוזים ודירות גן מקבלים מחירים גבוהים יותר למ"ר מהממוצע.
הבניין בשדרות הצבי 25 נמצא ב"אזור ביניים", שבו המחירים נעים בין 25 ל־28 אלף שקל למ"ר.
הפרויקט: מדובר בפרויקט תמ"א 38 בבניין משנת 1958. במקורו המבנה היה בן שלוש קומות וכלל חמש יחידות דיור. היזם הוסיף עליהן שתי קומות ושלוש יחידות דיור בנות חמישה חדרים, והוסיף ליתר הדירות בבניין ממ"דים, מרפסות ומעלית.
שתי הדירות בנות חמשת החדרים, בשטח 135 מ"ר, הוקמו בקומה הרביעית של המבנה ונמכרו ב־2022 ב־3.55 מיליון שקל. לפני כחודש נמכרה דירת יד שנייה 5 חדרים מחודשת בקומה הראשונה של הבניין, בת 120 מ"ר עם כ־60 מ"ר גינה, ב־3.81 מיליון שקל.
שתי העסקאות הראשונות מגלמות מחיר של כ־26 אלף שקל למ"ר. העסקה השלישית מגלמת מחיר של כ־27 אלף שקל למ"ר (בגילום שטח החצר). כל העסקאות הללו מצויות במתחם המחירים הסבירים לסביבה.
בעסקה הנוכחית שבדקנו מדובר על מחיר של 30 אלף שקל למ"ר בגילום המרפסת הגדולה. בדיקה שערכנו העלתה כי בסביבה מוצעים למכירה פנטהאוזים זולים יותר, אך חלקם קטנים יותר וחלקם נמצאים בחלק התחתון של שדרות הצבי - ולכן מחירם נמוך יותר כפי שתיארנו.
המתווך מיקי קודה שמשווק את הפרויקט בחלק התחתון של שדרות הצבי אמר לנו כי מדובר בנכס נדיר, שכן רוב הפנטהאוזים שהוקמו בדרך של תמ"א 38 באזור הם דירות דופלקס, ואילו כאן מדובר בדירה במפלס אחד.
עם זאת, הוא אומר, מחיר ראוי לדירות פנטהאוז מהטיפוסים הללו צריך להגיע ל־5.7־5.8 מיליון שקל, ולכן הוא סבור כי הפנטהאוז שאת רכישתו אנו מנתחים, נמכר במחיר גבוה מאוד.
הערכת שמאי: השמאי אסי אבני סבור אחרת. לדבריו, עסקאות הפנטהאוז ודירת הגן מגיעות לרמת שוק סבירה. "מדובר בנכס נדיר ביותר, מבחינת אופיו וממדיו", אומר אבני. "שטחו יותר גדול מהפנטהאוזים המוצעים למכירה במורד הרחוב, כך שסביר שמחירו גבוה יותר. כמו כן, בין שני הפרויקטים יש מרחק אווירי של 100 מטרים, אך הפרשי גובה טופוגרפי של 15 מטר, וזה שיפוע תלול.
"בסך־הכול דירת הגן ללא הגינה משקפת מחיר של 30 אלף שקל למ"ר, והפנטהאוז ללא המרפסת מגלם מחיר של 33 אלף שקל למ"ר. כשמשווים למחירי שתי הדירות שנמכרו לפני שנתיים, ההפרש נראה סביר, כמו גם מחיר העסקה".
הכתבה פורסמה לראשונה באתר גלובס