ב-1998 רעידת אדמה חזקה הכתה בטורקיה. התמונות זיעזעו את הישראלים, ואפילו יותר מכך - את שרי הממשלה. ממש כמו בשבוע האחרון, גם אז תרחישי קיצון לרעש אדמה אדיר בישראל התנוססו בכותרות העיתונים, והמדינה החליטה על פיתרון: "תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה", או כפי שאנחנו מכירים אותה היום - תמ"א 38.
למעשה מאמצע שנות ה-80' בונים בישראל מבנים שעומדים בתקן מחמיר לרעידות אדמה. החשש הוא שמאות אלפי המבנים הישנים, שנבנו לפני 1980, ואינם עומדים בתקן, יקרסו בהמוניהם ויובילו לאסון הומניטרי חמור בארץ. תמ"א 38 נראתה אז כמו פתרון הגיוני: יזמים יפנו לבעלי דירות בבניינים רעועים, יציעו לחזק אותם ולהוסיף דירות, וירוויחו בתמורה זכויות בנייה וקיצור תהליכים בירוקרטיים. כך המדינה תהיה מוגנת יותר מרעידות אדמה מבלי שהמדינה תצטרך למממן בעצמה את חיזוק המבנים.
רק שבתכנית הזו, היה כשל מובנה. "נהייתה פה בוננזה של חיזוק מבנים, אבל רק באזורי הביקוש, ואלה ממש לא האזורים המועדים לרעידת אדמה", מסביר ישראל דוד, ממלא מקום יושב ראש איגוד המהנדסים לבניה ולתשתיות. "רעידת אדמה שתהיה קרובה יותר אלינו, צפויה להביא להרס אדיר של מבנים ותשתיות. רמת העמידות של מבנים שנבנו לפני התקן היא כמעט ואפסית, ורמת התחזוקה של המבנים בישראל נמוכה מאוד, ובכל זאת - חיזוק המבנים קורה מעט מדי, ולאט מדי".
ההתחדשות העירונית לא מגיעה לאזורי הסיכון
דוד לא טועה. לפי נתונים של הרשות להתחדשות עירונית, בעוד שבתל אביב, שבה הקבלנים עושים רווח גדול על הפרויקטים, מאות בניינים עברו חיזוק והתאמה למקרה של רעידת אדמה, באזור בית שאן, שם רעידת האדמה תעשה נזק רב יותר בסבירות גבוהה בהרבה, רק 11 מבנים עברו חיזוק.
"רוב הפעילות שלנו זה במרכז, כל הבסיס של הדבר הזה זה שהעסקה תהיה כלכלית", מסביר איתי סמדר, מנהל התחדשות עירונית בחברת הבנייה רוטשטיין. "אנחנו לא משקיעים זמן וכסף לשם שמיים, אלא כדי להרוויח 15%-17% רווח על הפרויקט. אנחנו ברוב הפרויקטים, בגלל השיקול הכלכלי, הולכים למרכז הארץ, אזור גדרה עד חדרה, מקסימום חיפה וירושלים. בפריפריה הפרויקט הוא פחות כלכלי כי מחירי המכירה של הפרויקט הם יחסית נמוכים, ולא משנה כמה זכויות בניה תקבל, קשה להרוויח".
ניתן לומר כי בתל אביב יש יותר בניינים, ולכן סביר שיותר מהם יעברו חיזוק. אך גם בבדיקה של שיעור הבניינים המסוכנים באזור, ניתן לראות כי הפער משמעותי לטובת אזור המרכז הרווחי. בבית שאן 2,700 בניינים מסוכנים, ורק 0.4% מהם קיבלו היתר לתמ"א 38. לעומת זאת באזור המרכז 408,800 בניינים מסוכנים, מתוכם 3,114 קיבלו היתר לתמ"א, 0.8% - פי 2 מבית שאן, המסוכנת בהרבה. עם זאת ניתן לראות שבכל מקרה מדובר בשיעורים נמוכים במיוחד.
"מדברים משנות ה-90 על רעידות אדמה, חיזוק בניינים, הבעיה בכל הנושא הזה היא בעיית היישום. באחת מהתכניות הכי מדוברות שיש, כמו תמ"א 38, הייתי מצפה לראות חמישים אחוז ביצוע, תנופת בנייה הרבה יותר גדולה. זה לא קרה", אומר השמאי והמשפטן ארז כהן בשיחה עם N12.
מה המדינה יכולה לעשות?
תכנית תמ"א 38 אמורה לפוג באוקטובר הקרוב ואיתה ההטבות ליזמים, וכעת אנו רואים גל של אישורי תמ"א לקראת העצירה. ועדיין - הגל הזה לא הגיע לאזורים המועדים לרעידות האדמה. "רק בשנה שנתיים האחרונות המדינה התחילה לתמרץ אותנו להגיע לפריפריה. אם יש בעיה כלכלית בפרויקט שם, ואנחנו מתקשים להראות כדאיות כלכלית לבנקים על מנת להשיג מימון, המדינה נותנת מענק. אנחנו קיבלנו לדוגמה 41 מיליון שקלים כדי שפרויקט בלוד יצא לדרך", מספר סמדר.
ומה יבוא במקומה של התמ"א? "היה רעיון בעבר של הצרחה, תמורת חיזוק בניינים בפריפריה יקבלו קרקעות או זכויות באזורי ביקוש, קרקעות שיש למדינה, זה יכול להיות רעיון ישים", טוען כהן. "רעיון שני, שלא צריך לפסול אותו על הסף, זה שהמדינה תמממן, לפחות באזורים המועדים".