עם דעיכתה של הקורונה, גם חוסר ה"שפיות" הקשורה לשוק השכירות הישראלי חזרה. אם בזמן הסגרים והמגפה רבים עזבו את אזורי הביקוש, בעיקר את תל אביב, ונרשמה ירידת מחירים מסוימת יחד עם גמישות של בעלי הבתים -סופו של המשבר החזיר את מאות הקופצים על כל פוסט של דירה המתפרסם בפייסבוק, המחירים זינקו מעלה, והשוכרים הנואשים.
בשוק שכירות תוסס וערני כמו זה הישראלי, בו מחירי הדיור מטפסים משנה לשנה, כולל הכשרת שאינן ראויות למגורים, ראוי שהמדינה תתערב ותגן הן על השוכר והן על משכיר הדירה מפני בעיות בשוק התחרותי. בפועל, החוק לקוי – מהצד של הגנת השוכרים ישנו את חוק שכירות הוגנת, שעוסק בעיקר בתיווך (ולא ממש שינה בפועל את הדרישה של המתווכים לקבל תשלום מהשוכרים), ומהצד השני- החוק להגנת הדייר שמקשה, ובצדק, על הוצאת דיירים מדירה אך מקשה גם לפעול נגד שוכרים בעייתיים.
כדי להבין את מצב שוק השכירות הישראלי, ואיך הוא עומד מול מדינות אחרות בעולם, יצאנו לסיבוב סביב העולם כדי להבין איך נראים שווקי הדיור במדינות אחרות?
אוסטרליה – בית משפט לענייני נכסים ושכר דירה מופחת בקורונה
"באוסטרליה שוק השכירות נראה אחרת לגמרי מישראל", מספרת גילי תורג'מן, סוכנת מכירות נדל"ן הפועלת באוסטרליה. "כל השוק מתנהל רק דרך סוכני נדל"ן, כשהתשלום על שכר הדירה מתבצע פעם בשבוע".
החוקים ברורים גם מצד השוכר וגם מצד המשכיר – השוכר צריך לשלם ערבות על הנכס, שנשמרת בקרן ממשלתית לשעת הצורך, וכמובן לשמור על הדירה. אם השוכר מבקש לצאת מהדירה לפני סיום החוזה הוא משלם עליה קנס. המשכיר מצדו מתחייב למלא דוח מצב דירה לפני כניסת הדייר, לתקן את כל הבעיות תוך 24 שעות ומותר להעלות שכר דירה רק פעם בשנה.
שכר הדירה באוסטרליה בתקופת הקורונה התאים את עצמו למצב – אם השוכר עבד פחות שעות או לא עבד בכלל, המשכיר נדרש להציע לשוכר שכר דירה מופחת שמותאם לשניהם, והמדינה אף השתתפה בעד 3,000 דולר בשכר הדירה לאדם. אם מתעוררת בעיות באוסטרליה יש בית משפט ייעודי לענייני נכסים ושם ניתן לפתור כל מחלוקת בין הדייר למשכיר.
האם זה יכול לעבוד כאן?
בית המשפט לענייני נכסים יכול לעזור רבות בסכסוכים בין שוכרים למשכירים, אבל בעידן בו בתי המשפט עמוסים גם כך – קשה להאמין שבית משפט כזה ייפתח כאן.
לונדון – בדיקות כלכליות לשוכרים ואפשרות להתמקח עם בעל הבית על שכר הדירה
בריטניה דואגת שגם השוכר וגם המשכיר יקבלו עסקה הוגנת וראויה, עוד בשלב סגירת החוזה. "ראשית, כשדייר מחליט שהוא רוצה את הדירה הוא יכול להתמקח עם בעל הבית, וכשמגיעים להסכמה – הדייר מחויב לשלם שכר דירה של כחודש כדי שבעל הבית יפסיק להראות אותו לשוכרים פוטנציאליים אחרים", אומרת דנה אבן חן, יועצת רילוקיישן. "אם הדייר לוקח את הדירה – הסכום ששולם יורד משכר הדירה שלו, ואם לא – הוא נשאר אצל המשכיר".
בלונדון מבצעים בדיקות מקיפות לשוכרים המבקשים להיכנס לנכס. ראשית, דואגים לוודא שלשוכר יש יכולת כלכלית לשלם את עלות שכר הדירה, ולא ניתן להשכיר לדייר אם הוא לא מרוויח פי 2-3 משכר הדירה השנתי שלו. לאחר מכן חברה חיצונית בודקת את השוכר, היכן התגורר ומי היה בעל הבית שלו, מקבלים את דירוג האשראי והאישור החוקי לחיות בבריטניה, ורק לאחר מכן ניתן לשכור דירה.
מהצד השני, המשכיר חייב לתקן כל ליקוי בדירה תוך 48 שעות, וכל דירה חייבת להיות מצוידת במקרר, תנור בישול ומכונת כביסה. לפני הכניסה לדירה דואגים לבדוק שהכל בה תקין כולל חשמל, גז, בידוד חום ורעשים, וצריכת אנרגיה מתחת לתו התקן הבריטי. בנוסף, חוקק חוק לפיו סוכני נדל"ן לא רשאים לקחת עמלה מהדיירים, אלא רק מבעלי הדירה.
"חוזי נדל"ן בבריטניה נמשכים לנצח", אומר אודי שפירא, סוכן נדל"ן, "גם אם הם מסתיימים בתום שנה, הדייר יכול להמשיך ולשכור את הדירה עד שיחליט אחרת. לא ניתן לפנות דיירים אלא באמצעות בית המשפט, ואם זה קורה – התיק המשפטי יופיע ברישומים של השוכר לשש שנים, וזה יקשה עליו למצוא דירה אחרת".
האם זה יכול לעבוד כאן?
בעניין בדיקת השוכרים נשמע שכן, במיוחד עם מהפכת דירוגי האשראי שנכנסה לישראל בחודשים האחרונים. בעניין ההתמקחות עם בעל הדירה – זה כבר נראה כמו חלום רחוק בשוק הנדל"ן הישראלי.
ניו יורק – הקורונה הורידה את מחירי השכירות משמעותית
גם בניו יורק יש לא מעט הגנות לשוכרים, מספר סוכן הנדל"ן ניר ויינשטוק. "יש איסור חמור על אפליה בכניסה לדירה, בעל הדירה חייב להשאיר בדירה מקרר, תנור וכיריים, ולדואג למים חמים וחימום. חדר שינה לא יכול להיות כזה אם אין בו חלון או ארון, יש חוקים לגבי גובה התקרה, חייבים לתקן כל תקלה תוך 48 שעות, ועוד. כמו כן, לא ניתן להוציא שוכר באותו רגע, וכדי לפנות שוכר מדירה יש להגיע עם משטרה".
מנגד, יש בדיקת דיירים נרחבת: בודקים את דירוג האשראי של השוכר, הוא מחויב לשלם ערבות וגם להביא ערב, ואם אין כזה – יש חברות ביטוח שמבטחות את השוכרים. "מבחינת הדירות בניו יורק, הקורונה שיפרה את השוק", אומרת שחר ספיבק, שוכרת בעיר. "הרבה דירות ננטשו, ואם כל שנה היו מעלים לי את שכר הדירה ב-3 אחוזים ולא היה עם מי לדבר, עכשיו חברת הניהול העלתה את שכר הדירה אבל נתנה 4 חודשים חינם – כלומר, לשלם מחיר גבוה יותר על 8 חודשים ולקבל שנה מלאה. הם אפילו מוכנים לשלם את ההובלה לדירה, רק תבואי".
"רוב המשכירים בניו יורק הם סטודנטים ואנשים שעובדים בעיר", מסכם ויינשטוק, "ובגלל שסגרו את כל המשרדים והאוניברסיטאות כולם חזרו הביתה, המחירים ירדו וזה טוב – זה נותן הזדמנות לאנשים חדשים להגיע לניו יורק".
האם זה יכול לעבוד כאן?
איסור על אפליה הוא אחד הדברים החשובים ביותר שצריכים לעבור מיידית, וזאת אחרי הרבה מקרים בהם שומעים על בעלי דירות שמסרבים להשכיר לדיירים ממוצאים מסוימים, בעלי חיות מחמד או אפילו הורים לילדים קטנים.
ברלין – שכירות לכל החיים
בברלין ההסתכלות על שכירות היא אחרת- רבים בוחרים שלא לקנות דירה כלל ולשכור כל חייהם, ולכן שוק השכירות בברלין הוא לכל החיים, ובמעט מאוד מקרים משכיר דורש לפנות שוכר מהדירה.
"שכר הדירה בברלין מפוקח", אומר סוכן הנדל"ן אסף אידן, "ולא ניתן לדרוש שכר יותר גבוה לפי אזורים שונים. השכר הוא קבוע למ"ר לחודש. את השוכרים בודקים באמצעות דירוג האשראי, תלושי השכר שלהם ויש גם פיקדון של חודש או חודשיים שהם נדרשים לשלם".
עם זאת, אם שוכר לא משלם חודשיים רצוף, יש אפשרות להגיש נגד אותו שוכר תביעה לפינוי. "זה הליך יקר, ארוך מאוד ובעייתי, ובכל מקרה לא ניתן לפנות את הדייר בזמן החורף. בשל כך יש הרבה 'נצלני שכירות' שיודעים להתחבב על בעלי הדירה ולעבור מדירה לדירה", מציין אידן.
המחירים בעיר ירדו בכאחוז אחד בתקופת הקורונה, ודווקא לא בגלל המגפה- החקיקה של העיר ברלין שהטילה פיקוח נוקשה יותר על שכר הדירה, היא זו שגרמה לירידה המבורכת.
האם זה יכול לעבוד כאן?
נראה שלא, משום שישראל היא מדינה בעלת שאיפות קפיטליסטיות הרבה יותר גדולות מגרמניה, והגבלת שכר הדירה כאן לא נראית כמו משהו שמי מנבחרי הציבור מעוניין לקדם.
פריז – העיר ריקה
גם בצרפת החקיקה ברורה: כל שוכר נדרש להגיע לבעל הדירה עם תלושי שכר או ערב מקומי שגובה ההכנסה שלו תואמת את הדרישות. בנוסף נדרשים בצרפת המסמכים הבאים: תעודת זהות, חוזה עבודה, מסמכי מיסים וקורות חיים.
בכל עסקת שכירות מתלווה סוכן נדל"ן שעמלתו מפוקחת על ידי המדינה, והעלאת מחירי השכירות משנה לשנה מינורית ומוגבלת על פי חוק. השוק בעיר נחלש משמעותית בתקופת הקורונה, ויש היצע גדול של דירות.
האם זה יכול לעבוד כאן?
רבים מהמשכירים כבר מבקשים מהדיירים שלהם מסמכים רבים, ועל דירות רבות ריקות בעיר הגדולה – אנחנו יכולים רק לחלום.
המדינה יכלה לעזור יותר לשוכרי דירות
"לצערנו הרב מדינת ישראל טרם השכילה לאמץ חקיקה רגולטיבית שתסדר ותפתור את הבעיות בנושא שכירות של דירות בישראל ותהיה טובה הן לבעלי הדירות והן לשוכרים כפי שמדינות ה OECD עשו", אומר אלעד שריקי, מנכ"ל חברת דיפרנט, המבטיחה לבעלי דירות להשכרה תשואה בראש שקט. " צריך לזכור שכאשר שכר דירה אינו משולם, בעל הדירה נכנס למצוקה גדולה ובסופו של דבר, ובדרך כלל, לאחר השתהות משמעותית, פונה לערכאות משפטיות תוך הפסד תשלומים מהדייר, הפסד תפעולי כל זמן שהדירה עומדת ריקה, הוצאות משפטיות, וכמובן יש התמודדות אמוציונלית שגובה מחיר נפשי כבד. מצד שני יש את הדייר שנקלע למצוקה כלכלית אמיתית ואין מי שיציל אותו".
מה אפשר לעשות?
"ראשית ישראל צריכה לאמץ נהלי בדיקת דיירים טובים יותר, כדי למנוע מפח נפש ממשכירים. החוק בישראל צריך לחייב את בעלי הדירה לתקן את הליקויים בנכסים שלהם, ולדאוג לגוף משפטי שאחריותו היא לטפל בסכסוכי נדל"ן. חלק מהפתרונות שמציעות המדינות המתקדמות, קיימות גם בישראל אך ביוזמות פרטיות כמו חברות ביטוח שכר דירה , אבל המדינה יכלה לעזור יותר לשוכרי דירות בתקופת הקורונה באמצעות פתרונות יצירתיים ולא דרך תשלום".
