קו הרקיע של ערי ישראל עובר תהפוכות רבות בשנים האחרונות. זה החל במגדלי משרדים, אבל גם הבנייה למגורים תופסת יותר ויותר גובה, ובמרבית הערים בישראל, בעיקר באזור גוש דן, נוכל לראות קו מאוד מודרני ובנייה מאופיינת בעירוב שימושים (מגורים עם קומות מסחר ומשרדים).
ניתוח של הפורום הישראלי לגורדי שחקים ובנייה עירונית (CTBUH-ISRAEL), בראשותו של אדריכל גיל שנהב, לנתוני התחלות הבניה של הלמ"ס לשנת 2022, מצא כי הקטגוריה המובילה בישראל הינה של בניית מגדלים בני 16 קומות ויותר שמהווים יותר מרבע מהתחלות הבניה בישראל. כמות התחלות הבניה של דירות במגדלים מעל 16 קומות לשנת 2022 עומדת על 15,743 דירות. ממוצע של כ-3,936 דירות במגדלים לרבעון. לצורך השוואה בכל שנת 2020 החלה בנייתן של 11,695 דירות במגדלים, בשנת 2021 החלו לבנות 12,361 דירות במגדלים מעל 16 קומות.
במקום השני ובקוטביות נמצאת קטגוריית צמודי הקרקע עד 2 קומות עם כ-17 אחוזים מסך התחלות הבניה (בקו הירוק וגם מעבר לקו הירוק). את השלישיה הראשונה סוגרת קטגורית הבניינים של 6 קומות עם כ-9 אחוזים מהתחלות הבניה, ולאחר מכן, דירות בבניינים של 7 קומות עם 7.3 אחוזים מסך התחלות הבניה.
תל אביב רק במקום השלישי
בפילוח עירוני, בת ים ונתניה חולפות על פני תל אביב עם 2,251 ו-1,852 דירות במגדלים מעל 16 קומות בהתאמה. תל אביב נמצאת במקום השלישי עם 693 דירות, גבעת שמואל עם 684 דירות וירושלים סוגרת את החמישייה הראשונה עם 670 דירות במגדלים מעל 16 קומות.
ניתוח ה-CTBUH ISRAEL לנתוני התחלות הבניה של הלמ"ס ל-2022
"רשויות התכנון בישראל הפנימו את העובדה שיש צורך לנצל את משאב הקרקע בתבונה. אם בעבר היינו רואים באזורי הביקוש התחלות בניה של בניינים נמוכים או צמודי קרקע, כיום המגמה השתנתה כמעט לחלוטין. אין שום היגיון לבנות בניין של 3-4 קומות בלב העיר, המטרה בתכנון היא להוביל לאינטנסיביות עירונית שתספק את כלל הצרכים של תושבי העיר ותיתן מענה בהיצע הדירות אל מול הביקוש הגואה", אומר האדריכל גיל שנהב, יו"ר הפורום הישראלי לגורדי שחקים ובנייה עירונית (CTBUH-ISRAEL). "יחד עם זאת, חשוב לזכור כי עיר טובה יודעת לשלב מהכל: גורדי שחקים, מגדלי מגורים, בנייה מרקמית וגם צמודי קרקע".
בהתייחסות למיקומו וחשיבותו של המגדל מציין שנהב: "כיום אנו מתכננים את המגדלים בצורה שונה מבעבר. לא עוד מגדל בודד בפארק שמנותק מסביבתו. המגדל המודרני משמש כמקום מפגש בין שלל הפונקציות שהוא מציג עם חיבור של מסחר מלווה רחוב בקומת הקרקע והמרחב הציבורי המזמינה את התושבים פנימה וכמובן תרומתו לקו הרקיע וההתמצאות בעיר".
עו"ד עידו בלושטיין, סמנכ"ל החטיבה היזמית בקבוצת שפונדר פדלון, הבונה שני מגדלי מגורים בבת-ים מסביר גם הוא את הביקוש הגבוה לבניינים גבוהים: "העלייה גבוהה בהתחלות הבנייה של מגדלים למגורים בבת ים, הם פועל יוצא של כמה גורמים עיקריים- התב"ע החדשה של מתחם 410, שכונת פארק הים, מדברת על פרויקטים של רבי קומות בלבד. מדובר בעתודת הקרקע האחרונה בבת ים שנושקת לים ועל כן, הביקוש למגורים במגדלים בעיר, במחיר סביר, הולך וגובר". לדבריו, "מגורים במגדל יוקרה, נתפסים כיום כסמל סטטוס ורבים מעדיפים להתגורר בקומה גבוהה במגדל על פני מגורים בבית פרטי, בעיקר זוגות שילדיהם בגרו ועזבו את הבית".
ניצול קרקעות בערים הגדולות
"בשנים האחרונות אנו עדים לעלייה במגמת הציפוף בערים הגדולות. יש יותר בניה לגובה ויותר ציפוף חכם בשיטות של שימושים מעורבים לצורך ניצול קרקעות פנויות בצורה מיטבית" מסכים האדריכל עדי רובננקו, שותף במשרד רובננקו אדריכלים." אנו רואים יותר ויותר פרויקטים של התחדשות עירונית בפורמט של בניה לגובה, דבר המשקף את הרצון של אנשים לגור בעיקר בתוך הערים ופחות בפריפריה".
עם זאת, בעיניו לא מדובר במספיק התחלות בניה והמספרים צריכים להיות גבוהים יותר. "ישנן שכונות מגורים ואזורים שלמים בבנייה של בניינים חדשים בגובה של עד 8-9 קומות וזהו פורמט לא עדכני. אחת הבעיות המרכזיות בישראל היא שהתכנון לעיתים קרובות נותר אנכרוניסטי כשהסביבה והמציאות כבר נמצאים כמה שלבים קדימה. אישור תכנית נמשך בין 5-10 שנים עוד 4 שנים להוציא היתרי בניה. הדבר יוצר מצב שכאשר מגיעים להקמת הבניינים התכנון כבר הופך לעיתים ללא רלוונטי, בין אם הסביבה כבר דורשת שימושים אחרים או שקצב הביקושים כבר גדל. החוכמה היא לתכנן היום בנייה שעונה על צרכי העתיד ועל מגוון הצרכים של התושבים בעתיד מבחינת השטחים הציבוריים, עירוב השימושים והקהילתיות".