הדר מוכתר עשתה כותרות בימים האחרונים, כשהתברר שעל אף זעקותיה כי לא תוכל לרכוש דירה בישראל, היא למעשה מחזיקה כבר בדירה על שמה שרכש אביה. מוכתר ממשיכה לטעון כי הדירה לא באמת שלה, אך האם זה בכלל אפשרי - מדוע הורים רושמים דירה על שם הילד, האם זה חוקי, ומה הסכנות? עו"ד בת-אל עובדיה, שותפה במחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית, במשרד עוה"ד דורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות', משיבה.
"במרבית המקרים מדובר במהלך חוקי, די נפוץ ולגיטימי שאינו נחשב עבירת מס", מסבירה עו"ד עובדיה. "בדרך כלל מדובר בהורים המעוניינים לקנות דירה נוספת כהשקעה לעצמם, לעיתים מתוך מחשבה שהילד או הילדה יגורו בה בעתיד. רישום הדירה על שם הילד מאפשר לחסוך במס רכישה, לקבל פטור ממס הכנסה בעת השכרת הדירה (אם מדובר במסלול פטור), פטור ממס שבח בעת מכירת הדירה (לאחר תקופת הצינון אם מדובר בדירה במתנה) ועוד. אם מדובר בדירה יחידה של הילד, הילדה או בן משפחה אחר, זה עשוי לחסוך במס רכישה של כמה עשרות אלפי שקלים ולעיתים אף יותר".
ובכל זאת, מסבירה עו"ד עובדיה, ישנן הגבלות: "ייתכן ויכוח מול רשויות המס לעניין מכירת אותה דירה לאחר מכן בפטור ממס שבח, וזאת אם מעוניינים למכור את הדירה בזמן הקרוב לאחר הענקת המתנה. אם מדובר במתנה – ישנן תקופות צינון למכירת הדירה בפטור ממס שבח, אם מדובר בהלוואה - אין תקופת צינון. במקרה כאמור, רשויות המס יטענו שמדובר בעסקת מתנה (ולכן יש להמתין את תקופות הצינון או לחלופין, לשלם את המס במלואו), ומנגד ההורים יוכלו לטעון שמדובר בהלוואה שאינה מתנה, ונטל ההוכחה האם מדובר בהלוואה או מתנה חל על רשויות המס.
"בעסקאות המתקבלות במתנה ישנה תקופת צינון: אם הילד מתגורר בדירה הוא ייאלץ להמתין שלוש שנים עד שיוכל למכור את הנכס בפטור, ואם אינו מתגורר בדירה ייאלץ להמתין ארבע שנים. לאחר מכן, ישנן כמה אפשרויות, ביניהן למכור את הדירה בפטור (לאחר תקופות הצינון) ולהשיב להורים את כספם ולאחר מכן לקנות דירה משלו (או למכור את הדירה בתוך 18 חודשים מקבלת החזקה בדירה החדשה). לחלופין יכול הילד להעביר את הדירה חזרה להורים במתנה (פעולה אשר בדרך כלל תכלול שכר טרחת עורך דין להכנת המסמכים וכן תשלום מס רכישה מופחת), מה שיכניס את ההורים לתקופת צינון במכירת הדירה. אם יבחר שלא לעשות זאת יוכל הילד לרכוש דירה שניה ולשם מס רכישה בהתאם".
סכנות ברישום דירה על שם הילד
"חשוב להבין שבעת רכישת נכס על שם הילד או הילדה, הנכס עובר על שמם ולא מדובר ב"רישום פיקטיבי". הנכס אינו בבעלות ההורים - אלא בבעלות הילד בלבד. לאור כך, עלולות להתעורר בעיות, לדוגמה: (1) מכירת הדירה על ידי הילד/ה ולקיחת הכסף לעצמו מבלי להשיב להורים; (2) במקרה שבו הדירה שימשה למגורי הילד/ה ומשפחתו, ובמקרה של גירושין - בן או בת הזוג עשויים לדרוש מחצית מהזכויות בדירה; (3) בנוסף, יש לתת את הדעת לנושא הצוואה - כאשר אותם הורים יהיו מעוניינים לערוך צוואה, "יתגלה" להורים שהנכס שרשמו "באופן פורמלי בלבד" על שם הילדים, אינו שלהם והם לא יכולים להוריש אותו. במקרה כזה או שתינתן הסכמת הילד להעברת הדירה במתנה להורים או לאחים בחלקים שווים (פעולה אשר בדרך כלל כוללת שכר טרחת עורך דין וכן תשלום מס רכישה מופחת בגין העברה לקרוב ללא תמורה) ובמקרים חמורים יותר - ייתכנו גם סכסוכים משפחתיים שעלולים להגיע גם לבית משפט".
אם כך, איך ההורה מבטיח שמירה על הזכויות שלו מול הילדים? "תכנון מראש של לוחות הזמנים אם מעוניינים למכור את הדירה זמן קצר לאחר הענקתה לילד, התייעצות עם עו"ד המתמחה בנדל"ן אשר ילווה את הצדדים בהכנת הסכם מתנה/הלוואה מפורט אשר יפרט את כל המקרים האפשריים.
"על מנת למנוע מהילד או מבן הזוג לבצע העברות בנכס שלא על דעת הוריו ניתן לרשום הערת אזהרה על הימנעות מעשיית עסקה בלשכת רישום המקרקעין לטובת ההורים בהתאם להסכם שייחתם בין ההורים לילדם, כך שההורים יוכלו לשמור על שליטה כלשהי בביצוע עסקאות בנכס. בהסכם הלוואה, שההורים מלווים לילד כספים לצורך רכישת דירה, ניתן לרשום משכנתה לטובת ההורים (כמו שרושמים לבנק), בסכום ההלוואה שניתנה. רישום משכנתה יכול להבטיח את הכספים שניתנו לילד במסגרת ההלוואה וגם לשמור על שליטה בביצוע העברות בנכס. בנוסף, ניתן גם לחתום על הסכם ממון בין הילד או הילדה לבין בן או בת הזוג שלהם, לפיו הדירה שניתנה במתנה מוחרגת מהנכסים המשותפים של בני הזוג והיא בבעלות הילד בלבד".