את הנתונים האלה בצמרת עיריית חיפה כנראה שלא אהבו. בחודש שעבר פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) צבר נתונים נדל"ניים לסיכום 2020 לגבי 16 הערים הגדולות בישראל. המספרים הצביעו על כך שב-15 ערים מחירי הדירות עלו. רק בחיפה, מחירי הדירות ירדו בממוצע בשנה האחרונה בכ-4%.
לעדכונים נוספים ושליחת הסיפורים שלכם - היכנסו לעמוד הפייסבוק של החדשות
מי שמכיר את התנהלות שוק הנדל"ן החיפאי אולי לא הופתע. העיר השלישית בגודלה בישראל, התקשתה להפוך לאטרקטיבית הרבה לפני 2020. למעשה פרמטרים ארוכי טווח כמו שחיקה מתמדת במקומות תעסוקה, ואטרקטיביות הולכת וגדלה של כמה משכנותיה, מקשים על חיפה זה ארבעה עשורים לפחות מלהתרומם. אז מה עומד מאחורי המשבר המתמשך של בירת הכרמל?
1. הפער ההולך וגדל בין תל אביב לחיפה
שימו לב לנתון הבא. מחיר עסקה ממוצעת שבוצעה בחיפה ברבעון האחרון של 2020 עמד על 1.2 מיליון שקל. באותו הזמן בתל אביב המחיר עמד על 3.03 מיליון שקל. במילים אחרות, המחיר הממוצע של דירה בחיפה עומד על כ-40% מזה של תל אביב. זה לא תמיד היה ככה. בתחילת שנות השמונים מחירי דירות ממוצעים בחיפה הגיע לכ-80% ממחירי דירות ממוצעים בתל אביב. ההשוואה בין שתי הערים מתבקשת - שתיהן עומדות בלב מטרופולין, ותל אביב היא המבוקשת מבין ערי ישראל, ולכן ככל שהמחירים קרובים אליה הדבר מעיד על ביקוש גבוה ליישוב מסוים ולהיפך.
אז כיצד פערי המחירים התרחבו כל כך? בתקופות של משברי הנדל"ן שאירעו בשנות השמונים ובעשור הראשון של שנות האלפיים - מחירי הדירות בחיפה צנחו בקצב מהיר, בעוד שאלה של תל אביב נותרו יציבים יחסית. ככל שהעמידות של תל אביב למשברים מהווים ראיה נדל"נית לעוצמתה של העיר, כך הם מהווים ראיה לחולשה חיפאית. אגב בתקופות הפריחה של שנות התשעים ובעשור האחרון חיפה הצליחה רק לייצב את יחס המחירים מול תל אביב, במקרה הטוב. כדי לקבל פרופורציות נוספות לדעיכה הנדל"נית של העיר, נציין כי לפי נתוני הלמ"ס האחרונים, מבין 16 הערים הגדולות המחיר הממוצע לעסקאות ברבעון האחרון של 2020 היה גבוה רק מזה של באר שבע.
2. ראשת העיר נבחרה והבנייה נעצרה
חיפה כבר שנים רבות לא נמנית על צמרת הערים הנבנות של המדינה. ולמרות זאת בין 2014 ל-2018 היא הגיעה ל"עשירייה הפותחת" בהתחלות הבנייה, עם יותר מאלף דירות שבבנייתן הוחל בכל אחת מהשנים הללו. עיקר הבנייה בתקופה הזו התמקדה בשכונה החדשה, "נאות פרס", שבדרום מערב העיר, וכן בבנייה מואצת של דירות במסגרת תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה (תמ"א 38) שבוצעה באזור הכרמל.
בסוף 2018 התחוללה רעידת אדמה פוליטית בחיפה כשעינת קליש-רותם נבחרה לראשות העירייה, במקומו של יונה יהב שסיים קדנציה של 15 שנה בתפקיד. רעידת אדמה מסוג אחר מתחוללת בשנתיים האחרונות. מבדיקתנו בשנים 2020-2019 חלה ירידה דרסטית בבנייה חדשה בעיר. ב-2019 נרשמו בה רק 512 התחלות בנייה ואילו בשלושת הרבעונים הראשונים של שנה שעברה הוחל בהקמת 186 דירות בלבד. לשם הפרופורציות באותה התקופה נרשמו בתל אביב 2,333 התחלות בנייה. חיפה לא רק שלא נמנית על צמרת הבנייה בישראל - אפילו במחוז שלה היא לא בצמרת: בשלושת הרבעונים הראשונים של 2020 בטירת הכרמל נרשמו 331 התחלות בנייה ובקרית ים 481.
בכל הנוגע להיתרי בנייה המצב אפילו גרוע יותר. בשלושת הרבעונים הראשונים של 2020 הוצאו בחיפה רק 53 היתרי בנייה. אמנם בכל המדינה יש ירידה גדולה בהיתרי הבנייה שהוצאו בשנה שעברה עקב הקורונה, אבל המספר הזה מתאים יותר למועצה מקומית קטנה כמו לדוגמה מיתר שבדרום (שבה למשל הוצאו 46 היתרי בנייה בתקופה המדוברת). ברמת גן, למשל הוציאו בתקופה זו 2,146 היתרי בנייה, ובנתניה 1,339. אצל השיאנית, תל אביב, ניתנו היתרי בנייה בתקופה זו ל-2,844 דירות.
"בחיפה יש יזמים וקבלנים שרוצים לבנות, אך יש ממשל עירוני בראשות ראשת העיר הנוכחית, שבולמת כל יוזמה של פרויקט חדש, שלא נעשה על ידם. כל מה שנעשה בממשלו של יונה יהב נזרק לפח, או שלא מקדמים או שמערימים עליו קשיים. ראשת העיר החליטה לעצור את העיר ולאתחל אותה מחדש. חיפה אינה עוד עיר. זו העיר מספר 3 במדינה, והיא מוציאה היתרי בנייה כמו בכפר או במועצה מקומית קטנה", מלין יו"ר התאחדות הקבלנים בוני הארץ בחיפה, חיים פייגלין, שעומד בראש חברת הבנייה צמח המרמן.
3. כשהתחזית ל-2025 תתממש ב-2050
אחת השאלות המרכזיות לגבי קצב בנייה במקום מסוים, היא מימדי הגידול הדמגורפי העירוני. בסופו של דבר גורם זה הוא החשוב ביותר בקביעת הביקושים לדירות במקום נתון. המצב בחיפה מדשדש גם מבחינה זו.
לפני שנתיים בדיוק אושרה תוכנית המתאר של חיפה, חפ/2000, שמייעדת את העיר להגיע ל-330 אלף תושבים עד 2025. כשאישרו את התוכנית ידעו בוועדות התכנון, שאין צל של סיכוי שהעיר תעמוד ביעד הזה. לפי הלמ"ס, בסוף ינואר השנה מנתה אוכלוסיית העיר מעט פחות מ-285 אלף תושבים, מה שמבטא גידול של 6,000 תושבים בלבד בחמש השנים. ב-2020 חל בכלל פיחות במספר תושבי העיר, עקב הגירה שלילית. עם קצב כזה של גידול, העיר תגיע ל-330 אלף איש אולי ב-2050. עובדות אלה מעידות על עיר שאיננה אטרקטיבית לתושבים מבחוץ.
ואכן, בניגוד לתל אביב, שנמצאת במרכז האורבני הגדול במדינה, חיפה שנמצאת בצמוד לשמורות טבע ולנוף ירוק, מתחרה על לב התושבים מול ערים אחרות, ובראשן הקריות, אך גם מול יישובים קטנים בעלי תדמית ירוקה בהרבה, כמו זכרון יעקב מדרום, קרית טבעון ממזרח והמצפים בגליל בצפון. ויש רבים שמעדיפים להעתיק את מקום מגוריהם ליישוב כפרי במרחק של פחות מחצי שעת נסיעה מחיפה.
במקביל חיפה לא מצליחה להוות אטרקציה לתושבים מהמרכז, על אף שמחירי הדירות בה נמוכים בהרבה. התוצאה של כל המרכיבים הללו היא קצב גידול איטי מאוד באוכלוסייה.
4. בעיות היסטוריות עם צרות בהווה
הגיאוגרף, ד"ר יגאל צ'רני מאוניברסיטת חיפה, טוען שמחירי הדירות בחיפה מהווים "נייר לקמוס" למצב העיר. לדבריו, "חיפה נמצאת במצבה כתוצאה מתהליכים היסטוריים וכתוצאה מהתחזקות בלתי פוסקת של מרכז הארץ, שגורמת לעיר להישאר מאחור. מבחינה היסטורית, הגורמים שהעלו את חיפה בימי המנדט הבריטי הם אלה שמפריעים לה להתפתח כיום", הוא אומר ומבקש להשוות את חיפה לערים מוכרות בעולם שעברו תהליכים דומים.
"אם נתסכל על העולם ערים שונות עוברות תהליך של דה-תיעוש, כלומר ירידת החשיבות של התעשייה שפעם הייתה גדולה וחשובה. דטריוט, פיטסבורג בארה"ב, מנצ'סטר באנגליה, גלזגו בסקוטלנד ועוד. ערים שפעם היו חשובות ובליבת הכלכלה, וכשהדברים השתנו הן ירדו מגדולתן. חלקן הצליחו בהמשך למצוא את עצמן וחלקן פחות.
"חיפה התבססה בעבר על מפעלי הפטרוכימיה והנמל מתקופת המנדט, שלאחר מכן הצטרפו להם גם מפעלי תעשייה כבדה של ההסתדרות. התעשייה שהחליפה את כל אלה, עדיין לא מהווה מנוע מספיק גדול להחזיק עיר בסדר גודל של קצת פחות מ-300 אלף תושבים ומטרופולין שמונה קצת פחות ממיליון תושבים", אומר צ'רני.
לדבריו גם סוגיית איכות הסביבה מהווה כיום גורם שמשפיע לרעה על תדמית העיר. "אם הפרויקט של ‘עמק החדשנות' (סילוק התעשייה הפטרוכימית והקמת מתחם מגורים במקומה, א"מ) של רמ"י ייצא לפועל, תהיה לזה השפעה מאוד משמעותית גם על חיפה", הוא אומר.
גם צ'רני מבקש לעשות השוואה משלו בין חיפה לתל אביב. "מה זה מרחקי נסיעה של 90 ק"מ בין חיפה לתל אביב? בכל מקום אחר בעולם מדובר במרחק חסר משמעות. למרות זאת חיפה חסרת אטרקטיביות בעיני תושבי המרכז. אני חושב שבעיניהם חיפה נחשבת למקום רחוק ולא אטרקטיבי, והם יעדיפו דירה פחות טובה, אך קרובה למרכז. יש גם לזכור את הטופוגרפיה של חיפה, כי להגיע למשל מנווה שאנן שבמזרחי חיפה לתל אביב, זה לא כמו להגיע מנאות פרס לתל אביב".
ככלל, אומר ד"ר צ'רני שתל אביב היא המגנט הגדול של ישראל. "במרחב של ישראל יש מקום לעיר חזקה אחת, והשליטה החזקה זו תל אביב", הוא אומר.
וכך כשהשליטה של מטרופולין תל אביב רק הולכת ומתחזקת, קשה לראות מה יכול להיות ה"שפן" מהשרוול שקליש-רותם וצמרת העירייה עשויים לשלוף. לשאלתנו בנושא גם צ'רני נשמע מסופק ביותר. לגבי האפשרויות שלהם.
מעיריית חיפה נמסר: "אנו מפנים תשומת לב לתהליכי התחדשות עירונית עמוקים שמטבעם מורכבים ואיטיים יותר מאשר לפתח שכונות חדשות, אשר באופן מלאכותי וזמני משפיעים על נתונים של מחירי הדיור וכמובן על נתוני ההגירה. בחיפה לא התקיימה מעולם תנופת תכנון כוללני בהיקפים בה היא מתבצעת היום. המקום בו יתבצע הגידול והפיתוח יהיה בשכונות הוותיקות ולא בבנייה פרועה על שטחים ירוקים, גבעות וטבע".
אשר לבעיותיה השורשיות של העיר נמסר: "העירייה פועלת ליצירת עוגנים כלכליים כמוהם לא ידעה העיר מעולם. העיר מפנה לראשונה מבט אל הים, תוך ניצול המשאבים הטבעיים הקיימים, ומקדמת הקמת מרכז לאומי ימי לחדשנות בעיר אשר הקמתו הומלצה כבר על ידי הועדה הבין-משרדית שעסקה בנושא. להמלצת הוועדה משמעות גדולה מאוד כמנוף כלכלי להמשך פיתוחה הכלכלי של העיר". המרכז ישתלב עם תוכניות נוספות לחיזוק השטחים המסחריים והעסקיים באזור העיר התחתית, במסגרת מגוון תוכניות סטטוטוריות ותוכניות אב להתחדשות כל מרחב הרובע העסקי של חיפה".
עוד נמסר כי העירייה שמה דגש על מאבק לשיפור איכות האוויר וניקוי מפרץ חיפה ממפעלים מזהמים.
הכתבה פורסמה לראשונה ב"גלובס"