לאחר שנים של עליות מחירים מטאוריות, שוק הנדל"ן בתל אביב מתחיל להתקרר. כך עולה ממדד בועות הנדל"ן העולמי של UBS לשנת 2024, שפורסם היום (ג'). על פי הדו"ח, תל אביב עברה מקטגוריית "סיכון גבוה" לבועת נדל"ן לקטגוריית "סיכון בינוני", לצד ערים כמו פרנקפורט, מינכן והונג קונג.
בין השנים 2002 ל-2022, מחירי הדירות הריאליים בתל אביב שילשו את עצמם, מונעים על ידי ריביות נמוכות ומחסור בדיור. אולם המגמה השתנתה בחדות בשנתיים האחרונות: עליית הריבית והמשכנתאות הביאה לסיום הבום, והביקוש עבר לשוק השכירות. כתוצאה מכך, המחירים הריאליים בעיר ירדו ב-10% עד סוף 2023.
למרות הירידה, המומחים ב-UBS מזהירים כי הקלה זו עשויה להיות זמנית. "עסקאות הדיור בתל אביב החלו להתאושש ב-2024, למרות חששות ביטחוניים", נכתב בדו"ח. "זאת בעיקר בשל חשש של רוכשים מהחמצת הזדמנויות". בנוסף, פעילות הבנייה הנמוכה בעיר מבטיחה שהמחירים ימשיכו לעלות.
במבט גלובלי, מיאמי תפסה השנה את המקום הראשון במדד, עם הסיכון הגבוה ביותר לבועת נדל"ן מבין 25 הערים שנבדקו. אחריה ניצבות טוקיו וציריך. בממוצע, מחירי הדירות מותאמי-אינפלציה בערים המנותחות נמוכים כעת בכ-15% לעומת אמצע 2022, אז החלו הריביות לעלות ברחבי העולם.
בועuות הנדל"ן ברחבי העולם
קלאודיו סאפוטלי, ראש תחום הנדל"ן ב-UBS Global Wealth Management, מסביר: "הערים שרשמו את תיקוני המחירים החזקים ביותר הן אלו שהציגו סיכון גבוה לבועת נדל"ן בשנים קודמות". כך למשל, המחירים הריאליים בפרנקפורט, מינכן, שטוקהולם, הונג קונג ופריז נמצאים מתחת לשיאים שלאחר המגפה ב-20% או יותר.
הדו"ח חושף גם את ההשפעה הדרמטית של עליית הריביות על כוח הקנייה: בממוצע, עובד מנוסה בתחום השירותים יכול להרשות לעצמו כיום 40% פחות שטחי מחיה מאשר ב-2021, לפני עליית הריבית העולמית.
עם זאת, מצוקת הדיור הגוברת, שהתבטאה בעליית דמי השכירות, סייעה לייצב שווקי דיור עירוניים רבים. דמי השכירות הריאליים עלו ב-5% בממוצע בשנתיים האחרונות, וגברו על גידול ההכנסה ברוב המקרים.
מתיאס הולזי, המחבר הראשי של המחקר ב-UBS, צופה שיפור במומנטום בשוק הדיור: "מחירי הדיור האמיתיים בערים רבות הגיעו לתחתית. התחזית הכלכלית ככל הנראה תקבע אם המחירים שוב יזנקו או ליתר דיוק, ילכו הצידה".
בעוד שוק הנדל"ן בתל אביב מראה סימני התקררות, הוא עדיין רחוק מלהיות יציב. השילוב של ביקושים גבוהים, היצע מוגבל וחוסר הוודאות הכלכלי והביטחוני ממשיך להשפיע על השוק. עבור רוכשי דירות פוטנציאליים בישראל, המסר הוא מעורב: בעוד שהלחץ על המחירים התמתן, הנגישות לדיור נותרה אתגר משמעותי.
מהי בועת נדל"ן ולמה היא מסוכנת?
בועת נדל"ן היא מצב כלכלי שמתרחש כאשר מחירי הנכסים (דירות, בתים, קרקעות) עולים בצורה חדה ולא פרופורציונלית לערך האמיתי שלהם. זה קורה כשיש ביקוש גבוה מאוד לנכסים, אבל ההיצע נשאר נמוך. כתוצאה מכך, המחירים ממשיכים לעלות, גם אם אין סיבה כלכלית מוצדקת לכך.
המצבים שמובילים לבועות נדל"ן:
עלייה חדה בביקושים - כשהכלכלה חזקה, אנשים מרוויחים יותר כסף והם רואים בנכסים של דיור השקעה בטוחה - מוביל לעלייה בביקושים.
היצע נמוך - כשאין מספיק נכסים חדשים בשוק, הביקוש הגבוה דוחף את המחירים למעלה.
ציפיות לעליית מחירים - כשכולם חושבים שהמחירים צפויים עוד להמשיך לעלות, הם ממהרים לקנות - מה שמזין את הבועה.
ריבית זולה - כשהריביות על המשכנתאות נמוכות אנשים יכולים לקנות נכסים יקרים יותר - מגביר ביקוש.
למה בועת נדל"ן מסוכנת? הפסדים למי שקנה נכס בשיא הבועה, והתפוצצות של הבועה יכולה להוביל למשבר כלכלי גדול יותר שיפגע במשק כולו. דוגמא טובהלכך הוא משבר 2008 בארה"ב שהתפוצץ בגלל ריבית זולה, הצפה מטורפת של רכישת נכסים וציפייה שהמחירים יעלו בהמשך.