"אני משכיר דירה ומקבל 5,100 שקל בחודש. השוכרים עוזבים וקיבלתי הצעות ל-5,800 שקל, אבל אמרו לי שלא משתלם לי להשכיר במחיר הזה כי יש מיסוי, זה נכון?" - שאלות מסוג זה עולות יותר ויותר בצל עליות מחירי השכירות בארץ. התשובה לא טריוויאלית ותלויה בהכנסות נוספות לצרכי מס ובהוצאות ספציפיות על הדירה ובהגדרה מול רשויות המס. אבל, בהחלט ייתכן מצב שלא יהיה כדאי להעלות את שכר הדירה מעבר לתקרת הרף. מערכת אתר "ביזפורטל" בחנה את הסוגיה.
המס על שכר הדירה פטור עד לתקרה חודשית של 5,200 שקל, והתקרה צפויה לעלות בתחילת שנה הבאה לכ-5,500 שקל בשל ההצמדה למדד המחירים לצרכן. אם שכר הדירה עולה מעל התקרה הוא חייב בדיווח למס הכנסה וכן לתשלום מס. ישנם שני מסלולי מיסוי: אחת היא לשלם מס של 10% החל מהשקל הראשון, אך רוב המשכירים לא נמצאים במסלול הזה, אלא אם יש להם מספר דירות.
האפשרות השנייה היא תשלום מס לפי מדרגות בחישוב שמתבצע כך: נניח לצורך הפשטות שהרף בתחילת שנה הבאה אכן יהיה בדיוק 5,500 שקל. ונניח שהשאלה שהופנתה מתייחסת לשכר דירה בשנה הבאה. כלומר שכר הדירה הוא 5,800 - 300 שקל מעל תקרת הפטור. במצב כזה, יש חבות מס.
הסכום שחייב במס מחושב כך: מפחיתים את הסכום שמעל תקרת המס (300 השקלים) מהתקרה (5,500 שקל) כדי למצוא את הסכום החדש שפטור ממס. במקרה הזה 5,200 שקלים. החישוב החריג הזה נועד "להעניש" את המשכירים שמעלים את שכר הדירה מעבר לרף כך שככל ששכר הדירה גבוה יותר כך הסכום שפטור ממס נמוך יותר.
במקרה שלנו - הסכום שחייב במס הוא 600 שקלים. על 600 שקלים יש מס שמחושב לפי מדרגות המס להכנסה שאינה מיגיעה אישית. המדרגה הראשונה, שבה חייב כל סכום עד 20,620 שקלים בחודש, הוא של 30%. כלומר 180 שקל בחודש בדוגמא שלנו. המדרגות הבאות יכולות להעלות את המס עד כמעט 300 שקלים.
לקריאה נוספת על מס על שכר דירה באתר "ביזפורטל"
- צרות של עשירים: משכירי הדירות יצטרכו לדווח ולשלם מס בעקבות עלייה בשכר הדירה
- משכירים ושוכרים במקביל? יכולה להיות לכם בעיה מול מס הכנסה
כפי שניתן להבין, לא ברור לגמרי אם כלכלית כדאי לקבל שכר דירה של 5,800 על פני שכר דירה של 5,500 שקל. יש מצב שהמשכיר בעצם יקבל 300 שקל יותר מהשוכרים, אבל יעביר אותם למס הכנסה ובדרך גם יצטרך לדווח לרשויות המס. גם אם מדובר ברווח לכאורה, נראה שרוב המשכירים יעדיפו לוותר על רווח של 100-200 שקלים בחודש כדי לא להגיע לחובת הדיווח. ציבור אחר כנראה פשוט לא ידווח, אבל זה עלול להיות לא משתלם: גם לא ישנים בלילה, וגם יש סיכוי סביר שבסוף מס הכנסה יעלה עליכם.
קיימת כאמור אפשרות לשלם 10% החל מהשקל הראשון. בשכר דירה של 5,8000 שקל ברור שזה לא משתלם שכן זה יגרור מס 580 שקל. במצב כזה ובהינתן שהמשכיר לא היה צריך לדווח ולשלם לפני העלאת שכר הדירה - הוא בעצם משלם 580 שקל וההכנסה נטו שלו משכירות היא 5,220 שקל. כלומר, אם הוא היה מעלה את שכר הדירה עד לתקרת הפטור - 5,500 שקל הוא היה מרוויח יותר. אבל, אם לצורך הדוגמה שכר הדירה היה 12,000 שקל, אזי במסלול הראשון, כל ה-12,000 חייבם במס וזה יכול להגיע למיסוי של 6,000 שקל. במסלול של ה-10% זה רק 1,200 שקל - משתלם יותר.
אז מה לעשות?
סיכוי טוב שדירות ששכר הדירה הריאלי עליהן הוא קצת מעל הרף, נניח עד 5,800-6,000 שקלים, יושכרו בסכום התקרה. ככה המשכירים לא ידווחו ולא ישלמו מס. זה עשוי לעזור גם לשוכרים. עם זאת ככל שהרווח גדול יותר כך עולה הפיתוי להעלות את שכר הדירה. כדי לדעת האם זה כדאי צריך גם לדעת לאיזו מדרגת מס המשכיר יגיע.
בשוק השכירות הלוהט שכר הדירה מזנק ואפילו משתולל בחודשים האחרונים והמשכירים עשויים לדלג גם על "אזור האדישות" שקרוב לפטור מלמעלה. אם יש להם סיכוי לקבל גם 6.5 אלף שקל על הדירה, אז כבר אין התלבטות - מעלים מחירים. ותתפלאו במקרים רבים זה המצב - דירות במרכז הארץ שהושכרו ב-5,000 שקלים, מושכרות עכשיו ביותר מ-6,000 שקלים.