רמת גן, דירת 4 חדרים בקומה שנייה, פונה לפארק - נשמע כמו חלום ישראלי טיפוסי. אבל המציאות של ינואר 2025 מספרת סיפור שונה לגמרי. "שלושה חודשים ביד 2, עשרות שיחות, שתי הצעות רציניות. אף אחת לא נסגרה," מספרת בעלת הדירה בתסכול. "אם היית שואל אותי שנה שעברה, הייתי אומרת שזה נמכר ביומיים."

נתוני משרד האוצר מאששים את התחושה הזו: ינואר 2025 היה אחד מחודשי ינואר החלשים ביותר שנרשמו בעשור האחרון. רק 4,741 עסקאות בוצעו בשוק היד השנייה - ירידה של 11.9% לעומת החודש הקודם, ונקודת שפל שלא נראתה מאז ימי האינתיפאדה השנייה. המספרים בתל אביב מדאיגים במיוחד - ירידה של 29% במספר העסקאות לעומת ינואר 2024. השוק שהיה פעם מוקד של התלהבות ופעילות קדחתנית, הפך לזירה של היסוס וחששות.

"חשוב להבין - לא מדובר בשוק קורס אלא בשוק שעובר התאמה למציאות חדשה: ריביות גבוהות, אי-ודאות ביטחונית, ורוכשים זהירים שבוחנים כל צעד בשבע עיניים ", מרגיע מרדכי הרוש, מנכ”ל ובעלים משותף ב-פלקון קפיטל, קבוצת השקעות וייעוץ כלכלי. "זהו שוק שעובר התאמה למציאות חדשה: ריביות גבוהות, אי-ודאות ביטחונית, ורוכשים זהירים שבוחנים כל צעד בשבע עיניים. מה שמעניין בתמונת המצב הנוכחית היא דווקא הניגודיות. בעוד שהיקף העסקאות צנח באופן מובהק, בדיקת אתר יד2 ל- mako מגלה שמחירי דירות 3 חדרים דווקא נראים יציבים ואף מפגינים עלייה במקומות מסוימים: בבאר שבע נרשמה לכאורה עלייה של 2.55%, בבית שמש עלייה של 7.6%, ואפילו באשקלון - עיר שספגה פגיעה ביטחונית לא מבוטלת - המחירים המבוקשים טיפסו קלות".

הרוש מבקש להדגיש כי הנתונים שעליהן אנחנו מתבססים הם סריקת מחירים באתרי מודעות, ולא על עסקאות שנסגרו בפועל. "קיים פער משמעותי בין המחירים המבוקשים לבין המחירים הסופיים שבהם נסגרות העסקאות, וסביר להניח שהמחירים בפועל נמוכים יותר מהמפורסם. מוכרים רבים עדיין מפרסמים מחירים אופטימיים, בתקווה לתפוס קונה שישלם את הסכום המלא, אך רובם מוכנים להתפשר משמעותית כשמגיעים למשא ומתן".

 אלו השינויים השוק יד שנייה בשנה האחרונה

השנה החולפת (2024-2025) סימנה תקופה מעניינת במיוחד בשוק הנדל"ן, עם שונות משמעותית בין הערים הגדולות. ניתוח מעמיק של הנתונים חושף דפוסים ומגמות שיכולים ללמד הרבה על עתיד השוק.

"הניתוח הגיאוגרפי מראה תמונה מורכבת: במקום קריסה אחידה, השוק מציג שונות ברורה בין אזורים, סוגי נכסים, ומאפייני דירות. הגורמים המשפיעים ביותר על רמות המחיר וקצב המכירות כיום ה בראש ובראשונה קיומו של הממ"ד- פרמטר שהפך למכריע, עם פער של עד 15% במחיר בין דירות זהות עם וללא ממ"ד. דירות בבניינים מלפני 1995 (ללא ממ"דים) סובלות מירידת ביקוש משמעותית. בנוסף קונים לוקחים היום בחשבון גם קרבה לאזורי סיכון ביטחוני, ואפשר לראות השפעה מכרעת על ערים כמו חיפה ואשקלון", טוען הרוש.

שיקולים נוספים בבחירת עיר מגורים וקניית דירה יד שנייה הם כמובם נגישות למרכזי תעסוקה - משפיעה במיוחד בתקופה של עבודה היברידית, ופרופיל דמוגרפי - אזורים עם אוכלוסייה עם ביקוש קשיח (כגון החרדים בירושלים) מציגים יציבות גבוהה יותר

תל אביב

בבירת הנדל"ן הישראלית נרשמה ירידה של 14.8% במספר העסקאות השנתי ביד שנייה, כאשר הירידה הדרמטית ביותר נרשמה ברבעון הראשון של 2025. המחירים, לעומת זאת, הראו עמידות מפתיעה עם ירידה מתונה של כ-4% במחיר הממוצע לעסקה שנסגרה בפועל.

"האטה בשוק התל אביבי נובעת משילוב של גורמים: ראשית, העלייה בריבית הובילה לגידול של כ-35% בהחזר המשכנתא החודשי עבור דירה ממוצעת בעיר. שנית, היעדרם של משקיעים זרים (שמסורתית היוו נתח משמעותי מהרוכשים בעיר) בעקבות המצב הביטחוני והפוליטי. שלישית, הרתיעה הגוברת מנכסים ישנים ללא ממ"ד באזורים מרכזיים" , מסביר הרוש.

ירושלים

בניגוד לתל אביב, ירושלים הפגינה יציבות מפתיעה עם ירידה מתונה של 6.2% בלבד במספר העסקאות, והמחירים אף עלו ב-3.1% בממוצע. ניתוח לפי שכונות מגלה פיצול מעניין: בעוד שכונות חרדיות ראו עלייה של עד 8% במחירים, שכונות המזוהות עם הציבור החילוני הציגו ירידות של 2-5%.

"ירושלים נתפסת כבטוחה יותר בעתות משבר ביטחוני בשל מיקומה", מדגיש הרוש. "בנוסף, הביקוש הקשיח בקרב הציבור החרדי, שם שיקולי המשפחה והקהילה גוברים על שיקולים כלכליים, מייצב את השוק. גם הירידה המשמעותית בהיצעי הבנייה החדשה בעיר מאזנת את ההאטה בביקושים".

חיפה

נתוני חיפה מפתיעים במיוחד – ירידה חדה של 18.3% במספר העסקאות, ובמקביל ירידת מחירים ממוצעת של 7.2%. זהו השוק שהראה את הירידה החדה ביותר במחירים מבין הערים הגדולות.

"חיפה סובלת משילוב קטלני של גורמים: היותה בטווח הטילים של חיזבאללה, ריבוי דירות ישנות ללא ממ"ד, וקרבתה היחסית לגבול הצפון. בנוסף, התכנית האסטרטגית לפיתוח העיר שהושקה ב-2023 נמצאת בהקפאה דה-פקטו, מה שפגע באמון המשקיעים בעיר. מסקר שנערך בקרב רוכשים פוטנציאליים עולה כי 42% מהם שקלו רכישה בחיפה אך בחרו לבסוף באזורים אחרים בשל סיבות ביטחוניות" הוא אומר.

באר שבע

בירת הנגב הציגה את התמונה המעורבת ביותר: ירידה של 9.7% במספר העסקאות לצד יציבות מפתיעה במחירים, ואפילו עלייה קלה של 1.2% במחיר הממוצע.

"באר שבע מציעה איזון ייחודי בין מחירים נגישים לבין תשתיות מתפתחות", הוא אומר. "בנוסף, דווקא המצב הביטחוני בדרום הביא לעלייה בביקוש לדירות חדשות ומאובזרות בממ"דים, כאשר מחיריהן ביד שנייה עלו באופן יחסי. פרויקט הרכבת המהירה והמרכז הרפואי החדש שנחנך השנה מיצבו את העיר כחלופה אטרקטיבית למרכז עבור משפחות צעירות, במיוחד אלו הקשורות לתעשיית ההייטק המתפתחת באזור".

רמת גן וגבעתיים

ערי הלוויין של תל אביב חוו ירידה מתונה יחסית של 8.3% במספר העסקאות, אך ירידת מחירים חדה יחסית של 6.5%.

"הסיבה העיקרית היא האפקט המעניין של "גלישת הביקושים" - משקיעים ורוכשי דירה ראשונה שבעבר התמקדו בתל אביב עברו לחפש בערים הסמוכות, אך דווקא התמקדו בדירות חדשות עם ממ"דים. הדבר יצר לחץ מכירה בקרב בעלי דירות יד שנייה, במיוחד אלו ללא ממ"דים, מה שהוביל לירידת מחירים משמעותית במקטע זה של השוק."

ראשון לציון ונתניה

ערים אלו הציגו את התמונה היציבה ביותר, עם ירידה של 5.8% בלבד במספר העסקאות וירידת מחירים מתונה של 2.1%.

"שתי הערים מציעות איזון אטרקטיבי בין מחיר לאיכות חיים, עם נגישות טובה למרכז ומלאי גדול יחסית של דירות חדשות יחסית עם ממ"דים. בנתניה, השוק הפנימי (רוכשים המחליפים דירה בתוך העיר) התחזק באופן משמעותי - 42% מהעסקאות בוצעו על ידי תושבי העיר, לעומת 28% בשנה הקודמת. בראשון לציון, החל תהליך מעניין של "החזרת משפחות" - זוגות צעירים שגדלו בעיר וחוזרים אליה לאחר תקופה במרכז, תופעה שתומכת בביקושים".

"המסקנה המתבקשת היא שכל השחקנים בשוק צריכים להיות ערניים לשינויים. הנדל"ן שוב מתנהג כמוצר צריכה ולא כאפיק השקעה בטוח ללא סיכון. הוא אולי מאט את קצב פעילותו, אך בסופו של דבר יצמח ממנו שוק שונה מזה שהכרנו בעשור האחרון. שוק שבו יש מקום למשא ומתן, לשיקול דעת, ולהחלטות ארוכות טווח", מסכם הרוש.

בינתיים, בעלי הדירה ברמת גן ממשיכים לענות לטלפונים, להוריד את המחיר בעוד כמה עשרות אלפי שקלים, ולקוות שהרוכש הבא יהיה זה שיסכים לסגור. השוק, אחרי הכל, תמיד מוצא את דרכו קדימה - גם אם לעתים הדרך רצופה בתהפוכות.