בנק ישראל מגביל את מבצעי המימון של הקבלנים לרוכשי הדירות: בנק ישראל מודיע היום (ראשון) על מגבלות חדשות על מבצעי מימון דירות על רקע מה שהוא מכנה "הלוואות עם פוטנציאל סיכון גבוה, הן לרוכשים והן ליזמים". בשבוע שעבר חשפנו ב"המדורה המוקדמת" את כוונת בנק ישראל להטיל מגבלות על התופעה, וכעת נחשף איך הן ייראו. המגבלות מתמקדות במבצעי "20-80" והלוואות בולט/בלון שהבנק מגדיר כבעלי "פוטנציאל סיכון גבוה".

מהן המגבלות החדשות?

המגבלות שונות לפי סוג הטבת המימון:

מבצעי 20-80: בבנק מתייחסים למבצעים אלו כ"חוזים שבהם נדחה חלק משמעותי ממחיר המכירה למועד המסירה". לפי המגבלה החדשה, בפרויקטים שבהם יותר מ-25% מהדירות נמכרות בשיטה זו, הבנק המלווה יצטרך להקצות יותר הון. ההקצאה תגדל ל-150% מהאשראי שניתן. המגבלה תקשה על הבנקים לממן פרויקטים כאלה ועל הקבלנים לקבל מימון עבורם - מה שצפוי להוריד את מספרם

הלוואת בולט/בלון: מדובר בסוג של הלוואות גישור שבהן הקבלן משלם בעצמו את הריבית על ההלוואה. סוג ההטבה הזו יוגבל מעכשיו ל10% מכלל המשכנתאות שהבנק מעמיד ללווים. בפועל זה אומר שעדיין יוכלו להמשיך לתת הלוואות כאלה, כי כיום הן עומדות רק על 8%-7% מההלוואות בבנקים, אך לא יוכלו לצמוח בשיעור ניכר יותר.

למה הוטלו המגבלות?

בנק ישראל מודאג מהעלייה במכירת דירות דרך מבצעי מימון של יזמים. בטיוטת הוראת השעה המחייבת שהוציא לבנקים ציין כי "בתקופה האחרונה אנו עדים לעלייה נוספת בסיכון האשראי לענף הבינוי והנדל"ן ולשוק הדיור, בין היתר, נוכח עלייה משמעותית במכירת דירות במסגרת מבצעי עידוד שונים מטעם היזמים". לפי הבנק, מבצעי המימון האלו אמנם עזרו לשוק בתחילת המלחמה. אבל המשך צמיחתם מגביר את הסיכון לכל הצדדים.

ממה בדיוק חושש בנק ישראל?

הבנק חושש שאנשים שלא יוכלו לעמוד בתשלומים יקנו דירות. בנק ישראל הסביר זאת בפשטות: "מבצעים אלה עלולים לעודד רכישת דירות על-ידי רוכשים שישנו חוסר ודאות לגבי יכולתם להשלים את העסקה". הבנק מתייחס לעסקאות שבהן הקונה משלם רק חלק קטן בהתחלה, ואת רוב הסכום הוא משלם רק במסירת הדירה.

עד כמה נפוצות ההלוואות האלו?

בדוח שפרסם בנק ישראל בתחילת פברואר 2025 הוערך כי שיעור הדירות שנמכרות במבצעי מימון של קבלנים זינק ל-50% מכלל העסקאות, לעומת כ-20% ערב המלחמה. לפי נתוני הלמ"ס שפורסמו לפני כשבועיים, שיעור הדירות שנמכרו בהטבות מימון בחודשים נובמבר 2024 עד ינואר 2025 עמד על 14.4% מסך הדירות החדשות. הפער בנתונים מעיד על מורכבות המצב. אבל בנק ישראל מתריע שהבעיה לא נעלמת בחודשים האחרונים.

אתר בנייה באר יעקב (צילום: יוסי אלוני, פלאש 90)
אתר בנייה (ארכיון) | צילום: יוסי אלוני, פלאש 90

מה יקרה לפרויקטים קיימים?

בפרויקטים קיימים שבהם שיעור הדירות שנמכרו בדחיית תשלום עובר את סף ה-20% יושפעו מהמגבלות רק אם שיעור הדירות יעלה בעוד 5% או יותר מהשיעור הנוכחי. למשל, פרויקט שנמכרו בו כבר 22% דירות במבצעי מימון, יושפע מהמגבלות החדשות רק אם שיעור זה יעלה ליותר מ-27% מהדירות.

מה אומרים בשוק הנדל"ן?

המגבלות החדשות התקבלו בשוק בתגובות מעורבות. התאחדות יועצי המשכנתאות מברכת על הצעד. לעומתם, התאחדות הקבלנים רואה בו פגיעה בשוק. יועצי המשכנתאות טוענים שהמגבלות "רכות ואחראיות", לא עוצרות לחלוטין את המבצעים, אלא רק את הקיצוניים שבהם. "בנק ישראל עוצר את המשך גידול התופעה, ומונע ממנה מלהפוך לשיטה", אומרים יועצי המשכנתאות. לטענתם, השינוי המהותי יהיה בעיקר בפריפריה, שם קבלנים הסתמכו על מבצעים אלה למשיכת רוכשים להשקעה.

מנגד, התאחדות הקבלנים מבקרת בחריפות את ההחלטה. חיים פייגלין, המשנה לנשיא ההתאחדות, מסר כי "לא ייתכן שבנק ישראל פועל בצורה שהתוצאה שלה תביא לפגיעה אנושה בהתחלות הבניה". הקבלנים מזכירים שדירות נמכרות "על הנייר" כבר עשרות שנים ללא בעיות. הם טוענים שהבנקים, שרשמו "רווחים עצומים" בשנתיים האחרונות, אינם זקוקים להגנה מיוחדת. לטענת פייגלין "הצעד הנוכחי רק פוגע בשוק הדיור בישראל".

עד מתי יהיו המגבלות בתוקף?

בשלב זה המגבלות יהיו בתוקף עד סוף 2026. עם זאת, בנק ישראל מסר כי ימשיך לעקוב אחר המצב בשוק ויבחן אם להאריך את המגבלות או לעדכן אותן בהמשך. הבנק מדגיש שהצעדים הנוכחיים "מאזנים בין הפחתת הסיכון המתגבר מהשימוש במנגנוני המימון לבין המשך שימוש מבוקר בכלי זה בשוק הדיור."