60 אלף דירות ברחבי הארץ עומדות ריקות. איך אפשר להחזיר אותן לשוק?

טיוטת חוק ההסדרים שפורסמה לאחרונה כללה כמה וכמה סעיפים שנועדו להגדיל את היצע הדיור. אלא שהיא לא כללה הצעות לשימוש בדירות שכבר קיימות בשוק אך לא מאוכלסות: כ־38 אלף יחידות דיור (יח"ד) המוגדרות כ"דירות רפאים", שבהן משתמשים לעיתים רחוקות, ועוד כ־21 אלף יח"ד המוגדרות על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) כ"דירות הרוסות, אטומות או נטושות". 

על דירות הרפאים כבר דובר הרבה: לרוב מדובר בדירות שרכשו מיליונרים מחו"ל לטובת חופשות בארץ, ומספרן זינק בתוך עשור ב־32% ועמד ב־2021 על 38 אלף יח"ד. נוסף להן, על פי דוח של מרכז המחקר והמידע של הכנסת, "נכון לשנת 2020, היו ברשויות המקומיות בישראל (ללא מועצות אזוריות וללא העיר תל אביב) לפחות 7,271 נכסים לא ראויים לשימוש הפטורים מארנונה מתוקף סעיף 330, מהם כ־5,160 נכסים בייעוד מגורים".  

סעיף 330 לפקודת העיריות קובע החרגות לגבי נכסים שאינם ראויים למגורים, ובעלי נכסים אלה זכאים לקבל פטור מתשלומי ארנונה בהתאם למסלול מיסוי בעל שלוש תקופות: בתקופה הראשונה, שאורכה שלוש שנים, בעלי נכסים לא משלמים ארנונה על נכסים שאינם ראויים למגורים. לאחר תקופה זו בעלי הנכסים נדרשים לשלם תשלום מזערי למשך חמש שנים נוספות. לאחר שתי התקופות האמורות, ניתן פטור מוחלט למשך תקופת בלתי מוגבלת וללא שום סייג. זו מכונה "התקופה שלישית", ודירות שנמצאות בתקופה זו מכונות במחלקות הארנונה בעיריות בשם "דירות ה־330".

לא ידוע כמה מהדירות המוגדרות כ"לא ראויות למגורים" נמצאות בתקופת הפטור השלישית.

מה אומר החוק?

מכיוון שמדובר על כמות לא מבוטלת של דירות העשויות לשפר את היצע הדיור, בוצעו לאורך השנים כמה ניסיונות בכדי להחזיר את הדירות הללו בחזרה לשוק.

עו"ד שרון פטל, מנהל מחלקת תכנון ובנייה ומיסוי מוניציפלי במשרד הרצוג פוקס נאמן, מסביר כי נכס ריק בדיני ארנונה הוא נכס שלא נעשה בו כל שימוש והפסיקה דורשת שיהיה גם ריק מנכסים.

בניגוד לדירות הרוסות, עו"ד פטל מסביר שדירות רפאים "הן דירות מרוהטות שלא בוצע בהן שימוש בהרבה מקרים, או שהשימוש בהן הוא מאוד מצומצם, ובכדי להכניס אותן לשוק, המחוקק אפשר לרשויות לקבוע מיסוי כפול". הניסוי שבוצע "כשל" בין היתר כי התגלה שישנו קושי בהגדרה מדויקת של "דירות רפאים" כפי שעולה במחקר של מרכז המחקר והמידע של הכנסת, וגם כי הוא צעד שנתפס בעיני רבים כצעד פופוליסטי ולא יעיל. מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו באותו מחקר עולה כי על אף ש־44.5% מהדירות הריקות עד שנת 2017 ענו להגדרה זו, רק כ־5% מהדירות הללו חויבו בארנונה כפולה.

הבעיה, אומר עו"ד פטל, היא שאוכלוסיית המטרה במיסוי הזה לא הושפעה: "בעלי נכסים בשווי 10 מיליון שקל בהרצליה הם אנשים אמידים שלא יתרגשו מהכפלת ארנונה והחלטה כזו לא תגרום להם להעמיד את הדירה שלהם לשכירות בכדי לחסוך בארנונה".

לפי פילוח גיאוגרפי, 2,505 מהדירות שנמצאו לא ראויות למגורים נמצאות במחוז חיפה, 531 בירושלים, ועד למועד פרסום המחקר היו במחוז תל אביב 386 יח"ד. 

בתל אביב, מספר הדירות שאינן ראויות למגורים מתוקף סעיף 330 עומד כיום על 114 יח"ד בלבד, ומחציתן נמצאות ברובע 5. תוכנית הרובעים שאושרה בנובמבר האחרון מאפשרת בנייה של 5־7 קומות ברובע זה, מה שעשוי להסביר במידה מסוימת את חוסר המוטיבציה לשפץ דירות אלה לפני פרויקט של תמ"א. 

בעיריית תל אביב מסרו כי "לפי החוק, על המחזיק להודיע בכתב כי הנכס אינו ראוי לשימוש, ורק לאחר שהעירייה מצאה כי הנכס עומד בתנאי החוק (נהרס או ניזוק, במידה שלא ניתן לשבת בו, ואין יושבים בו), יינתן הפטור". לדבריהם, "כל עוד לא נמסרה הודעה בכתב, ימשיך הנכס להיות מחויב בארנונה, שבודקת מצב עובדתי. אם הנכס עומד בתנאי החוק, העירייה מחויבת לתת את הפטור. באופן כללי אין הרבה 'פילים לבנים' בעיר, יש דירות עם בעיות ספציפיות כמו סכסוך ירושה".

הצעת החוק לא התקבלה

הצעת חוק שניסו ליזום 13 חברי כנסת שונים בכנסות ה־19, 20 ,24 ו־25, ששתיים מהן יזמה חברת הכנסת נעמה לזימי (העבודה), לא עברה את הקריאה בוועדה. על פי הצעת החוק, "תקופת הפטור הראשונה תקוצר לשנתיים, ולאחריה בעליו של מבנה הרוס או נטוש יחויב בארנונה על פי סיווגו - תעסוקה או מגורים. רשאי שר הפנים בהתייעצות עם הרשות המקומית להאריך את תקופת הפטור הראשונה, אם השתכנע שהמחזיק בנכס עושה כל שביכולתו כדי להשמיש חזרה את הבניין למגורים".

ח"כ לזימי ציינה שעל אף שאין הערכה מדויקת של סכום הכסף שהמדינה תכניס מטיפול במבנים הנטושים, היא סבורה כי "יש משמעויות חברתיות שלא ניתן לכמת, כמו שיפור הביטחון האישי של מי שמתגוררים ליד מבנים שהנוכחות שלהם במרחב הן מסכנת חיי אדם והן מעלה את תחושת הפחד ללכת לבד בשעות החשיכה". לזימי מאמינה שבכנסת הזו תצליח לקדם את הצעת החוק.

"לתמרץ אבל בצורה קלה"