חודש אחר חודש מצפים לראות במדד מחירי הדירות ירידה, או לכל הפחות האטה בקצב עליית המחירים, אך זו מבוששת להגיע - במדד שפורסם ביום חמישי האחרון דווח קצב עליית מחירים של 20.3% בשנה, שיא של עשור. למעשה מתחילת השנה, ולמרות עליית הריבית, הירידה בעסקאות, הצמצום במשכנתאות וההאטה ברכישת הדירות החדשות - התייקרות הדירות רק התגברה. איך זה יכול להיות?
גורמים בשוק הדיור מאמינים שירידת המחירים כבר מתרחשת, היא פשוט נסתרת מן העין, ולא במקרה. הקבלנים מתאמצים בכל כוחם להימנע מלהוריד את מחירי הדירות הרשמיים. הורדה כזו תאלץ אותם לספק הסברים לבנקים ועלולה לפגוע במימון הפרויקטים שלהם. על כן הם מקפיאים באופן מלאכותי את המחירים. אז כיצד הם בכל זאת מושכים רוכשים לקנות דירות בתקופה כזו? הקבלנים מציעים לרוכשים הטבות - הנחות על מטבחים, צמצום הצמדת העסקה למדד, או סיוע במימון - שיכולות להיות שוות עשרות אלפי שקלים. כך הם מורידים את המחיר מבלי להוריד את המחיר.
בהתאם, למנכ"ל משרד השיכון, אביעד פרידמן, יש עצה אחת עד שהמחירים יירדו באופן רשמי - תתמקחו. "השוק הופך לשוק של רוכשים, המלצתי - התווכחו, תנהלו משא ומתן על הטבות מהקבלן, ככל שתנהלו יותר משא ומתן זה יקרה", הוא טוען. כך או כך, להערכתו של פרידמן פנינו להאטה: "אני אומר כבר כמה חודשים - בסוף הרבעון הראשון של 2023 אנחנו נראה בלימה במחירים בשוק".
ואכן, אין ספק שההאטה בשוק הדיור באמת מתרחשת, אך התוצאה המידית שלה אינה ירידת מחירים אלא הארכת התקופה שבה דירות למכירה נשארות על המדף, ללא רוכש. הדירות הללו עדיין לא מורידות את ממוצע המחירים, מכיוון שהן לא נקנו. סביר להניח שבעוד חודשים ספורים, מוכרים לחוצים יותר יתחילו להוריד את מחירי הדירות שלא נרכשות.
ויש כאלה שאומרים שזה כבר קורה, פשוט עדיין לא משתקף בנתונים. ויקטור בהר, מנהל המחלקה הכלכלית של בנק הפועלים, מסביר שהנתונים עליהם אנחנו נסמכים מראים את המצב באיחור: "סקר מחירי הדירות נותן לנו תמונה של השוק בפיגור של מספר חודשים. הסקר האחרון הוא לעסקאות שבוצעו בחודשים ספטמבר-אוקטובר, כלומר לפני כחודשיים וחצי. סביר להניח שמחיר העסקה סוכם כבר מספר שבועות לפני חתימת החוזה, לכן התמונה היא בפיגור של שלושה חודשים לפחות".
"השאלה היא לא אם ירדו המחירים, אלא מתי"
העלאות הריבית, טוען בהר, הביאו לירידות מחירים במדינות כמו קנדה, ארה"ב, שוודיה ואוסטרליה. "הדמוגרפיה בישראל אמנם שונה, אבל בכל זאת, זה יהיה מפתיע אם לא נראה את המחירים נבלמים ואף יורדים מעט תוך מספר חודשים". בריבית הנמוכה של השנים האחרונות היה זול יותר לבנות וההיצע עלה משמעותית, אך כעת הריבית עלתה, ומשפחות מתקשות לעמוד בתשלומי משכנתא והביקוש יורד. התוצאה - אנו נמצאים בשוק רווי בהיצע, עם ביקוש הולך ויורד, ולכן המחירים חייבים לרדת - או לפחות להאט.
רק לפני שבועות אחדים, בוועידת הנדל"ן באילת, צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר, היה מאופק פחות וטען: "השאלה היא לא אם ירדו המחירים, אלא מתי. אני לא טוען שהמצב מעולה, ולא מתווכח עם הנתונים - גם של היתרי הבנייה, גם של התחלות הבנייה, וגם של המחירים הגבוהים, אבל לגבי ירידת המחירים, כל הנתונים אומרים שהיא כבר כאן".