העסקה: דירת שלושה חדרים בשטח 81 מ"ר, בקומה הראשונה בפרויקט "טורקיז" של חברת גשם החזקות ביישוב ג'סר א־זרקא הסמוך לקיסריה, נמכרה ביוני האחרון תמורת 701 אלף שקל בלבד - סכום המשקף מחיר של כ־8,657 שקל למ"ר. מבדיקת גלובס עולה כי מתחילת השנה נמכרו בפרויקט עוד חמש דירות ברמת מחיר דומה.
הפערים: באותו פרויקט נמכרו בשנה האחרונה שלוש דירות במחירים גבוהים משמעותית. אמנם מדובר בדירות גדולות הרבה יותר, בשטח 206 מ"ר, ושלושתן דירות פנטהאוז, אך בפועל מפרידות ביניהן לבין הדירות הקטנות שלוש קומות בלבד - ובכל זאת הן נמכרו במחיר שנע סביב 4 מיליון שקל.
הדירה במחיר הגבוה ביותר בפרויקט עד כה נמכרה ביוני 2023 תמורת כ־4.55 מיליון שקל, סכום המשקף מחיר של כ־22,106 שקל למ"ר - פער של יותר מ־60% לעומת דירת שלושת החדרים שנמכרה ביוני האחרון. מרבית הדירות בפרויקט הן דירות מחיר למשתכן, וזו עוד סיבה לפער הגדול במחירים, שיכול להתגלות גם ממש באותו בניין.
הפרויקט: 27 בניינים בני ארבע קומות כל אחד, עם 196 יחידות דיור בסך הכול. הפרויקט מגיע עד כ־100 מטרים מחוף הים, אך לא מעט דירות פונות דווקא למזרח ולא למערב. "החוף של ג'סר א־זרקא הוא אחד מהיפים בארץ", אומר השמאי אביגדור מינס, הפועל שנים באזור. "והנוף אליו נשקף בעיקר מהפנטהאוזים. זה מאפשר גם את הבידול במחיר. אני מניח שעל הדירות הללו, ועל דירות הגן שנמכרות סביב 2.5 מיליון שקל כל אחת, החברה עושה את מרבית הרווח. 'דירות האמצע', בקומות הביניים, נרכשות במחיר נמוך מאוד. הרווח מהן ככל הנראה גבולי כשלוקחים בחשבון את הוצאות הבנייה ואת השווי המקורי של הקרקע".
הרוכשים: בפרויקט 196 דירות, מהן 162 דירות מחיר למשתכן, שכולן נמכרו. מתוך 34 דירות במחירי שוק חופשי נמכרו רק חמש, בהן שלוש דירות הפנטהאוז. "פרופיל הקונה בפרויקט טורקיז מגוון למדי", אומרים בחברת גשם החזקות. "חלק ניכר הם משקיעים, אך ישנו גם מספר לא מבוטל של רוכשים המבקשים לגור במקום, ומגיעים מחוץ ליישוב. גם המקומיים מגלים עניין, אם כי במספרים קטנים יותר בהשוואה לקונים חיצוניים".
השכונה: שכונת ג'סר א־זרקא מערב תכלול בסופו של תהליך 522 יחידות דיור. היא אמורה להציע בעתיד גם 115 יחידות אירוח מלונאיות, וכן מתחם קמפינג ובית ספר לגלישה. "אחד ההיבטים הקריטיים של הפרויקט הוא פיתוח התשתית שלו", אומרים בחברת גשם החזקות. "כבר ימים אלו מוקמים מרחבים ציבוריים, מרחבי מסחר על טיילת המוקמת לאורך החוף, מרפאות, מבני ציבור לצורכי דת וכן בתי ספר יסודיים ועל־יסודיים, 54 כיתות גן טרום חובה וחובה ו־45 כיתות למעונות יום".
היישוב: ג'סר א־זרקא הוא אחד היישובים העניים בארץ: הוא מדורג באשכול 2 מתוך 10 בדירוג הסוציו־אקונומי של הלמ"ס. זהו יישוב של דייגים במקורו, שהיום מתגוררים בו כ־15,700 תושבים שנדרשים כעת "לעכל" את התפתחותו ואת צמיחתו.
"היישוב ימשיך להתפתח, בין אם המקומיים ירצו בזה ובין אם לא", אומר מינס. "בתחילת הדרך התושבים לא התלהבו לקנות דירה בפרויקט, אבל נראה שהיום מי מהתושבים שיש לו כסף, מתחיל לעבור לשם. השכונות החדשות יהיו מנותקות לחלוטין מהיישוב, בדומה להרחבות החדשות שעושים במושבים, ולכן לדעתי הן ימשכו אליהן גם תושבים מיישובים ערביים אחרים".