זינוק של 21 אחוזים בביקוש לדירות קטנות בנות 1-2 חדרים בשנת 2020 - כך עולה מניתוח נתוני יד 2. בחודש דצמבר כ-68 אלף גולשים ייחודיים חיפשו באתר יד 2 דירות כאלה, לעומת 56 אלף נכון לינואר של אותה שנה. השיא בביקושים נרשם בחודש אוקטובר, אז חיפשו 73 אלף איש דירות קטנות באתר.
ת"א היא העיר שבה מוצעות הכי הרבה דירות קטנות למכירה (3,780 דירות) והיא גם הכי מבוקשת (כ-76 אלף חיפושים ייחודים). אחריה חיפה עם 2,500 דירות מוצעות ו-41 אלף ביקושים, ירושלים עם 1,200 דירות מוצעות ו-35 אלף מבוקשות, ורמת גן עם 954 דירות מוצעות ו-33 אלף מבוקשות.
מניתוח יחס הביקוש מול ההיצע של נתוני יד 2 עולה, כי ראשון לציון מובילה: על כל דירה מוצעת באתר יד 2 בעיר יש יותר מ-86 ביקושים. אחריה רחובות עם 75 ביקושים על כל דירה מוצעת, חדרה עם 60, הרצליה עם 59, ואחרי כן אילת (51), גבעתיים (49) ועפולה (49).
באזורי הביקוש הכי חמים בארץ, יחס הביקוש מול ההיצע של דירות קטנות דווקא נמוך יותר: בת"א יש 20 ביקושים על כל דירה מוצעת, ברמת גן 35 ביקושים, ובירושלים 29.
השקעה בדירות קטנות מניבה תשואת שכירות גבוהה יחסית
בחודש יולי האחרון ירד מס הרכישה מ-8 אחוזים ל-5 אחוזים, ביוזמת הממשלה, מה שהחזיר משקיעים לשוק הנדל"ן. הדירות הקטנות מועדפות בדרך כלל על המשקיעים לצורכי השכרה לקהלי יעד כמו סטודנטים או רווקים.
"בדרך כלל השקעה בדירות קטנות מניבה תשואת שכירות גבוהה ביחס להשקעה בדירות גדולות יותר", מסביר יבין גיל מור, מנכ"ל יד 2. יחד עם זאת, ישנם פרמטרים נוספים שרצוי לקחת בחשבון כמו רמת הביקוש לנכס קטן להשכרה בשכונה, ופוטנציאל ההתחדשות באזור".
לדברי גיל מור, גם הסרת מגבלת רכיב הפריים במשכנתאות שהוכרזה בדצמבר עשויה להוות סיבה לעלייה בביקוש: "היא הקלה על גיוס ההון העצמי לדירה והגבירה אף היא את פעילות המשקיעים, ואולי גם עודדה רכישות בקרב צעירים או זוגות צעירים שידם לא הייתה משגת קודם לכן. בנוסף, דירות 1-2 חדרים לרוב ממוקמות בבניינים ישנים ובשכונות ישנות ומשכך הן בעלות פוטנציאל להתחדשות עירונית, וגם עובדה זו ייתכן וקורצת למשקיעים".
"יש כיום דרישה הולכת וגוברת ל'מיקרו דירות' בשטח 30–45 מ"ר, הן מצד רשויות מקומיות והן מצד יזמי נדל"ן", מוסיף האדריכל יואב אומן, בעלים ושותף במשרד טיטו-אומן אדריכלים. השוק זקוק לדירות האלה וגם מהצד היזמי והכלכלי ישנו רווח גדול יותר על כל מ״ר בנוי. ברור שזה לא מתאים בכל מקום, אבל למרכזי הערים זה פתרון מעולה".
דוגמה לפרויקט כזה הוא מתחם מגורים לצעירים בשכונת יד אליהו בתל אביב שמקימה חברת ביוורהול, בסמוך למתחם המכללות. דירות 2 חדרים בשטח של 63 מ"ר + 10 מ"ר מרפסת ישווקו במחיר של החל מ-2.140 מיליון שקל,
ארז דינר, מנהל חטיבת המגורים באלדר שיווק פרויקטים המשווקת את הפרויקט, מסביר כי "הדירות בפרויקט מתוכננות בצורה פונקציונלית כך שדירות 3 חדרים יכללו חדר מאסטר הורים עם חדר רחצה ופינת ארונות. בדירות 2 חדרים מתוכננת גם 'פינת עבודה' ללימודים ועבודה מהבית, במיוחד עבור הסטודנטים ועובדי ההיי-טק העובדים מרחוק בעידן הפוסט קורונה".
התשואה הגבוהה ביותר משכירות - באילת וטבריה
הערים המובילות את טבלת התשואות משכירות של דירות קטנות לפי נתוני יד 2 הן אילת וטבריה. באילת התשואה משכירות עומדת על 4.5-4.7 אחוזים בדירות 1-2 חדרים, ומחיריהן טיפסו עד 4 אחוזים בין 2019 ל-2020. בטבריה התשואות הן 4.6 אחוזים-5.9 אחוזים ומחירי הדירות בעיר דווקא עלו עד 6 אחוזים ב-2020. דירות 2 חדרים מוצעות לדוגמא במחירים של החל מ-1.29 מיליון שקלים.
בעיר באר שבע התשואה משכירות אמנם גבוהה (4.5 אחוזים-4.3 אחוזים), אך מחירי הדירות בנות חדר אחד צנחו ב-13 אחוזים בין התקופות (מחירי דירות 2 חדרים ללא שינוי משמעותי).
לעומת זאת, בערי המרכז התשואה משכירות נמוכה יותר: בת"א 2.6 אחוזים-2.8 אחוזים, אך מחירי הדירות הקטנות בעיר עלו ב-3 אחוזים ב-2020. על פי נתוני הלמ"ס מחיר שכירות 2 חדרים ממוצע בת"א עמד ב-2020 על 4,650 שקלים. ברמת גן התשואה 2.8 אחוזים-2.9 אחוזים, ובמחירים נרשמה מגמה מעורבת - מחירי דירות 2 חדרים עלו ב-4 אחוזים ומחירי דירות 1 חדר ירדו ב-3 אחוזים. בירושלים נרשמה עליית מחירים של עד 3 אחוזים, והתשואה 2.8 אחוזים-3 אחוזים.