השיגורים הבלתי פוסקים לעבר הדרום והרחבת טווח הירי למרכז הארץ מזניקים את הביקוש לפרויקטים של התחדשות עירונית, מצד תושבים שמקווים לחיות בבניינים ממוגנים יותר בסבבי ההסלמה הבאים. יזמי הנדל"ן קוראים למדינה להקל על הבירוקרטיה ולאפשר להם לקדם פרויקטים של תמ"א במהירות, אך במערך התמריצים הקיים לא בטוח שזה יעזור לכולם, והנפגעים הגדולים עלולים להיות דווקא תושבי הפריפריה - שצריכים את המיגון יותר מכולם.
"אנחנו רגילים לכך שבכל סבב לחימה שבו האוכלוסייה האזרחית סופגת טילים, יש פניות של אזרחים שרוצים לקדם התחדשות עירונית כי הצורך בממ"ד הופך לצורך חיוני לאומי", אמר ל-N12 סמי מצלאוי, יו"ר חברת מצלאוי, חלוצת הפינוי בינוי בישראל. "בימים אלו, לאור המצב הביטחוני הרגיש, כמות הפניות אף גדולה מהרגיל וזאת בעקבות הפגיעות הקטלניות באזור המרכז.
"מזה כ-13 שנים שאני מתריע בכל פורום אפשרי שזה יקרה, וחבל שזה לא טופל בהתאם. בימים האחרונים קיבלנו עשרות פניות מדיירים שנמצאים במצוקה בגלל שאין להם ממ"ד בדירותיהם, בערים כגון בת ים, רמת השרון, פתח תקווה, תל אביב וקריית אונו, המבקשים סיוע בקידום ההתחדשות העירונית. המציאות הזו מחדדת את הצורך להכריז על ההתחדשות העירונית כיעד לאומי וצו השעה. כי גם לאוכלוסיות חלשות שמתגוררות שנים בדירות רעועות שאינן מספקות להן הגנה מפני רעידות אדמה או מתקפות טילים מגיע להיות בטוחים".
התחדשות עירונית - רק למרכז הארץ
מצלאוי צודק כמובן, לכולם מגיע לחיות בבתים ממוגנים, אך האם פרויקטים של התחדשות עירונית באמת יגיעו לכולם? מערך התמריצים שמעודד יזמים לשפץ בניינים ולמגן אותם מבוסס על זכויות בניה. כלומר יזם שמקבל אישור מהדיירים להתחיל פרויקט של התחדשות עירונית, בין אם תמ"א או פינוי בינוי, מקבל בתמורה להשקעה שלו אישור לבנות מספר דירות חדשות בבניין, או אפילו מספר קומות, שמהן יוכל להרוויח בעתיד על ידי השכרתן.
היתרון הגדול בשיטה הזו הוא ההשקעה הכספית המועטה יחסית שנדרשת מצד המדינה והעירייה על מנת לשפץ ולמגן מבנים ישנים. החיסרון הוא העובדה שבמקומות רבים, שבהם הביקוש לדיור נמוך, לא שווה ליזמים לקבל דירות בתמורה להשקעה, מכיוון שלא יהיה מי שישכור אותן מהם בהמשך. זו הסיבה שבפריפריה הרחוקה, זו שסובלת מאיום הרקטות יותר מכולם, כמעט ולא רואים פרויקטים של התחדשות עירונית.
מניתוח נתוני הלמ"ס, עולה כי ל-50% מהדירות בישראל אין כיום ממ"ד. מתוך 2.5 מיליון דירות בישראל, רק לכ-1.246 מיליון יש ממ"ד. לצורך בדיקה זו נבחנו מספר הדירות בכל עיר כפי שמדווחת הלמ"ס, בניכוי מספר הדירות שנבנו עם ממ"ד בכל הארץ מאז מלחמת המפרץ, וביצוע אומדן לשיעור הדירות ללא ממ"ד בכל עיר.
מובילה את הערים בשיעור הדירות ללא ממ"ד העיר בת ים שבה 86% מהדירות הן ללא חדר ממוגן, בני ברק במקום השני עם 81% מהדירות ללא ממ"ד, חיפה עם 80%, ירושלים עם 72%, גבעתיים, חולון ות"א עם 71-70% מהדירות ללא ממ"ד. בראשון לציון ובאשקלון, שבהן היו הרוגים בימים האחרונים מפגיעות ישירות של טילים, ל-52% ו-33% מהדירות בהתאמה אין ממ"ד. בשדרות, שגם בה נהרגו תושבים מפגיעה ישירה, ל-37% מהדירות בעיר אין ממ"ד.
יגאל צ'ודנר, מנכ"ל חברת נתיבי הקמה המתמחה בניהול הליכי רישוי וסטטוטוריקה, מסביר כי "תמ"א 38 הצליחה באזורי הביקוש כי יש מאחוריה תמריץ כלכלי, היזמים הם אלו שבתחילת הדרך הניעו את ייזום התוכנית. ראוי שמנהל התכנון יצור תוכנית מתאר ארצית שמטרתה תוספת ממ"דים ושמסגרתה המדינה תסייע בסבסוד הממ"ד ותייצר תמריצים ליזמים.
"כמו כן יש ליצור הליך רישויי מקוצר ברשויות המקומיות שיאפשרו אישור מהיר של התוכניות. לנוכח פקיעתה של תמ"א 38 וההליכים הארוכים הכרוכים בקידום תוכניות פינוי ובינוי יש לתת מענה מיידי לנושא תוספת הממ"דים".
"לא לביטול תמ"א 38"
"חבל שצריך לספוג מתקפת טילים כואבת כדי להבין את החשיבות של התחדשות עירונית ושל מיגון הדירות", אמר ל-N12 גד גרשון, סמנכ"ל לייזום נדל"ן בחברת שפיר מגורים ובניין, המקדמת כיום 15 פרויקטי התחדשות עירונית בארץ בהיקף של כ-11 אלף יח"ד. "אכן בימים האחרונים אנו מקבלים עשרות פניות מנציגויות של דיירים בבקשה לזרז את התהליך, וכן מבעלים במתחמים חדשים שהתאגדו כדי לקדם ביוזמתם התחדשות בבניין שלהם. במיוחד מנציגיות במרכז הארץ שהיה בימים האחרונים יעד למתקפת הטילים".
על כן, טוען גרשון, כי "יש חשיבות גדולה לכך שהממשלה הבאה שתורכב תעלה לראש סדר העדיפויות את נושא ההתחדשות העירונית ובין היתר תעגן בתיקוני חקיקה בחוק ההסדרים שינויים מחויבים בתחום בעיקר צמצום מהיר ומשמעותי של חסמי בירוקרטיה איומים. יש כבר טיוטות מוכנות בנושא, רק צריך רצון ומוכנות לקדם ולאשר אותן".
רוני בריק, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים במחוז השרון ונשיא כבוד של התאחדות הקבלנים בוני הארץ, הוסיף כי "ההסלמה הביטחונית של הימים האחרונים מעלה שוב על סדר היום את החשיבות של מיגון הדירות בישראל בממ"דים. העימות עם חמאס ממחיש כמה לא היה נכון לבטל את תמ"א 38 ולא לגבש תוכנית חלופית ראויה בהיקפים גדולים. 'התחדשות בניינית' כפי שמכנה אותה שר השיכון יעקב ליצמן לא תיתן מענה למיגון ראוי של כל הבניינים בישראל שזקוקים לממ"ד, ולכן מוטב שהמדינה תחשוב על משהו אחר".