האם שוק הנדל"ן יגיב לנוכח המלחמה הטראומתית? כיצד יגיב השוק בדרום לנוכח ממדי האסון הגדול שארע בעוטף עזה? מניסיון העבר ניתן להעריך כי המשבר החמור ממילא שבו נתון השוק יוחרף, כמו גם קצב ירידות המחירים. ואולם מניסיון העבר ניתן גם ללמוד כי תוצאות המלחמה הן שיקבעו בסופו של דבר את עומק המשבר ואת אורכו, והשוק עשוי להתאושש במהירות הרבה יותר גדולה ממה שחושבים.
אחרי מלחמת יום כיפור, שאליה מושווית המלחמה הזו, מחירי הדירות ירדו בשיעור ריאלי של כ־37%, גל הירידות הגדול ביותר שפקד את שוק הנדל"ן מאז 1960 ועד היום. הירידות הללו נמשכו לאורך ארבע שנים, מ־1974 ועד ל־1977, והן נגרמו כתוצאה מהמצב רוח הלאומי הירוד, אך בעיקר בגלל המשבר הכלכלי הגדול שאותו חוללה המלחמה, ומבנייה עודפת של יחידות דיור בשיכונים, שאותה יזם שר השיכון דאז, אברהם עופר.
זו הסיבה לכך שחלק ניכר מהירידות נרשם דווקא ב־1976, ולא בסמוך לסיום המלחמה. מיד לאחר מכן, בין 1977 ל־1979 בתקופה של טרום ההיפר אינפלציה, מלחמת לבנון הראשונה, והמשבר הכלכלי הגדול של שנות השמונים, מחירי הדירות זינקו ב־60%. כעוצמת הנפילה - כך הייתה עוצמת התיקון.
ייתכן שהמהפך הפוליטי של 1977 תרם אף הוא לתקווה ולאופטימיות שבאו לידי ביטוי בעליות המחירים החדות, אבל עקב המחסור בנתונים מהימים ההם, עלינו להסתפק בהשערות יותר מאשר להתבסס על מחקרים.
מלחמת לבנון השנייה: השפעה קצרת טווח
סיפור שונה לחלוטין אירע במלחמת לבנון השנייה, שהתרחשה בין יוני לאוגוסט 2006. מלחמה זו פתחה את העורף, לראשונה מאז מלחמת השחרור, להפצצות רקטות וטילים בממדים שלא הוכרו עד אז.
לקראת סוף הלחימה, באוגוסט 2006, פרסמה "להק" מקבוצת בנק הפועלים, שעסקה בניהול קרנות נאמנות, מחקר והערכות לגבי השפעת הלחימה על המצב בשוק הנדל"ן. "בשל המלחמה בצפון, ניכרת האטה בענף הנדל"ן למגורים בכלל ובאזור הצפון בפרט, שבאה לידי ביטוי בירידה זמנית בביקושים ובעסקאות מכירה חדשות. עם זאת, פרויקטים למגורים באזורי ביקוש מתאפיינים במגמה מעורבת, כאשר בקרב תושבי חוץ, המתעניינים בעיקר בדירות יוקרה בתל אביב ובירושלים, ההשפעה בשלב זה עדיין זניחה", נכתב בסקירה.
עוד נכתב בסקירה כי "להערכתנו, השוק מתמחר את המלחמה כבעלת השפעה קצרת טווח בלבד ובמקרה של התארכות המלחמה, הסתבכות בלבנון או גלישה לאירועים ביטחוניים במרכז הארץ, ההאטה הזמנית עשויה ללבוש צורה של מגמה שלילית ואז היא גם תחלחל לאזורי ביקוש ותתבטא בשוק".
חלק מהנתונים המובאים במחקר אינם מדויקים, עקב מידע חלקי שפורסם בימים ההם, ואולם המגמה שתוארה שם הייתה נכונה. בפועל, ברבעון השלישי של 2006, שבו התמקדה המלחמה, חלה ירידה של 8% במספר העסקאות שבוצעו בכלל המדינה, לעומת הרבעון השלישי של 2005; ואולם כשמתמקדים במחוזות הצפוניים, שהם חיפה (שכולל את הגליל המערבי), נצרת (עמק יזרעאל והגליל התחתון) וטבריה (אצבע הכליל והגליל העליון), מספר העסקאות פחת בשליש. סביר להניח כי גם העסקאות שבוצעו באותה תקופה היו סגירת עסקאות שהתבשלו זמן רב לפני כן.
ואולם זמן קצר מאוד לאחר מכן התהפכה המגמה: ברבעון האחרון של 2006 נרשם גידול של 24% במספר העסקאות בכל המדינה, לעומת הרבעון האחרון של 2005, וגם במחוזות אזור הצפון המוכים חל גידול של 14.5% במספר העסקאות.
מעקב אחרי שתי שכונות שהיו באותו זמן במהלך בנייה אינטנסיבית - רמת רבין בדרום כרמיאל ונהריה הירוקה במזרח נהריה - מורה עד כמה השוק נפל והתאושש גם מבחינת מחירי דירות.
ברמת רבין ירדו מחירי הדירות ב־12% מרמתם הממוצעת במחצית הראשונה של 2006 (4,730 שקל למ"ר) ועד לחודשים אוגוסט־ספטמבר באותה שנה, שבהם בוצעו העסקאות הראשונות אחרי המלחמה (כ־4,180 שקל למ"ר; בעת הלחימה ביולי לא נרשמה אף עסקה בשכונה). ואולם ברבעון האחרון של 2006 כבר חצו מחירי הדירות בשכונה את רף ה־4,800 שקל למ"ר וב־2007 הוסיפו לעלות אל מעל ל־5,100 שקל למ"ר.
בנהריה הדברים הלכו מעט שונה, מחירי הדירות החדשות ירדו בכ־8% ל־5,430 שקל למ"ר בעת המלחמה, ולאחר מכן עלו לכ־5,600 שקל למ"ר - פחות מהמחיר שנרשם במחצית הראשונה של 2006 (כ־5,800 שקל למ"ר), אבל בהפרש נמוך. מבחינה זו המחקר ושוק הון צדקו כשתמחרו את המלחמה כבעלת השפעה קצרת טווח.
חומת ההפרדה הפכה לחומה מנייר
האם זה מה שצפוי להתרחש גם עכשיו? נראה כי אופי המלחמה שונה לחלוטין במיוחד לנוכח התחושה הקשה של הציבור, כאילו חומת ההפרדה שעליה סברו כי אינה חדירה כלל, הפכה בשבת בבוקר לחומת נייר חדירה.
מחוז הדרום של 2023 שונה לחלוטין ממעמדו של מחוז הצפון ב־2006. מדובר באחד מהמחוזות הנדל"ניים המתפתחים ביותר בשנים האחרונות, והוכח, שאיומי רקטות אינם מרתיעים את הציבור מלרכוש דירות בערים כמו שדרות, נתיבות, אופקים, אשקלון ויישובים כפריים, שאליהם חדרו מחבלים וביצעו מעשי רצח מזוויעים. אזור זה מרכז כיום כרבע מכלל העסקאות שמבוצעות על דירות בישראל. האם זה שקול לאימת הרקטות מ־2006? האם יש מחיר נדל"ני שייגבה, לאור הקרקע באמון הציבורי כלפי הממשלה וצה"ל?
אלו כמובן שאלות פתוחות, אבל מצב השוק כיום הופך אותו לפגיע יותר מזה של 2006. לפני 17 שנים ניכרה התאוששות מסוימת בשוק, שנמצא עד אז בשפל כבד, ואולם המלחמה דחתה את ההתאוששות בשנה.
כיום השוק נמצא במשבר כבד, ובידי היזמים יש מלאי של יותר מפי חמישה מאשר זה שהיה בידיהם בקיץ 2006; במחוז הדרום, הנפגע העיקרי, יש כיום כמעט פי שישה דירות לא מכורות מאשר היו ביוני 2006, חלק משמעותי מהן בערים הללו. מישהו חושב במצב הנוכחי לרכוש אותן?
כל זה מביא להערכה כמעט בלתי נמנעת שהמשבר הקיים בלאו הכי יוחרף בעקבות המלחמה, ויביא לירידות בביקושים, בעיקר במחוז הדרום. ירידת המחירים תימשך בקצב מהיר מזה שנמדד עד היום - בעיקר במחוז הדרום. לכמה זמן? זה כבר תלוי בתוצאות המלחמה.