מחירי הדירות באזור תל אביב עלו בכמעט רבע מיליון שקל בממוצע, מאז פרוץ המלחמה; במבט על אזור המרכז, מדרום לחדרה ועד אשדוד (לא כולל תל אביב) הם עלו בכ-200 אלף שקל, ואילו במחוז חיפה בכ-150 אלף שקל. רוכשי דירות בימים אלה יצטרכו להוציא מכיסם 145 אלף שקל יותר בממוצע מהסכום שהוציאו לפני המלחמה. כך מעלה ניתוח גלובס על נתוני הלמ"ס.
שוק הנדל"ן מתנהל לכאורה באיטיות ובצניעות יחסית לשוק ההון, למשל. בכל חודש הוא זז ברמות של חלקי אחוז, והכל נראה מבחוץ כבר שליטה. אבל זו טעות כמובן. כשהשוק הזה מחליט לעלות או לרדת - אין כמעט גורם שיכול לעצור אותו.
מהשוואת העסקאות שבוצעו בחודשים יוני-יולי לעומת עסקאות שבוצעו בחודשים מאי-יוני נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-0.9%, וב-7% מאז פרוץ המלחמה. מסתמן שהמדד בדרך הכמעט בטוחה לקצב עלייה דו-ספרתי באחוזים, וזאת על אף שמבחינה כמותית 2024 היא שנה חלשה, למרות ספינים שפה ושם מנסים להריץ עליה.
בעזרת הפילוחים המחוזיים שערכה הלמ"ס למחירי הדירות ניתן לאתר בדיוק את "האקדח המעשן", כלומר את המחוזות הגיאוגרפיים שמשכו את המדד לממדיו המבהילים מאז פרוץ המלחמה. ראש וראשון להם הוא מחוז חיפה, שבו נרשמה מאז נובמבר האחרון עלייה של 9.7%, שהם כ-154 אלף שקל במונחים כספיים (בהתייחס למחירי הדירות הממוצעים שקדמו לפרוץ המלחמה). מחוז זה כולל בראש ובראשונה את העיר חיפה, שמבחינה כמותית מהווה כשליש מכמות העסקאות שמבוצעות במחוז כולו. מחוז זה מתאפיין ברמה גבוהה מאוד של עסקאות יד שנייה (שני שלישים), ובריבוי יחסי של משקיעים שפועלים בו לנוכח מחירי הדירות הנוחים.
רבע מיליון יותר
המחוז השני שמושך את מחירי הדירות הארציים מעלה, הוא מחוז המרכז, שרשם עלייה של 7.8%, כ-199 אלף שקלים. מחוז המרכז הוא המחוז הגדול ביותר בארץ, והוא משתרע מדרום לחדרה ועד אשדוד, לא כולל תל אביב, מה שהופך אותו להטרוגני מאוד. מבחינה כמותית, במחוז זה בוצעו כרבע מכלל העסקאות שבוצעו במדינה בין החודשים מאי ליולי, והערים שבלטו במיוחד בעסקאות היו אשדוד, ראשון לציון, נתניה, רחובות, לוד, מודיעין ורמלה.
מחוז תל אביב הוא המחוז השלישי מבחינת עליות המחירים באחוזים שנרשמו בו, אך משום שמחירי הדירות בו הם הגבוהים בארץ - ההתייקרות השקלית שלהם היא הגדולה ביותר. מחוז זה רשם עלייה של 7.2%, שמבחינה כלכלית שקולים לכ-242 אלף שקל.
אחרי המחוזות המובילים, מגיע מחוז הצפון שבו המחירים עלו ב-6.8% מאז נובמבר, אחוז דומה לעליית המדד הכלל ארצי, ועלייה של כ-92 אלף שקל במחיר דירה ממוצעת. במחוז זה נרשמה בחודשים מאי-יולי העלייה המשמעותית ביותר במספר העסקאות ברמה של כרבע בהשוואה לשלושת החודשים שקדמו להם (פברואר-אפריל), והערים הבולטות מבחינת ריבוי עסקאות היו עכו (בדירות חדשות), נהריה ועפולה (בדירות יד שנייה).
אבני הנגף שהתעצמו
המדדים המחוזיים הנמוכים ביותר נרשמו בדרום (4.4% מאז פרוץ המלחמה) ובירושלים (2.9%), והם משקפים עליות מחיר של 64 אלף שקל ושל 76 אלף שקל בהתאמה. ועם זאת יש לשים דברים בפרופורציה: גם עליות מחיר אלה נחשבות לגבוהות מאוד יחסית לממוצע הרב-שנתי.
ההערכה שלנו היא, שהמלחמה ליבתה שתי בעיות שמלוות את שוק הנדל"ן לאורך השנים, אותן השחקנים הפועלים בשוק - בעלי הדירות, יזמי הנדל"ן, הבנקים, וכמובן הממשלה - קיבלו בסלחנות יחסית, עד שבעקבות המלחמה הן הפכו לאבן נגף בלתי פתירה - לפחות לטווח הנראה לעין.
הבעיה הראשונה היא מיגון בתים ישנים. הליכי ההתחדשות העירונית ותמ"א 38 (שברוב המקומות בוטלה בינתיים) התקדמו בעצלתיים ורוב מוחלט של הדירות הישנות אינן ממוגנות מפני טילים. במלחמת לבנון השנייה וגם אחרי מבצעים מוגבלים שנערכו בעבר בעזה, ראינו סנטימנט של רוכשי דירות לברור לעצמם אך ורק דירות ממוגנות, אך מצב עניינים זה חלף כעבור חודשים ספורים והשוק שב להכיל גם את הדירות הלא ממוגנות, כשמה שמסייע לזה היה מחירן הזול יחסית לאלטרנטיבות החדשות והממוגנות. כיום, אחרי כמעט שנה של מלחמה רוויית מטחי טילים, רקטות וכטב"מים - דירה ללא ממ"ד נחשבת למוקצית בקרב רבים.
עניין זה בא לידי ביטוי בדשדוש בשוק הדירות ביד שנייה. אם בעבר הן היו מהוות כ-70% מכלל השוק, בעוד שהדירות החדשות היוו כ-30%, כיום המאזן השתנה ושוק הדירות יד שנייה מהווה רק כ-55% בעוד ש-45% מהרכישות מבוצעות בדירות חדשות. יש לזה אמנם גם גורמים נוספים, כגון מבצעים פיננסיים של יזמי הנדל"ן, אך נראה שרבים היו מעדיפים לשלם פחות, ולקבל דירת יד שנייה בתוך זמן המתנה קצר יחסית, לעומת מועד איכלוס של שנה פלוס על דירות חדשות.
וזה הגורם השני שליווה את השוק תמיד, אך כיום הוא נחשב לבלתי נסלח אצל רבים: תופעה ידועה אצל הקבלנים הישראלים היא זמני הבנייה הארוכים - למעלה משנתיים וחצי עד להשלמת בית. המלחמה גרמה להארכת הזמנים הללו ל-3 שנים ויותר, ובפועל יזמים מספרים על כך שיש פרויקטים שקשה לדעת מתי בכלל יאוכלסו, כי מצוקת הפועלים הפלסטינים גרעה מהם את רוב העובדים.
יש אמנם רבים שמוכנים להמתין שלוש שנים ומעלה עד לקבלת המפתח לדירה. כך למשל זוכי דירות מוזלות במסגרת "דירה בהנחה". קשה לדעת מתי יוכלו להכנס לדירות שבהן זכו, אבל הערכה של 5 שנים מיום הזכייה בהגרלה אינה נראית מוגזמת. במקרים אלה, הגורם הממריץ אותם להמתין בסבלנות, הוא כמובן הרווח הכלכלי שלהם מהעסקה, שמגיע בדרך כלל למאות אלפי שקלים, ובמקרים מסויימים אף חוצה את רף המיליון שקל.
אחרים שמוכנים להמתין בסבלנות לאכלוס דירה שיכול להתאחר מאוד, הם כאלה שכבר היום גרים בדירות עם ממ"דים, משקיעים וכן כאלה שרוצים להפיק את הרווחיות מהמבצעים הפיננסיים של הקבלנים.
התערבות ממשלתית?
השאלה, מה הלאה. המשק נמצא על סף משבר, שקשה לאמוד את עומקו. הגירעון בתקציב המדינה עולה והולך, הורדות ריבית לא נראות באופק, ולנוכח מדד המחירים לצרכן שפורסם ביום ראשון, עולה הסיכוי שהאינפלציה מרימה ראש ושבנק ישראל ינסה להכות אותה באמצעות חידוש העלאות ריבית.
כל אלה ודאי ישפיעו על שוק הדירות, שיוסיף לשמור על כמויות נמוכות של עסקאות. ואולם שתי הבעיות שציינו, שלהערכתנו הן קרדינליות, יוסיפו ללוות את השוק עוד זמן רב, אלא אם הממשלה תבצע את פריצות הדרך הנדרשות בתחום כוח האדם וההתחדשות העירונית.