ישראלים רבים השקיעו ומשקיעים בדירות בפריפריה הרחוקה, ורבים מהם כבר מימשו את השקעתם בתשואה יפה, כמו למשל בבאר שבע.
בשנים האחרונות, כשחלום הדירה קרוב לעבודה באזור המרכז הולך ומתרחק, ממליצים יועצים לכלכלת משפחה לחסרי דיור לבצע השקעות דומות בפריפריה, ליהנות משכר דירה במשך שנים וכשהמצב הכלכלי במשפחה ישתפר (ישתחררו חסכונות, קרנות, תגיע ירושה וכדומה) לממש את ההשקעה ולקנות דירה במחוז חפצם.
>> בלי לקפוץ מעל הפופיק: זאת הדירה שאתם באמת יכולים להרשות לעצמכם
>> איפה אפשר לקנות דירות במיליון וחצי שקל?
כשדירת 4 חדרים עולה באזור גוש דן (ברור שלא לא בתל אביב) כ-2.2 מיליון שקלים בממוצע, נדרש הרוכש להעמיד יותר מחצי מיליון שקלים הון עצמי, כשבכסף הזה הוא יכול לקנות דירה בפריפריה הרחוקה. חלק מהרוכשים יזדקקו למשכנתא גם כדי לקנות דירה ב-500 אלף שקלים, כי ההון העצמי שלהם נמוך יותר.
המטרה בהשקעה בדירה זולה שמושכרת לאחר מכן היא ששכר הדירה החודשי יהיה גבוה מהחזר המשכנתא החודשי. אתר "יד2" מצא עבורנו את 12 השכונות המשתלמות להשקעה (הממצאים נכונים לחודשים מאי-אוגוסט 2022), לפי התשואה שהן מגלמות לפי שכר דירה לעומת מחיר הדירה. במקביל, בדקנו גם כמה הן משתלמות בהתאם להחזר המשכנתא, וזאת באמצעות מחשבוני המשכנתא של הבנקים. בכל השקעה צריך לבדוק גם את הביקוש לשכירות באותה שכונה, כי דירה ריקה במשך מספר חודשים, לא מניבה שקל והתשלומים עליה נמשכים.
בהתאם להוראות בנק ישראל, חסר דיור זכאי למימון של עד 75% משווי הדירה באמצעות משכנתא, משפר דיור עד 70% מימון , משקיע נדלֹ״ן עד 50%. בעיקרון אפשר להגיע גם ל-90% מימון באמצעות הלוואות משכנתא מגופים חוץ בנקאיים בריבית גבוהה יותר, אבל זה לא מומלץ, אם אינכם בטוחים שההשקעה תניב תשואה גבוהה יותר מהריבית. הבנקים מאפשרים החזר חודשי של כ-40% משווי ההכנסה הפנויה (הכנסות פחות התחייבויות פיננסיות כמו הלוואות אחרות).
נתונים: אתר יד2
צריך לשפץ ולאבזר את הדירות
על פי ממצאי יד2 בשכונת גיורא יוספטל בדימונה נמצאו הדירות המשתלמות ביותר - דירות 3 חדרים במחיר 450 אלף, שמושכרות ב-1,880 שקלים לחודש ומניבות 5% תשואה ממוצעת מההשכרה. תשואה מתקבלת גם בין ההפרש בין מחיר המכירה, אם הוא גבוה יותר ממחיר הקניה, אך לזה לא התייחסנו בכתבה זו. גם קשה לשער בכמה יתייקרו הדירות בשכונות אלו, וקשה בכלל לשער את התייקרות הדירות לנוכח השינויים בשוק הנדל"ן בחודשים אלה בעקבות העלאת הריבית במשק ובמשכנתאות.
במקרה הזה, על משכנתא בסך 300 אלף שקל בריבית קבועה ולא צמודה של 4%, שתילקח ל-25 שנה, ההחזר יהיה נמוך משכר הדירה ויסתכם בכ-1,580 שקל לחודש. המשקיע יידרש להון עצמי של 150 אלף שקל, כדי להשלים את הרכישה. גם התשואה של 5% גבוהה מהריבית. לכן – משתלם.
אבי דדון, יועץ נדל"ן ומתווך מוביל בדימונה מבהיר שלא מדובר בהשקעה פשוטה, ונדרשת עוד עבודה מצד רוכשי הדירות פרט להשגת המימון. "הביקוש לשכירות בשכונת גיורא יוספטל נמוך. אך המחירים בשכונה מאוד זולים לעומת שאר חלקי העיר. כמו כן צריך לשפץ ברמה גבוהה ואף לאבזר את הדירות בשכונה על מנת ליצור ביקוש ועניין בדירות. ניתן להגיע ל5% תשואה אחרי השבחה נכונה והבנת הצורך של השוכרים".
יותר מדירה אחת
דירה דומה בבית שאן, מניבה תשואה נמוכה יותר של 4.6% מההשכרה, ולכן היא קצת פחות משתלמת.
בבאר שבע, שכבר די הגשימה את עליות המחירים בה בעשור האחרון, ניתן לקבל שכר דירה של קרוב ל-3,000 שקל בחודש על השקעה של 860-880 אלף שקל. שכונה ד' מבוקשת יותר בידי סטודנטים, משום שהאוניברסיטה נמצאת במרחבי השכונה. שכונה י"א קצת רחוקה יותר מהאוניברסיטה, אבל המבנים בה קצת יותר חדשים והיא מתפתחת יותר.
על פי יד" התשואות המתקבלות בשתי השכונות מאוד דומות - בשכונה י"א היא 4.1% ובשכונה ד' 4%, די דומה לריבית המוצעת על המשכנתא (כיום).
כדי לכסות את החזר המשכנתא באמצעות השכירות, אפשר לקחת הלוואת משכנתא של עד 550 אלף שקל, ולשלם כ-2,900 שקל לחודש. ההון העצמי הנדרש במקרה זה הוא כ-300 אלף שקל.
במילים אחרות, אתם צריכים לדעת כמה הון עצמי יש לכם, לבדוק מהו החזר המשכנתא שהבנק יאפשר לכם (תלוי כאמור בהכנסה הפנויה), לבחון אם שכר הדירה שתקבלו בדירה שתקנו יהיה גבוה מההחזר (רוצים תמיד פער חיובי), ולמצוא את הדירה המתאימה לכם להשקעה.
אם יש לכם הון עצמי גבוה יחסית, למשל 700 אלף שקלים, יועצים כלכליים ממליצים אפילו לבחון השקעה ביותר מדירה אחת (בפער חיובי כמובן). אבל צריך תמיד לזכור – השכרת דירה דורשת זמן וטרחה מצד בעלי הדירה, שזה קשה יותר כשצריך לנסוע 100 קילומטרים ויותר לדירה. תבדקו אם אתם בנויים לזה. אפשר תמיד לשכור שירותי חברה מנהלת, מתווך שישכיר, יגבה את דמי השכירות ויעמוד לרשות השוכר בתיקונים, אבל זה כרוך בעלות, שאותה צריך לצרף להחזר החודשי של המשכנתא.