בימים של ריבית נמוכה ובורסה הפכפכה כולם מחפשים איפה לשים את הכסף שלהם, ורבים שמים עיניהם על שוק הנדל"ן בישראל. בדיקה שביצעו בלשכת שמאי המקרקעין בישראל, בהובלת חיים מסילתי, מסמנת את השכונות שעתידות לעשות את הזינוק הנדל"ני המשמעותי ביותר בחמש השנים הקרובות. יריב דרורי, מנהל מחלקת המחקר וסקרי השוק בלשכה, אסף מידע רב אודות עשרות שכונות ברחבי הארץ, ולאחר שקלול כל הנתונים נבחרו מתוכן 5 השכונות בעלות הפוטנציאל הגבוה ביותר.
מורשה - רמת השרון
שכונת מורשה ברמת השרון הוקמה בשנות ה-50 של המאה הקודמת. בתחילה הוקמו בה בתים צמודי קרקע ולאחר מכן נבנו בתים בבנייה רוויה. בתחילת דרכה השכונה נחשבה למוחלשת ומוזנחת בתוך עיר משגשגת ומרכזית, אך בשנים האחרונות השכונה נהנית מפריחה בזכות פרויקטים של התחדשות עירונית הנבנים ומתוכננים בה.
תכנית תע"ש השרון, לדוגמה, עתידה להיבנות צפונית לשכונה ותכלול הקמה של אלפי יחידות דיור על אדמות תע"ש השרון, בשטח של 7,430 דונם. תכנית פינוי-בינוי נוספת שרוקמת עור וגידים היא "מתחם אילת", אשר כולל 587 דירות חדשות בשישה מגדלים בני 20 קומות ועוד בניין בן שש קומות. פרויקט אאורה שכולל 447 יח"ד, שטחי מסחר וגני ילדים שיבנו בקומת הקרקע של הפרויקט. לצד הבניה למגורים, ישנו פיתוח של תשתיות בסיסיות ותשתיות תחבורתיות, בניית מבני ציבור ושטחים פתוחים ועוד. בשכונה פארקים וגינות ציבוריות מטופחות, גני ילדים ובתי ספר בקרבת מקום.
לשכונה נגישות תחבורתית אידאלית - גישה מהירה ונוחה לכביש 4 ולכביש 5 ולצירי תנועה אחרים. לאחרונה גם דווח שנתיבי ישראל, החברה הלאומית לתשתיות תחבורה, הוציאה צו תחילת עבודות לביצוע פתרון תחבורתי לתושבי שכונת מורשה. מדובר בבניית מחלף, שיחבר את השכונה לכביש 4 דרום, 4 צפון וכביש 5. בניית המחלף, תגדיל בצורה דרמטית את הנגישות לשכונה וממנה , ותחבר את השכונה ישירות לצירי תחבורה אסטרטגיים דבר שעתיד להביא לעליית מחירים בשכונה.
מחיר ממוצע של דירה לקנייה בשכונה כיום עומד על 2.738 מיליון שקל, 27,400 שקל למ"ר. המחיר הממוצע לשכירות עומד על 6,500 שקל והתשואה השנתית משכירות עומדת על 2.61%. להערכת יו"ר לשכת שמאי המקרקעין חיים מסילתי, המחירים בעוד 5 שנים בשכונה יכולים להגיע לרמה של 28,500 שקלים עד 29,000 שקלים למ"ר.
"קרית היובל" – ירושלים
השכונה ממוקמת בדרום מערב העיר, מדרום לשכונת בית וגן, ממזרח לשכונת עין כרם, מצפון לשכונת עיר גנים וקרית מנחם וממערב לשכונת רמת דניה. השכונה הוקמה בתחילת שנות החמישים בשנת היובל לקק"ל ומכאן שמה. לאורך שנותיה השכונה נחשבה לשכונה חילונית ברובה בעלת מצב סוציו-אקונומי נמוך עם מחירי נדל"ן נמוכים והאטרקציה המרכזית בשכונה הייתה "המפלצת" - מגלשת ילדים מיתולוגית הקיימת עד היום ולאחרונה עברה שיפוץ מקיף.
הבינוי בשכונה מאופיין ברובו במבני שיכונים בני שלוש עד ארבע קומות, ללא מעלית וללא חניות מוסדרות לדיירים. לאחרונה ניכר כי בשכונה מגמת התחדשות עירונית המשלבת פרויקטים של תמ"א 38 הריסה וחיזוק ובנוסף אושרו בה מספר תוכנות לפינוי בינוי כדוגמת פרויקט "שדרות היובל" ברחוב טהון ופרויקטים נוספים בהתהוות ברחובות מאיר אבנר, בוליביה, שטרן, קליינמן וחיים חביב.
הליכי התחדשות אלו והעובדה כי ברחוב הנטקה, המהווה את עורק התחבורה הראשי לשכונה, עתיד לפעול קו הרכבת הקלה, גורמים לעליית מחירים בשכונה. כך למשל אם לפני כעשור ניתן היה לרכוש דירת 3 חדרים וארבעה חדרים בסכומים של כ-900 אלף שקל וכ-1.2 מיליון שקל בהתאמה, הרי שכיום מחירם של דירות אלו הינו כ-1.3 מיליון ו-1.9 מיליון. להערכת השמאי ראובן כהן, הליכי ההתחדשות העירונית, לצד הכנסת קו הרכבת הקלה, יביאו להמשך עליית המחירים בשנים הקרובות.
קרית שלום - תל אביב
השכונה הוקמה לאחר קום המדינה ורוב התושבים המתגוררים בה הינם יוצאי בוכרה. השכונה מתאפיינת בחלקה בבנייני רכבת ובבתים בבנייה נמוכה. בשנים האחרונות משכה אליה משפחות רבות בשל מחירי הנדל"ן הנמוכים יחסית לעיר. השכונה עוברת תהליך של התחדשות עירונית, מקודמים בה פרויקטים שונים, של פינוי בינוי הכוללים כ-350 יח"ד לצד פרויקטים נוספים. מחיר למ"ר בשכונה עומד על 24 אלף שקל.
ברחוב קמינסקה בשכונה למשל, נמכרה ביולי 2020 דירת 4 חדרים חדשה מפרויקט תמ"א 38, בשטח 94 מ"ר, בקומה 5, ב-2.025 מיליון שקל. ברחוב משגב עם נמכרה ביום ביוני אשתקד דירת 3 חדרים בקומה הראשונה בבניין המיועד להתחדשות עירונית, בשטח כ-59 מ"ר, ב-1.685 מיליון שקל.
על פי השמאי אושרי אהרוני, קידום פרוייקטי התחדשות עירונית של מאות יחידות בשכונה, עליה בביקושים לשכונות מזרח העיר תל אביב יחד עם הקרבה לרכבת הקלה, עשויה לתרום לעליית מחירים משמעותית בחמש שנים הקרובות.
נווה עופר - תל אביב
שכונת נווה עופר (לשעבר "תל כביר") היא שכונה בדרום תל אביב על גבול חולון, מדרום לשכונת אבו כביר. השכונה הוקמה בסוף שנות ה-60 של המאה הקודמת וזוכה בשנים האחרונות לפריחה והתעוררות נדל"נית. השכונה כוללת כיום 3,000 יח"ד בבינוי מיושן אך היא נהנית ממדיניות תכנונית יוצאת דופן הנובעת מהעובדה שזו אחת השכונות עם שטחי הציבור הנרחבים ביותר בתל אביב, מה שמביא לצפיפות נמוכה יחסית.
לפי מסמך המדיניות של עיריית תל אביב, מתוכננת התחדשות עירונית בשכונה באמצעות חיזוק המרחב הציבורי וחידוש המבנים, עיבוי המסחר והתעסוקה בלב השכונה, עיבוי המרכז המסחרי הקיים ותוספת שימושים בקומות הקרקע במסגרת קידום תוכניות חדשות במרכז השכונה. על פי מסמך המדיניות, סך הקיבולת לשכונה לאחר יישום פרויקטים של התחדשות עירונית עומד על 8,900 דירות חדשות, ובסך הכול צפויה השכונה להגיע ל-23 אלף תושבים במימוש מלא של פרויקטים להתחדשות עירונית.
מחיר ממוצע לנכס בשכונה עומד על 1.503 מיליון שקל, 20,600 שקל למ"ר. מחיר השכירות הממוצע הוא 4,300 שקל והתשואה השנתית משכירות היא 3.15%. להערכת שמאי המקרקעין חיים מסילתי, המחירים בשנים הקרובות בשכונה צפויים לעלות מעבר לעליה הצפויה בשוק הכללי, עד כדי 5% בשנה - בשנתיים הקרובות.
רמת שקמה - רמת גן
שכונת רמת שקמה ממוקמת בחלקה הדרומי של העיר רמת גן. בסמוך לשכונה ניתן למצוא את הספארי, הפארק הלאומי, פארק המכביה ופארק אריאל שרון. שכונת רמת שקמה דרומית לשכונת רמת חן היוקרתית ברמת גן המתאפיינת ברובה בווילות ובצמודי קרקע. השכונה מתפרסת על שטח של כ-460 דונם ומתגוררים בה כ-7,200 תושבים. היא כוללת שבעה גני ילדים, שני בתי ספר יסודיים, תיכון אחד ומועדון גימלאים. רוב הבניינים בשכונה נמוכים וכוללים בעיקר שיכונים עם ארבע או שמונה כניסות בגובה שתי קומות, וכן בנייני שיכון טוריים בני 3-4 קומות. בשנים האחרונות נבנו מגדלים לצד הפארק הלאומי.
רמות המחירים הממוצעות באזור בשוק החופשי לדירות 3 חדרים נעות בגבולות 1.6 מיליון שקל, לדירות 4 חדרים 1.8 מיליון, ולדירות 5 חדרים כ-2 מיליון שקל. שיעור התשואה השנתית משכירות נע בגבולות 2.5%-3%.
פוטנציאל ההתחדשות העירונית בשכונת רמת שקמה גבוה. לדברי חיים מסילתי יו"ר לשכת שמאי המקרקעין נכון להיום ישנם מספר פרויקטי התחדשות עירונית בשכונה, שניים מהם בשלבי תכנון מתקדמים והיתר בהתהוות ובניהם פרויקט של חברה "אאורה" הממוקם בסמוך לדרך הטייסים ובמסגרתו ייבנו 3 מגדלים בני 30 קומות ומתחם מסחרי המכיל מוסדות ציבור, חניונים תת קרקעיים ושטחי ציבור. כניסת יזמים לחידוש השכונה בשנים האחרונות הביאה לקפיצה במחירי הדירות "יד שנייה".
"בני ישראל" - קריית גת
שכונת בני ישראל ממוקמת בכניסה הראשית לעיר קריית גת. השכונה הוותיקה כוללת את האזור שמצפון לרחוב שבטי ישראל, אשר מתאפיין בפרויקטים של פינוי בינוי, האזור מדרום, שאין בו כרגע התחדשות עירוניות והאזור המזרחי המתאפיין בבנייה נמוכה (קוטג'ים טוריים).
בגוש 1914, האזור המתחדש, קודמה תכנית תמ"ל 2010 (מתחם "שבטי ישראל") ע"י החברה היזמית "אפיקי הירדן". התכנית קיבלה תוקף בינואר 2019 והיא כוללת תכנון לבנייה של 2,728 יח"ד תוך פינוי של 372 יח"ד שנמצאות כיום בבניינים באזור הוותיק. במסגרת התוכנית יבנו 17 מבנים: הראשונים שייבנו מיועדים תחילה לאכלוס המפונים (כיום כבר הוגשו בקשות להיתרים ל – 7 מבנים ראשונים).
הדירות שיפונו הינן דירות קטנות בנות 2-3 חדרים, שנמכרו בעבר תמורת 500-600 אלף שקל בהתאמה. כיום ניתן לראות עסקאות שמגיעות ל-650 אלף לדירות 2 חדרים וכ-750 אלף שקל לדירות 3 חדרים. לסיכום, השמאי אריאל עזרא מעריך שהאזור המיועד לפינוי בינוי נמצא במגמת עליית מחירים שסביר שתימשך.