ראיתם הצעה לקניית דירה באירופה במחיר שבארץ ניתן רק לחלום עליו? קיבלתם הצעה להשקעה עם תשואה מובטחת? אל תמהרו לשלוף את פנקס הצ'קים. בתקופה שבה התשואה על הפיקדונות היא כמעט אפסית, ורבים נדחפים להשקעה בנדל"ן, ההזדמנויות והפיתוי הגדול לקניית דירות להשקעה עלולות לעלות ביוקר. "האנשים שנפגעים הם לרוב אלו ששמו את כל הונם באותה ההשקעה, במטרה להרוויח, וכשהם מגלים שעבדו עליהם, הבושה משתלטת עליהם", הסביר עו"ד ומשקיע הנדל"ן גיא מנדלסון. אז מה הם תמרורי האזהרה?
ההבדל בין השקעה בחו"ל להשקעה בארץ
ההצעות מעבר לים עשויות להיות מפתות יותר: לעיתים נוכל למצוא הצעות שמצריכות הון עצמי נמוך משמעותית מההון העצמי הדרוש לרכישת דירה בארץ, ולרוב התשואות בחו"ל הן גם גבוהות יותר. בארץ, לעומת זאת הנכס קרוב פיזית ואפשר לבדוק אותו ואת סביבתו, ובנוסף המשקיעים מכירים את חוקי ונהלי המדינה וקל לנהל כך עסקה.
הבעיה הגדולה בהשקעה בחו"ל, היא שהמשווקים יכולים להראות למשקיע בתמונות נכס אטרקטיבי, אך כשמגיעים פיזית לנכס, מגלים לעיתים שמדובר בנכס בעייתי: כזה שנמצא בעיירת רפאים, שהגישה אליו לא נוחה או שהוא נמצא בסביבה בעייתית.
לכן, בהשקעות נדל"ן בחו"ל, אפילו יותר מאשר בארץ, יש לשים לב לדגלים האדומים ולבחון כל הצעה בשבע עיניים.
1. מבטיחים תשואה גבוהה על הנכס
חשוב לזכור שתשואה גבוהה משקפת את הסיכון שבהשקעה. כך שככל שהתשואה גבוהה יותר, כך הסיכון גבוה יותר. אנשים נוטים לשכוח שמידי פעם הסיכון גם יכול להתממש. לכן, כשרואים שמשווק מציע תשואה גבוהה על הנכס גם אם זה נשמע אולי מאוד מפתה, צריך לקחת בחשבון את רמת הסיכון.
2. מציעים 'תשואה מובטחת' על ההשקעה
דבר נוסף שרואים בעיקר בהשקעות בחו"ל הוא 'תשואה מובטחת'. בעסקאות מהסוג הזה, בתחילה יציעו לכם את ההסברים הכי משכנעים מדוע העסקה משתלמת, ויבטיחו לכם עליה אחוז קבוע של תשואה. אך סופה של העסקה כמעט ידוע מראש, ולרוב יקרה אחד משניים:
1. החברה שאתה חתמתם לא באמת התכוונה לקיים את העסקה, ואתם לא תקבלו כלום לאחר תשלום הכסף ותצטרכו להתעסק עם הליכים משפטיים בחו"ל.
2. המוכר כן מתכוון לעמוד בעסקה, אבל בפועל קניתם נכס ששילמתם עליו פי 4 מהשווי שלו בפועל, ואתם משלמים לעצמכם את התשואה המובטחת. כאשר השנים שבהן הובטחה לכם אותה התשואה חולפות, פתאום תראו שהתשואה צונחת, וכשתרצו למכור את הנכס, תגלו שהשווי שלו נמוך בצורה משמעותיות ממה ששילמתם אתם.
3. הצעות של עכשיו או לעולם לא
מומלץ שלא להיכנס לעסקאות שהחתימה עליהן לא יכולה לחכות אפילו ליום המחרת. המוכרים יאמרו שההצעה מוגבלת והסיבות שלהם יכולות להישמע הגיוניות - יש הסדר עם גוף מסוים שפג היום, או שאם תחתום היום תקבל איזו הטבה מסוימת שמתאימה רק להיום - אבל לרוב לא מדובר בעסקה משתלמת אלא רק ניסיון להפעיל לחץ ולהניע לרכישה.
4. מחירים נמוכים בהשוואה לארץ
אנחנו רגילים לסביבת המחירים הגבוהה של הארץ, שבה דירות מתפרקות, במרכז הארץ, עולות כמיליון וחצי שקלים. לכן, כששומעים הצעה לקניית בית ענק ב-400-500 אלף שקל בחו"ל זה יכול להיות מאוד מפתה. הנטייה היא לעשות בראש השוואה למה שאתם מכירים מהארץ ולכן זה עשוי להיראות כמו עסקה משתלמת. עם זאת, חשוב להבין שזה שהמחיר נמוך מאוד יחסית לארץ, לא אומר שהוא לא גבוה מאוד ביחס לאותו אזור. הפתרון הוא לדעת איפה אתה משקיע, לבדוק את האזור מבחינת מחירים ולהיעזר באנשי מקצוע.
הכותב הינו עו"ד גיא מנדלסון, שותף בחברת עורכי הדין מ. מנדלסון ושות’, מומחה נדל"ן, משקיע ויזם, מייסד קבוצת 'אושר כלכלי'.