בחודש יולי 2021 הציגה שרת הפנים איילת שקד תוכנית חלופה חדשה לתמ"א 38, התוכנית הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה המאפשרת גם הגנה מטילים וקריסת בתים ישנים. מאז החלטת השרה קרסו בניינים ופונו בניינים המסוכנים בכל הארץ, עברנו שני סבבים של ירי טילים מאסיבי על ישראל והוועדה למניעת רעידות אדמה של ממשלת ישראל פרסמה הערכה לפיה אנחנו קרובים מאוד לרעידת אדמה קטלנית בכל הארץ. למרות אלה, נותרה התוכנית החלופית לתמ"א 38 על הנייר, הכנסת לא דנה בה בכלל.
לאור חוסר הוודאות שנוצר בשטח, הוקפאו רוב הליכי התכנון והקידום של פרויקטי תמ"א 38 שיכלו לצאת לפועל בשנה האחרונה. עשרות אלפי בני אדם נותר למעשה חשופים לסיכונים שההתחדשות העירונית אמורה היתה לפתור. בענף הבנייה אומרים כי על הממשלה להודיע מיד על הארכת תוקפה של התמ"א לתקופה של שלוש שנים לפחות, עד שתושלם הפיכתה של החלופה החדשה ליישימה.
שליש מהדירות הנבנות בכל שנה
בשנים האחרונות הלכה ותפסה תוכנית המתאר הארצית - תמ"א 38 חלק נרחב בשוק הנדל"ן הישראלי. למעשה, התמ"א הזו כבר מהווה כמה שנים בין רבע לשליש מהיקף הבנייה לדיור בישראל. מאז שנת 2017 נוספו לשוק כ-31,600 דירות במסגרת התמ"א. פוטנציאל להתחדשות עירונית במסגרתה קרוב ל-900 אלף דירות שיכולות לקום באזורי הביקוש ובעיקר בגוש דן.
אחוז דירות ללא ממ"ד
למרות הפוטנציאל וחלקה הגדול של התוכנית בשוק הדיור, ישנן דירות רבות ואזרחים רבים שנותרו ללא מיגון. יותר ממחצית מהדירות בישראל – 61% אינן ממוגנות נגד מתקפת טילים, רעידת אדמה או סתם קריסה בשל עייפות החומר. מעל מחצית מאזרחי מדינת ישראל (5.5 מיליון איש) חיים בדירה ללא מיגון.
בעיה נוספת בתמ"א 38 היא הזמן הארוך שעובר מתחילת התכנון עד להשלמת הפרויקט, הנובע לרוב מבירוקרטיה סבוכה ורגולציה מיותרת. על פי הדו"ח של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, פרק הזמן הממוצע שעובר מקבלת היתר הבנייה ועד לאכלוס בניין שער תמ"א 38 עומד על כשלוש שנים. גם הזמן הנדרש עד קבלת ההיתר הוא 3 שנים בממוצע, כאשר בערים מרכזיות כמו רמת גן למשל, משך הזמן עד הוצאת היתר הוא 4.9 שנים בממוצע ובגבעתיים כ-4.7 שנים בממוצע.
שתי מדרגות בדרך לתיקון
תמ"א 38 היא תוכנית זמנית. כך היא נולדה והיא אמורה לעבור מהעולם באוקטובר הקרוב. לקראת תום תקופתה מכין משרד הפנים תחת הנהגתה של השרה איילת שקד, חלופה חדשה להתחדשות עירונית שאמורה לאפשר להרחיב את ההגנה על בתים ישנים מאוד. אך בזמן שאירועים מסכני החיים עבור מי שגרים בבתים ישנים נמשכים, הממשלה והכנסת מושכות זמן ולא מטפלות בקידומה.
כאשר בוחנים את התהליך שעל המדינה לנהל כעת בנושא ההתחדשות העירונית, יש להתייחס לשתי תקופות, שתי מדרגות. הראשונה היא התקופה עד לאישור החלופה של שקד והשנייה היא התקופה שתעבור מרגע אישורה ועד להפיכתה לכלי המרכזי להתחדשות עירונית.
בכירי ענף הבנייה שלמדו את תוכן החלופה המוצעת סבורים כי החלופה חסרה כלים מרכזיים ואם לא תותאם לצורכי השטח היא תכשיל כמעט את כל הפרויקטים הפוטנציאליים של ההתחדשות העירונית. לדברי ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "כדי שהחלופה החדשה תצליח על הממשלה והכנסת להקטין את היקף הרגולציה ולגייס את הרשויות המקומיות לצורך קידומה. חלופת שקד תיכשל כישלון חרוץ אם לא ייקבע מינימום של היקף תוספת בנייה של 400% בכל פרויקט התחדשות עירונית ואם לא יוסדרו כשלים בתכנון השימושים הציבוריים שמבקש משרד הפנים לאשר בפרויקטים עבור העיריות בכל פרויקט. המדינה מוכרחת לעזור לרשויות המקומיות וללכת איתם יד ביד. חייבים לתת לרשויות המקומיות את הכלים להתמודד עם הגדלת האוכלוסייה והיצע הדירות בשטחן, אולם באותה נשימה יש לחייב אותן להציג תוכנית כוללנית מסודרת להתחדשות עירונית בשטחן".
הוא מציין עוד כי על פי החלופה המוצעת כרגע, תהיה רשאית הרשות המקומית להקצות לעצמה שטחי ציבור מתוך כל בניין שיעבור התחדשות עירונית מן השטח הפרטי של בעלי הדירות, מבלי להציג להם מראש מה מתוכנן להיבנות בשטח זה ומבלי לשלם עבור הבנייה. בעניין זה מסר סרוכו: "אין לאפשר לרשות המקומית להקצות לעצמה שטחי ציבור, שכן מדובר ברכוש בעלי הזכויות בתוך בניין פרטי בודד. אם יוחלט לקיים פעילות ציבורית בכל זאת, חייבת המדינה לקבוע כללים שיגנו על בעלי הדירות בבניין המתחדש, יבטיחו את רווחתם ולא יפגעו בזכויות שלהם בצורה שתפחית את ערך הדירות".
הקבלנים והיזמים מזהירים, כאמור, כי מרגע אישור התוכנית החדשה, עניין שעדיין לא ברור כלל מתי יקרה, ועד ליישומה המלא, יעברו שנים. "על השרה שקד להכריז כי היא מאריכה את תוכנית התמ"א בשלוש שנים לפחות. רק כך יוכל השוק להתייצב, קבלנים ויזמים יחזרו לתכנן ולבצע פרויקטים במסגרת התוכנית ובינתיים תוכל המדינה לחשוב ולתכנן ביחד עם גורמי המקצוע ואנשי השטח חלופה ראויה ואיכותית לתוכנית", מבהיר נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ.