בחודשים האחרונים הגיעה השפעתה של תוכנית מחיר למשתכן על שוק הדירות לשיאה. כ-40% מהדירות החדשות בשוק נמכרות במסגרת תוכנית הסבסוד הממשלתי והדבר מתבטא היטב במחירי הדירות החדשות הנמצאים בירידה.
התוכנית משפיעה ישירות על המחירים הממוצעים בזכות ההנחה שלה זוכים רוכשי הדירות - המגיעה לכ-30% ממחירי השוק. התוכנית משפיעה גם על המחירים של דירות הנמכרות בשוק החופשי באזורים שבהם היא פועלת. ברור שיזם המוכר בשוק החופשי מתקשה למכור דירות דומות במחיר גבוה, כשיש במקום היצע משמעותי של דירות במחיר למשתכן. עם זאת, אין לתוכנית כמעט השפעה באזורי הביקוש העיקריים, באזור המרכז. התוכנית אינה משפיעה כמעט גם על שוק הדירות העיקרי הדירות מיד שנייה.
גורם נוסף שיש להביא בחשבון הוא התנודתיות הגבוהה של היצע הדירות במחיר למשתכן: הדירות שנמכרו בחודשים האחרונות הן דירות שהוגרלו במהלך השנתיים הקודמות, אבל רק בחודשים האחרונים התקבלו היתרי הבנייה, והרוכשים התבקשו לחתום על החוזים ולהוציא את העסקה לפועל. קצב המכירות צפוי לרדת בעקבות דעיכת קצב ההגרלות: מבין תשע הגרלות מחיר למשתכן, שרוב הזוכים בהן כבר חתמו על חוזים, התקיימו רק שתיים בשנה האחרונה, ובהן זכו כ-8,000 רוכשים. בשלב זה לא ידוע על הגרלות נוספות.
השפעת מחיר למשתכן היתה חזקה ביותר בערים הקרובות יחסית לתל אביב, שבהן נמצא מלאי מספיק של קרקעות ממשלתיות שניתן היה למכור במחיר הנמוך בשיעור ניכר יחסית למחיר השוק, בין השאר בערים מודיעין, רחובות, יבנה וראשון לציון.
אין פלא שירידת המחירים באזור המרכז היא הבולטת ביותר בין המחוזות השונים, והסתכמה ב-1.2% בשיעור שנתי. גם במחוז ירושלים נרשמה ירידת מחירים, שהושפעה במידה מסוימת מפרויקטים ממשלתיים בעיר וביישובים סמוכים כמו מבשרת ציון ובית שמש, אבל גם מההידרדרות הכללית של העיר שממתנת את הביקושים למגורים.
ואולם בשאר מחוזות הארץ, ובעיקר בפריפריה המשיכו מחירי הדירו לעלות בשיעורים חדים. מחיר למשתכן, שאמורה היתה להיות תוכנית חברתית שתנגיש את הדירות למי שקצרה ידם, סייעה בעיקר לשכבה דקה של רוכשי דירות בני המעמד הבינוני, והכבידה דווקא על השכבות הנזקקות. במחוז תל אביב, שבו כמעט שלא הוצעו דירות במסגרת התוכנית, עלו המחירים בשנה האחרונה בשיעור ממוצע של 2.7%. בחיפה עלו המחירים ב-4.4% ובמחוז הדרום עלו מחירי הדירות ב-4.4%.
הביקושים לא התפרצו
אף שהעתיד אינו מבשר טובות, נראה שהתחזיות שרווחו בתחילת השנה להתפרצות ביקושים לא התגשמו, לפחות לפי שעה. על אף הירידה בהתחלות הבנייה ובמספר הדירות הנבנות, לא נוצרו לחצים של עודפי ביקוש. הקונים לא "ירדו מהגדר", בהמוניהם, וההיצע מספק בדרך כלל את הביקוש.
חלק מהסיבות לכך מיוחסות להשפעת תוכניות ההתחדשות העירונית ותמ"א 38 - רבים ממשפרי הדיור מעדיפים אולי להמתין או לא להחליף את דירתם בהמתנה לתוכניות ההתחדשות העירונית. אין להוציא מכלל אפשרות ש"הביקוש הכבוש" כלל אינו קיים, או שאינו גדול כפי שחוששים או מקווים.
התשואות הצפויות על השקעה בדירה כבר אינן גבוהות כבעבר, ולקונים אין סיבה למהר לקנות דירה או שתיים - כי המחירים עולים. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסיטקה, מי שדחה קניית דירה מהשנה שעברה לסתיו 2019 הרוויח בממוצע יותר מ-10,000 שקל. בהשוואה למחירי 2017 ירדו מחירי הדירות החדשות בכמעט 7%.
יודעים מה הסיפור הבא של mako כסף? כתבו אלינו money@mako.co.il
הכתבה פורסמה במקור באתר TheMarker
כתבות נוספות:
סופר-אבוקדו: המהפכה הגרעינית שתציל את הפרי האהוב בישראל
בקרוב בלאס וגאס: גיהינום עלי אדמות