הדיל נשמע מעולה: להיפטר מהדירה הישנה ולקבל דירה חדשה עם מעלית, מרפסת וחנייה, וכל הטוב הזה במימון של היזם, שבתמורה מקבל זכויות לבניית דירות נוספות. אז למה פרויקטים של התחדשות עירונית מסתבכים ונתקעים כל הזמן? בזמן שרבים נוהגים להאשים את היזם והקבלן, האחראים הם בראש ובראשונה הדיירים עצמם, שנכנסים לתוך מערבולת של חוסר אמון ומאבקים פנימיים.
למרות שמדובר באחת מעסקאות הנדל"ן המורכבות והחשובות שנעשה בחיינו, רובנו לא מבינים לעומק את התהליך ועושים בדרך את כל הטעויות האפשריות. וכך, חלק נשארים תקועים בתהליך במשך שנים, והרוב לא מגיעים לכדי דירה חדשה ונותרים מתוסכלים ומאוכזבים.
רוצים להיות הבניין שישבור את הסטטיסטיקה? אלו 10 הטעויות שצריך להיזהר מהן בדרך:
לוקחים רק עו"ד ומאמינים שיהיה בסדר
טוב ככל שיהיה, עו"ד בכל זאת מכיר רק את ההיבט המשפטי. אבל זה רק חלק מהמידע הנדרש: חובה להבין לעומק את הפרויקט על כל היבטיו – הכלכליים, התכנוניים, השמאיים, הסביבתיים וכו'.
מאמינים להבטחות בלי כיסוי
בשלב ההתחלתי היזמים מגישים הצעה כללית, לעיתים אף מבלי לבדוק אם לבניין יש זכויות לביצוע הפרויקט. במצב כזה אתם עלולים להתחייב להצעה של היזם ובהמשך לגלות שהוא לא יכול לעמוד מאחוריה. סביר כי יזם שנתן הצעה אטרקטיבית באופן חריג, לא יוכל לעמוד בה. עשו לעצמכם טובה, בצעו התקשרות עם יזם רק לאחר שתבינו באופן מלא את זכויותיכם המשפטיות והכלכליות. זהו סדר הפעולות הנכון.
כל דייר חושב שהוא מומחה נדל"ן
כל שמועה על תמורות גבוהות יותר אצל הבניין הסמוך מערערת את התהליך, כשלמעשה אין כמעט נקודות להשוואה, כי הסיטואציה שונה וכל בניין עומד בפני עצמו. תופעה נוספת מתרחשת כאשר אחד הדיירים מביא יזם מטעמו, וכל אחד מושך לכיוונו, מה שגורם לקושי בהחלטה, סרבול ודחייה. במקום ליפול במצבים האלו, מנו נציגות דיירים מקובלת שתהיה מוכנה להשקיע מזמנה ותייצג את מגוון הדיירים. לנציגות תפקיד מפתח בהובלת הפרויקט, והיא תהיה אחראית על בחינת האפשרויות ובחירת היזם המתאים.
חרדות וחוסר אמון בין הדיירים
כשיש המון כסף על הכף, הפראנויות משתוללות, ולפעמים בצדק. הטבות מיוחדות או תמורה כספית גבוהה יותר לדייר ספציפי ללא ידיעת שאר הדיירים זה מתכון בטוח לכישלון הפרויקט. כדי לא להגיע למצב כזה, הכניסו להסכם עם היזם סעיף שבו הוא מתחייב לא להעניק שום טובת הנאה לדייר מבלי שתינתן במקביל גם לשאר הדיירים. הכינו מראש ובשיתוף כלל הדיירים את דרישותיכם המיוחדות והגיעו מגובשים למשא ומתן מול היזם.
חותמים עם יזם ומתרווחים אחורה
למעשה, העבודה שלכם לא נגמרה, היא רק התחילה – אתם חייבים לדחוף את היזם בכל הכוח להגיש את התוכניות לאישור. חוסר הוודאות של רשויות התכנון מחייב לפעול ומהר, אחרת אתם עלולים להיקלע לתקנות חדשות שיחזירו אתכם לנקודת ההתחלה.
חושבים שכל הפרטים נסגרים בחוזה
היו גמישים, התכניות שקיבלתם מהיזם בהצעה הראשונית ואף בחוזה צפויות להשתנות. הרשות המקומית, מתכנני שלד, מים, תנועה, חשמל ועוד, ישפיעו על התכניות ויחייבו שינויים בהן. הבדילו בין עיקר לתפל וקבלו החלטות מושכלות על בסיס המצב החדש.
משאירים את המפרט הטכני לסוף
רבים עם כל העולם על עוד חצי מטר בדירה, אבל משאירים את המפרט הטכני, שיש לו השפעה ניכרת על איכות החיים בדירה, לסוף. בחירת המפרט הטכני מעוררת ויכוחים ואמוציות על עלויות וסטנדרט עיצובי, אך הנושא חייב לעלות על סדר היום החל מתחילת המשא ומתן עם היזם. זכרו שיש עוגת תקציב והיו ריאליים בבקשות, תזכרו שאתם אלו שמשלמים על הכול בסוף.
רבים על מאות שקלים ומעכבים עסקה של מיליונים
תסתכלו על התמונה הגדולה ואל תהיו קטנוניים – אל תנהלו סכסוכים בלתי נגמרים על החזרים כספיים של ועד הבית או על שיפוץ כזה או אחר. אל תיפלו למלכודת של ויכוח אינסופי על חצי מטר פחות או יותר. זכרו, בסופו של דבר אתם עתידים לקבל בניין חדש, על כל המשמעויות הכלכליות הנגזרות מכך.
מתעלמים ולא מכבדים את המתנגדים
לעיתים למי שלא מעוניין בפרויקט יש מצוקות שניתן לפתור וכך להועיל לכלל בעלי הדירות. כבדו את התנגדותם, סביר שכך תפתרו את רוב ההתנגדויות במהלך הפרויקט, גם אם יישארו מתנגדים עד למימושו. זכרו שאתם נשארים שותפים גם בבניין החדש.
חושבים שרק אתם בוחרים את היזם ושוכחים שהיזם צריך לבחור גם בכם
יזמים אוהבים ודאות, ללא הפתעות בדרך. ככל שתדעו טוב יותר מה יש לכם למכור ומה אתם מבקשים להשיג, כולל דרישות פרטניות והמפרטים הטכניים, כך תהיו מגובשים יותר במשא ומתן, היזמים ירגישו את רצינותכם, ותהפכו לאטרקטיביים יותר בעיניהם.
הכותב הוא שותף במנהלת גרין גרופ, המלווה דיירים במימוש פרויקטים של התחדשות עירונית.