כלכלני קרן המטבע הבינלאומית רומזים על בועת נדל"ן במשק הישראלי, בדוח השנתי של הארגון שהתפרסם היום (ד'). לפי הנתונים, מחירי הדיור בישראל נמצאים עתה ב-25% מעל ערך שווי המשקל שלהם.
רוצים לקבל עדכונים נוספים? הצטרפו לחדשות 2 בפייסבוק
כלכלני הקרן קובעים, כי מחצית מהזינוק במחירים מוסבר ממחסור בהיצע הדירות ומחצית נוספת מוסברת בזינוק החד של המשכנתאות, שנובע בעיקר ממדיניות הריבית הנמוכה של בנק ישראל בשנים האחרונות.
מחירי הדיור בישראל זינקו ב-80% נומינלית בשש השנים האחרונות, ומחיר הדירות ביחס להכנסה ומחירי הדיור ביחס למחיר השכירות גבוהים ב-26% וב-22% מעל הרמה ארוכת הטווח.
כלכלני הקרן קובעים כי מחירי הדיור בישראל, גם לעומת שאר המדינות בעולם וגם לעומת הנתונים ההיסטוריים של ישראל, גבוהים למכביר לעומת הערך שהגורמים הכלכליים יכולים להסביר. למעשה מדובר באזהרה מפני בועת נדל"ן.
סיכויים של יותר מ-20% למפולת במחירי הדיור
יתרה מזו, כלכלני הקרן ערכו בדיקה השוואתית מול מדינות מפותחות אחרות, וממנה עולה כי ההסתברות של מפולת במחירי הדיור בישראל עומדת על יותר מ-20%, ולכן "אי אפשר להתעלם ממנה". יצוין כי בתגובה, מסר בנק ישראל לכלכלני הקרן כי הסיכוי לתיקון חד נותר נמוך בגלל היעדר ההיצע.
לפי הקרן, המשתנה העיקרי שמצביע על יכולת למפולת במחירי הדיור הינו היחס בין היקף המשכנתאות לתוצר, שזינק ב-10 נקודות האחוז מאז 2007.
לפי הדוח, "תיקון במחירי הדיור יהיה בעל השלכות על הכלכלה הריאלית", כלומר ירידה של 6.5% במחירי הדיור בשנה אחת תגרום לצמצום של 3% בצריכה הפרטית, המהווה קטר הצמיחה המרכזי של המשק הישראלי. עם הנתונים המדאיגים מגיעה גם האזהרה: תיקון איטי יחסי יאפשר למשק הישראלי להתחמק ממיתון, אך הוא יגרום לשיעורי צמיחה נמוכים יחסית לתקופה של כמה שנים. עם זאת, מפולת מהירה תביא למיתון שייקח למשק שנתיים להתאושש ממנו.
המלצה: "המשיכו להקשיח את תנאי המשכנתאות"
קרן המטבע גם מותחת ביקורת על מדיניות בנק ישראל בהקשר זה. לטענת הקרן, המדיניות אמנם הצליחה לתמוך באיתנות המערכת הפיננסית, אך ההשפעה על לקיחת משכנתאות והפעילות בשוק הנדל"ן הייתה "צרה" ו"אין הוכחות שהם הצליחו למתן את מחירי הדיור", כאשר הצעדים המאקרו-יציבותיים "השפיעו לטווח של שישה חודשים בלבד אחרי ההתערבות".
עם זאת, כלכלני הקרן מצאו כי הצעדים הללו אכן הצליחו להקטין את משקלם של המשקיעים בשוק הדיור. לפיכך, ממליצים בקרן לבנק ישראל לנקוט בצעדים מאקרו-יציבותיים ישירים, אם מחירי הדירות ימשיכו לטפס.
למעשה, הקרן ממליצה להמשיך להקשיח את תנאי מתן המשכנתאות. ההמלצה היא להעלות את הסכום ההתחלתי ולהגדיל את היחס בין ההכנסה להחזר, צעדים שהוכחו כיעילים ביותר. זאת, לעומת הצעדים ה"עקיפים", כגון המגבלות על הבנקים.
המשכנתא - 40% מנכסי הבנקים
בקרן מוטרדים גם מכך שהיקף המשכנתאות וההלוואות לנדל"ן עסקי מהווים כ-40% מסך הנכסים של המערכת הבנקאית הישראלית. כמו כן, בנק ישראל מתבקש להמשיך לעקוב מקרוב אחרי חברות אחזקה וחברות בנייה בהתאם לתוצאות מבחני הלחץ שנערכו ומצביעים על מינוף יתר בתחומים הללו.
כמו כן, נכתב בדוח כי אם הריבית תעלה, מבקשי המשכנתאות "ייפגעו קשות". יתרה מזו, אם מחירי הדיור יירדו ב-20% ושיעור האבטלה יעלה, לא מעט לווים, בעיקר לווים בריבית משתנה, לא יוכלו לשרת את החוב.
בדוח מפורטים שלושה תרחישים אפשריים, כאשר בכל התרחישים הנחת היסוד היא לירידה במחירי הדירות. התרחיש הראשון מתאר "נחיתה רכה" ולפיו "המחירים עוברים תהליך התאמה איטי לשיווי המשקל". במילים אחרות, מדובר בתרחיש של ירידה איטית והדרגתית במחירי הדירות.
התרחיש השני מפרט ירידה חדה אך איטית במחירים, כפי שקרה בהולנד. התרחיש השלישי הוא המפחיד ביותר: "ירידה חדה ומהירה במחירי הדירות בדומה למשבר שאירע בישראל בשלהי שנות ה-80".
