דירת ארבעה חדרים חדשה בנתניה ב־1.3 מיליון שקל? דירות שלושה חדרים חדשות בראשון לציון בהחל מ־900 אלף שקל, וחמישה חדרים ב־1.5 מיליון שקל? כמה שנים לא שמעתם על מחירים כאלה? ואכן, הגרלות ההמשך שנערכו לפני כחודש ל־112 דירות במסגרת מחיר למשתכן, הוצפו בעשרות אלפי משתתפים, שלפתע מצאו לעצמם הזדמנות, ולו קלושה, לרכוש דירות במחירים שפויים. הסיפור הזה מהווה הדגמת קיצון לתוכנית הדגל לדיור של מדינת ישראל בשמונה השנים האחרונות, שהחלה כתוכנית להורדת מחירי הדירות בישראל, אך בסופו של דבר באה לידי ביטוי בעיקר בחלוקת מתנות לציבור קטן, והשפעתה על השוק מעוררת מחלוקת בלשון המעטה.
נתחיל בכרוניקה: מחיר למשתכן החלה לפעול במחצית השנייה של 2015, עם שורת מכרזי קרקעות ליזמים. במחצית הראשונה של 2016 הן תורגמו להגרלות הראשונות שהתקיימו במסגרת התוכנית, שנערכו בראש העין, בעפולה, בלוד ובקריית מוצקין; התוכנית הגיעה אל קיצה ב־2020, ומאז מלוות אותנו תוכניות ההמשך "מחיר מופחת" ובעיקר "מחיר מטרה", שדומות בעקרונותיהן לתוכנית האם, אך מבחינת המגרילים, ההנחות שהן מציעות לזוכים - נמוכות מההנחות של מחיר למשתכן.
כמה דירות הוגרלו ומי הזכאים?
עד כה הוצאו אל הפועל כ־2,100 הגרלות והגרלות חוזרות, על 111,215 יחידות דיור. לכל התוכניות נרשמו כ־381 אלף משקי בית בשלוש סדרות.
ירושלים מובילה את מספר הנרשמים, עם כ־35 אלף משקי בית שנרשמו, לפני תל אביב, עם 30 אלף, ראשון לציון (17 אלף) פתח תקווה (13 אלף), אשדוד (12 אלף), רמת גן (11 אלף) וחיפה עם כ־10 אלף נרשמים.
בני 31־40 מהווים 44% מכלל הנרשמים, 24% בני 41־50, ו־23% בני 21־30; 68% מהרשומים נשואים או בברית זוגיות.
האם התוכניות השפיעו על הביקוש בשוק?
בהחלט כן, אך באופן מורכב. ראשית, חלקם של הצעירים בשוק הדירות קפץ מרמות של 42%־45% בשנים של לפני התוכנית ל־50% מאז החלו ההגרלות. למעשה, שוק הדירות של היום הוא שוק של צעירים בעיקרו, וזאת, עקב הביקוש לדירות שגדל מאוד מצידם.
למחיר למשתכן ולתוכניות הבאות אחריה יש תכונה משונה, של פערי זמנים בין ההגרלות והזכייה בהן (שהן בעצם "אופציה לרכישת דירה בעתיד"), לבין הרכישות בפועל שנעשות שנתיים ויותר אחרי ההגרלות. כך למשל ההגרלה החוזרת של שנערכה בשבוע שעבר במסגרת מחיר למשתכן סיימה הגרלות שהחלו לפני יותר משלוש שנים.
משום כך, ההשפעה החזקה ביותר של הגרלות התוכנית על השוק נרשמה בעת שהן נערכו, ולא בעת שמומשו. עניין זה חשוב מאוד, שכן בניגוד למקרים הרגילים, שבהם מימוש העסקה הוא שהשפיע - במקרה הזה הציפיות של המגרילים הן שהשפיעו. וכפי שארע לא אחת, בעת גיבוש הציפיות, השוק רשם האטה, ובעת מימושן - השוק לא התייחס כלל. 
ניתן היה לצפות בדפוס התנהגות ברור בהגרלות הראשונות של מחיר למשתכן ב־2017־2018 - היא הורידה רכישת דירות בשוק החופשי ע"י זוגות צעירים. בתקופה זו גם התמתנו מחירי הדירות. ואולם ב־2021, אחרי ביטול התוכנית ובטרם חידושה באמצעות דיור במחיר מופחת ומחיר מטרה, הביקוש בשוק החופשי התפרץ, ונותר גבוה גם לאחר חידוש התוכניות ב־2022. כנראה משהו מהקסם הראשוני של מחיר למשתכן אבד, ולזה הצטרפו הרישומים המואצים מאז חודשה התוכנית במהדורותיה החדשות, באפריל שנה שעברה.
מספר הנרשמים להגרלות האחרונות גבוה פי 2־3 בדרך כלל משיא ההרשמות להגרלה הגדולה הראשונה ביוני 2017, אך מספר הדירות שמוצע להגרלות נמוך מאוד בהשוואה למה שהיה אז. התוצאה: סיכויי הזכייה נמוכים מאוד, ורבים מעדיפים לנסות את מזלם בשוק החופשי.
הביקוש שיורד בתקופה האחרונה אינו קשורים כמובן לתוכניות, אלא לריביות.
האם התוכנית השפיעה על היצע הדירות?
כן, אבל כפי שהשפיעה על הביקוש בצורה מורכבת - כך גם על ההיצע, שכן עוד גורמים משפיעים על היצע הדירות, ובראשם המצב הכלכלי ומצב השוק. ב־2017־2018 מספר ההתחלות ירד, עקב הירידה בכמות העסקאות שנרשמה אז. ב־2021־22 התחלות הבנייה קפצו, גם בגלל מחיר למשתכן, אך גם בגלל קפיצה משמעותית במספר התחלות הבנייה עקב התחדשות עירונית.
בשנים הקרובות אנו צפויים לירידה בהתחלות הבנייה, דווקא לאחר שתוכניות ההגרלות חודשו, וזאת משום שהגורמים השליליים של העלאות הריבית והירידות בביקוש גוברים על ההגרלות. כך שגם אם ההגרלות לוחצות לכיוון של עלייה - זה לא מספיק.
האם התוכניות השפיעו על מחירי הדירות?
לכאורה שאלה פשוטה. מאז ההגרלה הראשונה שהתקיימה למחיר למשתכן, באפריל 2016, מחירי הדירות עלו ב־45%. אז אין ספק שהתוכנית לא הורידה את מחירי הדירות בארץ כפי שהוגיה, שר האוצר לשעבר משה כחלון וראש קבינט הדיור לשעבר אביגדור יצחקי קיוו. ואולם זו הסתכלות פשטנית מדי.
כבר בסוף 2018 הצביע מכון המחקר של הכנסת שבדק את השפעת התוכנית על מחירי הדירות, על שני כיוונים מנוגדים שהתוכנית מושכת אליהם: הכיוון הראשון הוא ירידת מחירים, כפי שקיוו כאמור כחלון ויצחקי. במצב כזה, הוסבר במחקר, "מוכרי דירות יד שנייה וחברות בנייה הבונות סמוך לפרויקטים בתוכנית מחיר למשתכן עשויים להפחית את המחיר".
ואולם המחקר הראה ש"מחיר למשתכן יכולה גם להשפיע בכיוון של העלאת מחירים וזה במצב שבו תתקיים ירידה חדה בהיצע קרקעות מדינה לבנייה שלא בתוכנית מחיר למשתכן, שעשויה להוביל לעלייה במחירי קרקעות פרטיות, לירידה בהיצע של דירות הנבנות על קרקעות פרטיות ועל כן לעלייה במחירי דירות".
אז מי מהכיוונים הללו ניצח בסוף? עד היום לא בוצע מחקר בנושא, ומומחי האקדמיה אינם בטוחים: "לדעתי תוכנית מחיר למשתכן העלתה את מחירי הדירות, כי הכניסה לשוק ביקושים חדשים והקטינה את השוק הרגיל למשפרי דיור", אומרת ד"ר אפרת טולקובסקי, מנכ"לית מכון גזית גלוב לחקר נדל"ן.
"יכול להיות שללא התוכנית, המחירים היו עולים יותר, אי אפשר לשלול את זה", אומר ד"ר יאיר דוכין, ראש ההתמחות במימון נדל"ן בתוכנית MBA לתלמידי מוסמך באוניברסיטה העברית בירושלים. "הבעיות כוללות יותר, מכיוון שמכלול הצעדים שנקטה הממשלה בשוק הדירות - קלקל אותו. ויותר מזה - אי ההבנה בקרב הממשלה שהיכולת שלה להתמודד עם כוחות השוק מוגבלת מאוד. הביקוש וההיצע חזקים ממנה. הממשלה לא צריכה להתערב בשוק, ולא לנסות להוריד מחירים, בעיקר לנוכח העובדה שרוב האוכלוסייה, שהיא בעלי דירות, לא רוצה שהמחירים ירדו, אלא להיפך - שהמחירים יעלו.
"ואולם גם מעבר לזה, הורדת מחירי דירות אינה תפקיד הממשלה. הממשלה צריכה לוודא שיהיו תשתיות כמו שצריך, שיהיה מלאי קרקע זמין לתכנון ולבנייה; היא צריכה לגרום לכך שלא ייקח שעה לצאת מחניון בראש העין לכבישים. בגדול התפקיד שלה לוודא שהשוק יעשה את שלו, ואת זה היא לא עושה".
מה שאפשר לומר בוודאות, שהתוכנית הצליחה להוריד את מחירי הדירות לזמן קצר: בין ספטמבר 2017 לדצמבר 2018 ב־2.4%; מדד מחירי הדירות החדשות ירד באותה תקופה ב־8.5%. ואולם מיד לאחר מכן השוק שב לעלות, וכידוע ב־2021־2022 הוא הגיע לשיאי עליות.
מה קרה באותו פרק זמן שבו ירדו המחירים? מדובר בתקופה שחופפת ברובה לתקופה הראשונה של ההגרלות הגדולות. בין 2016 למחצית 2017 התוכנית התנהלה כאסופת הגרלות נקודתיות שהתקיימו במועדים שונים; החל מיוני 2017, גובש הנוהל של הוצאת אלפי דירות במקומות רבים ביחד, במסגרת הגרלה אחת. זה גרם לעשרות אלפי זוגות צעירים להירשם לתוכנית ולבטל או לדחות את כוונתם לרכוש דירות בשוק החופשי.
בממשלה סברו אז שמצאו את נוסחת הקסם להורדת המחירים, ובאוצר לא חדלו מלהתפאר בהישג של 2017־2018. אך מהר מאוד התברר, שכדי להמשיך ולהוריד מחירים, צריך לספק עוד ועוד דירות להגרלות - ואת זה הממשלה לא מסוגלת לעשות. להיפך - מספר הדירות שהשתתפו בהגרלות פחת והלך, ומשיא של 14,719 דירות שהשתתפו בהגרלה הגדולה הראשונה של יוני 2017, המספר נפל ל־3,081 שהוגרלו בדצמבר 2018. התוכנית התרופפה, זוגות הצעירים החלו לחוש לראשונה בבעיות שלה ובמיוחד בהפרש הזמנים הגדול בין הזכייה בהגרלה לבין אכלוס הדירה, והתוכנית קרטעה עד לסופה ב־2020.
הלקח מאותו סיפור הוא שלממשלה אין יכולת להשקיע את האנרגיה האדירה, שכוללת אלפי דירות חדשות בחודש, כדי לשלוט בכוחות השוק לאורך זמן.
באילו ערים ההגרלות שינו את השוק?
פה ושם נמצאו מקומות שבשלבים מסוימים מחיר למשתכן הצליחה להשפיע על השוק בהם, ואפילו להוריד מחירים - אם כי לא ברמות דרמטיות. ואולם גם במקומות הללו התברר כי הדבר ניתן לביצוע רק אם ערי היעד "יופצצו" ביחידות דיור בהגרלות.
תופעה זאת באה לידי ביטוי בדירות שלא הצליחו להימכר במהלך ההגרלות והגרלות ההמשך, עד שלבסוף נמכרו לציבור הרחב (למעט משקיעים) ללא הגרלה. בדיקת גלובס העלתה כי 5,130 דירות נמכרו ללא הגרלה. חלקן אמנם התאפיינו בתכנון גרוע (למשל דירה קטנה שהוצמדה לה מרפסת או גינה גדולות, דירות כמו פנטהאוז וגן שנמכרו במחירים שגבוהים מיכולת המגרילים במקום לרכוש וכד'), אך שני שלישים מהן נמצאות בשני אזורים: סובב באר שבע והקריות והגליל המערבי. הסיבה לכך היא שהיצע הדירות ששווק במסגרת התוכנית באזורים הללו - עלתה בהרבה על הביקוש מצד הצעירים.
הערים המובילות במספר הדירות שנמכרה ללא הגרלה הן עכו, נהריה, כרמיאל, קריות מוצקין ים וביאליק, שהמרחק ביניהן לא יותר מ־20 ק"מ, וערי הדרום - דימונה, נתיבות, ירוחם, שדרות ובאר שבע. במקומות הללו ניכר למשך תקופה מסוימת קיפאון במכירת דירות חדשות - אך לא לזמן רב. כעבור תקופה מסוימת נמצאו מי שרכשו את הדירות ללא הגרלה - והשוק שב למסלולו.
המקרים הללו לימדו שהיכולת של התוכנית להשפיע קיימת אך מוגבלת, משום שמדובר בתוכנית ל"מועדון סגור", של מגרילים, שמתנהלת במקביל לשוק החופשי. התקוות של יוזמיה, שהסטת ביקושים של זוגות צעירים למגורים במקומות הללו תגרום לירידה בביקוש בשוק החופשי ותאלץ את היזמים ובעלי דירות יד שנייה להוריד מחיר כדי להתמודד עליהם - לא התממשה ליותר מאשר תקופה קצרה.
כיצד ייראו ההגרלות העתידיות?
הערכה שלנו: ההגרלות ידעכו. הן מתאימות לאווירה של עליות מחירים, אז להנחות יש משמעות גדולה. כשהמחירים יורדים, וזה התרחיש הסביר ביותר לעתיד הקרוב - יורדות ההנחות; וכשהריבית עולה - הזוכים יתקשו לגייס את המשכנתאות הנדרשות.
מעבר לזה, הגרלת ההמשך של מחיר למשתכן שנערכה לאחרונה ושבה הושגו הנחות של יותר ממיליון שקל על דירות - היא חלום רחוק למי שנרשם להגרלות של דיור מופחת ומחיר מטרה, שבהן ההנחות נמוכות יותר. ברמת המחירים הנוכחית, המחירים נותרים גבוהים מאוד גם אחרי ההנחות.
בקנה יש 55 מכרזי קרקע של רמ"י לעשרות אלפי דירות, בין היתר בערים ערביות כמו כפר כנא ואום אל פאחם, שבכל אחת מהן יש מכרזים ליותר מ־1,000 דירות (הניסיון מלמד שרבים לא יתממשו). מי שתככב בענק בהגרלות הבאות היא קריית גת, שבה ישווקו למעלה מ־16 אלף דירות; קריית אתא תעבה את הקריות בעוד 4,500 דירות; לא מעט מכרזים מצויים בשטחי איו"ש ומעניין מה תהיה היענות המגרילים להן.
המכרזים המדוברים הם ברובם תוצר של הממשלה הקודמת, ולא ברור כלל עד כמה הממשלה הנוכחית מעוניינת להמשיך בקו הזה של הגרלות. "בסופו של דבר זה ייפסק. הממשלה לא יכולה להשקיע מיליארדי שקלים בהגרלות, כשסדרי העדיפויות שלה שונים לגמרי", גורס דוכין. המשבר הכלכלי המתגבש וירידות המחירים, במידה שיתממשו, יהוו אמתלה טובה לרדת משיטת מחיר למשתכן. השאלה, מה יבוא במקום - אם בכלל.