החלק הראשון של ביטול מגבלת הפריים במשכנתאות נכנס הבוקר (ראשון) לתוקף - כלומר מהיום כל מי שלוקח משכנתא חדשה יוכל לקחת 2/3 ממנה במסלול ריבית פריים. הריבית מתואמת לריבית בנק ישראל, שזה תקופה ארוכה נמצאת ברמה כמעט אפסית. אבל לא הכול ורוד: הבנקים לא מוותרים על הרווחים שלהם כל כך מהר, ובכלל לא בטוח שלכולם שווה לנצל את המדיניות החדשה. עשינו לכם סדר בבלגן בעזרת שימי אדזיאשוילי, חבר הנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות.
לעדכונים נוספים ושליחת הסיפורים שלכם - היכנסו לעמוד הפייסבוק של החדשות
עשו שיעורי בית
ראשית, חשבו כמה הון עצמי עומד לרשותכם ומה טווח מחירי הדירות באזור שבו אתם מעוניינים לקנות, כדי להעריך את גובה המשכנתא שתצטרכו. מחישוב ההון העצמי, כדאי להחריג הוצאות נלוות לרכישה, כמו שיפוץ, תשלום לעו"ד, מתווך, יועץ משכנתא וכו'.
לאחר מכן, בדקו כמה תוכלו להחזיר כל חודש ונסו לבנות תמהיל שישרת אתכם בצורה הטובה ביותר. את התמהיל ניתן לבנות באמצעות סימולציות באינטרנט או בעזרת יועץ משכנתא.
לאחר בחירת התמהיל, בדקו את הריביות שהבנקים השונים מציעים לכם וערכו ביניהם מכרז עד שתגיעו לריביות המשתלמות ביותר. כן כן, לכו לכמה בנקים ובדקו מה הם מציעים לכם, הציגו את ההצעות השונות בבנקים השונים עד שתקבלו את ההצעה הטובה ביותר. הסבר מפורט יותר נמצא בסעיף הבא.
חשוב לדעת, שבעקבות כניסת הוראת ביטול מגבלת שליש פריים לתוקף ב-17.1, יווצר עומס בבנקים למשכנתאות ולכן מומלץ להקדים ולבצע את ההשוואה בין הבנקים.
הגיעו מסודרים לבנק
אחרי שהבאתם תמהיל מהבית, שמתאים לתוכניות העתידיות שלכם, השלב השני הוא להגיע מסודרים לבנק: גם מבחינת ההופעה החיצונית וגם מבחינת הסדר במסמכים. יש להגיע לכל בנק עם ניילונית עם כל המסמכים הנדרשים על מנת להקל על הבנקאי.
איך תדעו אילו מסמכים להביא? באתר של כל בנק מופיעה רשימה מסודרת של המסמכים שאותו בנק דורש. אם אתם עצמאיים, תגיעו מוכנים עם הדוחות מרואה החשבון לאחר שאתם יודעים מהי ההכנסה השנתית שלכם ומהי ההכנסה החודשית הממוצעת.
ככל שתגיעו יותר מוכנים, זה יראה על יותר רצינות. הבנקאים מאוד אוהבים סדר, משום שיש להם זמן מוגבל לטפל בכל בקשה וככל שהלקוח רציני יותר, סביר להניח שיהיה לבנקאי יותר רצון להילחם על הבקשה שלכם.
חשוב שתדעו, שלכל בנקאי ישנה אפשרות להוסיף הערות אישיות על בסיס הרושם הראשוני. לכן, ככל שהלקוח מגיע מסודר יותר ומציג רצינות רבה יותר זה עשוי להשפיע לטובה על החלטת הבנקאי.
איך ביטול מגבלת הפריים משפיעה על המשכנתא שלי?
ראשית, חשוב להבין שהבנק מתמחר את המשכנתא כמכלול ולא כל מסלול בנפרד. משמע, אם ישנה הוזלה על מסלול אחד, כנראה שהבנק ייקר את המסלולים האחרים. כך שככל הנראה, הבנקים יעלו את הריבית על הפריים או על המסלולים האחרים, ולכן לא הייתי ממליץ לבנות על הוזלה משמעותית בהחזר החודשי.
נוסף על כך, במשכנתא הנלקחת ב-2/3 פריים, רוב המשכנתא חשופה לשינוי בריבית המשק. נכון שכעת הריבית נמוכה, אך איש לא מבטיח שהיא תישאר נמוכה לאורך 30-20 השנים שבהן אתם מתכוונים להחזיר את המשכנתא שלכם.
לכן שימוש בביטול המגבלה יועיל בעיקר לאנשים שלוקחים משכנתא לטווח הקצר כמו משקיעים לדוגמה. עבור לווים כאלה, השינוי עשוי להוזיל במעט את העלות החודשית, אבל בעיקר להגביר את הגמישות של החזרת המשכנתא ולחסוך את עמלות הפירעון המוקדם.
לעומתם, המהלך פחות מתאים עבור זוגות שנוטלים משכנתא לטווח הארוך, משום שעלייה בהחזר החודשי עשויה להיות מסוכנת עבורם. לכן לזוגות כאלה עדיף לקחת כמה שיותר מסלולים בריבית קבועה, שיתנו יציבות לאורך זמן. חשיבות קיבוע הריבית לטווח הארוך גדולה אפילו יותר בתקופה זו, שכן אנו בתקופה של ריביות נמוכות ברמה היסטורית.
בתכלס - רואים היום הוזלות במשכנתאות?
בשטח אנחנו לא רואים בפועל הוזלות, אלא שמירה על המרווח הבנקאי, כלומר על הרווח של הבנק (הפער בין הריבית שהבנק מקבל מהלקוח על ההלוואה, לבין הריבית שהבנק משלם על ההלוואה שהוא עצמו לוקח כדי להלוות את הכסף ללקוחות, פחות הוצאות תפעוליות). משמע, לקוחות אשר לוקחים היום 2/3 בפריים במקום מסלולים אחרים, מסלול הפריים שלהם התייקר ב-1% בממוצע. במקום ממוצע של פריים מינוס חצי, כעת זה פריים פלוס חצי.
גם עבור לקוחות שיבחרו לקבל פריים במינוס, המסלול הקבוע בהלוואה יגלם עליית ריביות משמעותית. הכול כדי לשמור על מרווח התיק הבנקאי. הבנקים מתמחרים את תיקי המשכנתאות במרווח כולל לתיק ולא פר מסלול, ולכן לא יפסידו.
עם זאת, צריך לזכור שאנחנו רק בתחילת קיום ההוראה החדשה והבנקים עוד מגששים ורוצים לראות כיצד הבנקים האחרים פועלים. יש ציפייה שלאחר השלב הראשוני הזה של הגישושים התחרות תעשה את שלה, והבנקים יפחיתו מעט את עליות הריבית וגם המרווח הבנקאי ייאלץ לספוג מעט ירידות.
מסלולים חדשים, עם ריביות משתנות בכל פרקי זמן קצרים יותר מאשר קיימים כיום, יתווספו ככל שנתקרב ל-28 בפברואר, אז ניתן יהיה גם למחזר משכנתאות.
איך הקורונה השפיעה על תהליך לקיחת המשכנתא?
בתקופת הקורונה החיתום הבנקאי הפך למעט קפדני יותר. הבנקים רוצים להיות בטוחים יותר שנוטל המשכנתא אכן יוכל לשלם אותה לאורך השנים וללא בעיות. כך שאם נפגעתם מהמשבר, בין אם אתם עצמאים והמכירות ירדו או שכירים שהוצאו לחל"ת, הבנקים יבדקו את הבקשה שלכם יותר לעומק.
חשוב לזכור, פעילות הבנקים בסגרים מקשה מאוד על טיפול מהיר ויעיל במשכנתאות. לכן, רצוי לבקש מראש מהבנקאים מולם אתם עובדים מייל ישיר ואם יש אז גם מספר טלפון ישיר, בכדי לאפשר טיפול ללא הגעה לסניפים. חלק מהבנקים אף פיתחו מערכות דיגיטליות להגשת בקשות דרך אתר האינטרנט של הבנק, דבר שבהחלט מייעל את זמן הטיפול. כמו כן, יועצי המשכנתאות הינם עובדים חיוניים, אשר גם להם יש קשר וגישה ישירה לבנקים וניתן להיעזר בהם לקיצור זמני הטיפול.
נמצאים בחל"ת?
1. דאגו להביא לבנק 3 תלושי שכר לפני החל"ת, את אישורי האבטלה והסכומים המתקבלים מביטוח לאומי ואישור חזרה לעבודה ובו תאריך החזרה לעבודה.
2. דאגו להעביר את הוראות הקבע לתאריכים 20-15 לחודש כדי שלא יהיו חריגות בעו"ש (דמי האבטלה נכנסים לחשבון ב-17 לחודש).
3. רצוי להיערך מראש להוספת ערב תומך למשכנתא. ערב תומך, הוא קרוב משפחה מקרבה ראשונה, שיתווסף למשכנתא שלכם ויצטרך לשלם מחשבונו לפחות 20% מסכום ההחזר החודשי (את הערב ניתן תמיד להוציא מהמשכנתא, כל עוד תנאי החיתום מספקים את הבנקים ומאפשרים את הוצאתו).
עצמאים?
רצוי להביא לבנק 2 שומות מס אחרונות (2018 ו-2019) ודוח רואה חשבון 2020. שומות המס נועדו להראות לבנק שלפני הקורונה העסק אכן הכניס כספים והיה רווחי. כמו כן, רצוי להכין מכתב הסבר עם חתימת רואה החשבון - האם נעשו שינויים בעסק? האם הוא עבר למכירות בדיגיטל? האם נוספו משלוחים? וכדומה. גם כאן, יש להיערך במידת הצורך להוספת ערב תומך למשכנתא.