הקורונה בתחילתה טלטלה את שוק השכירות התל אביבי ונראה היה שמדובר באירוע מכונן של תרחיש קיצוני שיכול לשנות את כללי המשחק בתוך זמן קצר. ואולם כשם שהגיע - כך חלף. סקירה של החודשים האחרונים של משרד צ'מנסקי בן שחר, מראה כי לא רק שמחירי השכירות עלו, גם הכללים הישנים נשמרו, ובראשם: כל השוק סובב סביב אזור מרכז העיר והצפון הוותיק, שהוא היקר במדינה; משם המחירים יורדים במידה ניכרת, ככל שמתרחקים לכיוון מזרח ודרום. השאלה המרכזית שמעיבה על הפריחה היא האם הדברים ישתנו כשהסיוע הממשלתי למובטלים ולעסקים יתפוגג.
על פי הלמ"ס, דירות בינוניות-קטנות של 2.5-3 חדרים הושכרו בתל אביב ברבעון השלישי של השנה במחיר ממוצע של 5,766 שקל לחודש. מדובר בעלייה של 9.5 אחוזים בתוך 3 שנים (מאז הרבעון השלישי של 2017), והיא הגבוהה מששת הערים שסובבות את תל אביב שנבדקו (בת ים, חולון, ראשון לציון, רמת גן ופתח תקוה). במהלך תקופת הקורונה, שבאה לידי ביטוי ברבעונים השני והשלישי של השנה, מחירי השכירות בתל אביב עלו ב-1.2 אחוזים, וגם שיעור זה הוא הגבוה ביותר מהערים שנבחנו. מה שמבטל באחת את הטענות, כאילו הסגר הראשון של הקורונה שנפל באמצע חודש מרץ הימם את השוק הזה הזה וגרם למהפכה.
אמנם בדיקה כללית שבנק ישראל ערך במאי העלתה שבמהלך מרץ חל גידול משמעותי במספר הדירות המוצעות להשכרה בתל אביב, וזאת ככל הנראה על רקע ירידת הביקוש התיירותי לדירות Airbnb ומעבר של דירות אלה לשוק השכירות המקומי, וגם בגלל נטישת שוכרים צעירים שהוצאו לחל"ת. בהתאם הורתה הבדיקה, כי שכר הדירה המבוקש ירד בתל אביב בשיעור של 15 אחוזים. ואולם בבנק עצמו זיהו שבאפריל השוק כבר התייצב; בהמשך השנה, הזעזוע הזה הוברר כמכה קלה בכנף.
בדיעבד ניתן להסביר את ההלם הזה גם מהבלבול שאחז בממשלה בימי הקורונה הראשונים וחוסר ההפנמה שמדובר באירוע שאינו בריאותי בלבד, אלא גם פיגוע כלכלי כבד. לקח לממשלה ולבנק ישראל כשבועיים עד להצגת מתווה ראשוני מסודר יחסית, ועד אז רבים מהציבור היו בפאניקה אמיתית, מה שבא לידי ביטוי בכמות אדירה של דחיית משכנתאות והלוואות ובשבירת הסכמי שכירות מצד שוכרים - ונטישת דירות שכורות. בחודשים אפריל-מאי הדברים התייצבו בהדרגה.
השכירות בתל אביב: מחפשים את המרכז
"אתה לא רואה את הזעזוע של הקורונה בנתונים, זה מגיע מכיוונים אחרים, ובראשם תכנון הבניין", אומר אומר תמיר בן שחר מנכ"ל חברת הייעוץ צ'מנסקי בן שחר בהתייחס לביקושים הגבוהים במרכז העיר. "רואים את זה בעניין המרפסות, ועירוב שימושים בסמיכות לבית. אנחנו מכנים את זה 'חמשת הלמדים': לגור, לעבוד, ללמוד, לקנות, לבלות והכול ברדיוס של 15 דקות מהבית. זה לא מתאים לכל מקום. אין צורך ברכב. לא רוצים להיות משועבדים".
החיים עם אופניים ללא חניה היו שם גם קודם.
"אבל מחודש מרץ זה התחדד, בעיקר בעולם. ניצלו את ההזדמנות ושינו את הרחוב. ביטלו נתיבי תחבורה בצורה משמעותית, הגדילו את שבילי האופניים והמדרחובים, וחיזקו את המגמה שהייתה קודם לכן 'לחיות ברחוב'. לכן צעירים כבר לא צריכים דירה גדולה. אפילו לא מטבח גדול עם מקרר גדול.הם אוכלים בחוץ וחיים בחוץ. בתל אביב עשו את זה בתקופה האחרונה בלוינסקי ובמקומות נוספים, אבל בערים מרכזיות בעולם זה טרנד".
התוצאה של אותו אורח חיים של רדיוס בן 15 דקות היא שכל אותו מתחם שבין הירקון בצפון, חוף הים במערב, נתיבי איילון במזרח והקו המקשר בין ציר אלנבי- נחמני-הרכב בדרום, הגיע לרמת השכירות הגבוהה ביותר בארץ של 104 שקל למ"ר, כלומר כ-7,300 שקל עבור דירת 3 חדרים בממוצע. המחיר הזה גבוה בכרבע ממחיר השכירות הממוצע המשולם על דירות בסדר הגודל הזה ברחבי העיר (כאמור, 5,766 שקל לחודש), וגם ממחירי השכירות בשכונות האחרות בעיר. כך למשל באזור שמצפון לירקון, שכולל את כוכב הצפון, הגוש הגדול, ושכונות רמת אביב, המחיר למ"ר מגיע ל-86 שקל בלבד, כלומר כ-17 אחוזים פחות; באזור הדרום-מזרחי של העיר מחירי השכירות הם הנמוכים ביותר ומגיעים ל-71 שקל למ"ר, כלומר יותר מ-30 אחוזים פחות; ואם פונים מזרחה עוד יותר מגיעים למחירי שכירות ממוצעים של 65 שקל למ"ר בגבעתיים, ו-64 שקל בממוצע ברמת גן.
"יש כאן דפוס ברור - ככל שפונים מזרחה ממרכז העיר - המחירים יורדים", אומר בן שחר, וכאמור מנתוני הלמ"ס עולה, כי הדברים נכונים גם לכיוון דרום.
מדובר לא מעט על זה שהקורונה מאפשרת התרחקות ממקום עבודה וגמישות גדולה יותר בבחירת מקום המגורים. אתם רואים דברים כאלה?
"בינתיים לא. מוכרים סיפורים מקליפורניה, סן פרנסיסקו וכן הלאה. אני מעריך שגם כאן תימצא התופעה של יותר אנשים שירצו לגור במרחב הכפרי, אבל אני לא רואה את הצעירים מוותרים על הווייב של תל אביב כדי לגור בחוץ".
ישנה בעיה שהצעירים הללו מובטלים ולא יכולים לעמוד במחירים.
"בינתיים המחירים לא יורדים. מרבית העסקים, ואני לא מדבר על שירותים או מסחר, בנקאות, פיננסית, הייטק עדיין לא נפגעו. סקר של התאחדות הסטודנטים הראה שכ-20 אחוזים מהסטודנטים חזרו לגור עם ההורים. לא כולם. ואל תשכח שבמקומם מגיעים סטודנטים חדשים. כלומר במקום כל מי שעזבו הגיעו קהלים חדשים שמשמרים את רמות המחיר הגבוהות".
המשקיעים: דווקא בלב תל אביב התשואה הכי גבוהה
נושא אחר שיעניין ודאי את המשקיעים, הוא שיעורי התשואות על השקעותיהם. עליית שכר הדירה הממוצע בשיעורים גבוהים יותר מאשר מחירי הדירות, תרמה גם לעליית התשואה, אם כי בתל אביב היא עדיין נמוכה מאוד ומגיעה לממוצע של 2.6 אחוזים בשנה (לפני 3 שנים היא הגיעה ל-2.4 אחוזים).
על פי צ'מנסקי בן שחר, דווקא באזור היקר ביותר - מרכז העיר ומערבה, שיעור התשואה הוא הגבוה ביותר - כ-3 אחוזים. הדבר מעיד על דמי שכירות שגבוהים במידה לא פרופורציונלית למחירי הדירות, יחסית לשאר חלקי העיר, ועל ביקושים ערים במיוחד; גם בדרום העיר התשואה דומה, ואת זה ניתן לייחס למחירי הדירות הנמוכים יחסית שם; בשכונות המזרחיות התשואה הממוצעת מגיעה ל-2.6 אחוזים ואילו מצפון לירקון התשואה השנתית היא הנמוכה ביותר ומגיעה ל-2.4 אחוזים. בערים הסובבות את תל אביב התשואה הממוצעת מגיעה ל-3 אחוזים ולעתים אף חוצה אותה.
הכתבה פרוסמה באתר גלובס