אתמול (רביעי) אישרה הכנסת את הצעתו של שר האוצר, ישראל כ"ץ, להפחתת מס הרכישה המוטל על משקיעי נדל"ן. מדרגות המס החדשות שנקבעו יוזילו את העלויות עבור רוכשי דירה שנייה ומעלה בעשרות ואף מאות אלפי שקלים, לפי שווי הנכס. מהלך זה עורר ביקורת רבה, אבל לא נכון יהיה להסתכל עליו במונחים של שחור או לבן. למיסוי החדש צפויות להיות השפעות שליליות לצד תוצאות חיוביות. ננסה לעשות סדר, מי ייהנה מהמהלך החדש - ומי יפסיד בגדול.
לעדכונים נוספים ושליחת הסיפורים שלכם - היכנסו לעמוד הפייסבוק של החדשות
חסרונות:
חשש מעליית מחירי הדיור – שר האוצר הקודם, משה כחלון, העלה את המיסוי על השקעות נדל"ניות לרמתו הנוכחית. המטרה המוצהרת הייתה הרחקת המשקיעים, שרכשו באותו זמן כרבע מהדירות בשוק החופשי ותרמו את חלקם בזינוק מחירי הדיור. התוכנית של כחלון עבדה, לפחות באופן חלקי. העלאת נטל המס ציננה את ההתלהבות של המשקיעים וחתכה בחצי את חלקם בשוק קוני הדירות. הקטנת הביקושים מיתנה את עליית מחירי הדיור, גם אם לא עצרה אותה. מחיר דירה ממוצעת צמח מ-1.53 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2017 ל-1.61 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2020 - עלייה של 5.2%.
הצעד החדש יעודד את מי שמחזיק בהון פנוי לחזור ולהשקיע ברכישת דירה שנייה, שלישית או יותר. בשוק של היצע וביקוש, המהלך עלול בהחלט להקפיץ את מחירי הדיור - ולהרחיק עוד יותר את חלום הדירה הראשונה מהזוגות הצעירים. זאת, במקביל לסיום תכנית "דיור למשתכן", שגם היא נועדה להנגשת דירות לתקציבי המשפחות הצעירות.
הטבות כלכליות לעשירים – ח"כ מרב מיכאלי נשאה אתמול נאום בכנסת שבו ביקרה בחריפות את מתווה המיסוי החדש. בנאומה, שהפך פופולארי ברשתות החברתיות, תקפה מיכאלי את ההחלטה: "לא הבנתי למה דחוף להכניס לחוק, במחטף ובלי דיון, עזרה לאנשים שרוצים לקנות דירה שנייה עד 17 מיליון שקל. לא קיבלנו מהאוצר הערכה כמה יעלו למשק הקלות המס ברכישת כל מיני פנטהאוזים ודירות פאר. מי יפצה את המדינה ואת האוצר המידלדל בשל משבר הקורונה על הכסף שלא ישולם. שר האוצר כ"ץ ויו"ר ועדת הכספים משה גפני נותנים מתנה לאנשים שיש להם ים של כסף".
מיכאלי צודקת באופן חלקי. מי שיקנה דירה שנייה ב-17 מיליון שקל אכן יזכה להנחה במיסוי בשווי של כ-2% ממחיר הנכס. ואולם, לא כל המשקיעים הם עשירים שרוכשים בתי יוקרה. תחת ההגדרה "משקיעים" נכללים גם אנשים ממעמד הביניים שעבדו קשה כל חייהם, חסכו שקל לשקל, ובחרו להבטיח לעצמם הכנסה חודשית של כמה אלפי שקלים ברכישת דירה והשכרתה. גם הם, שישקיעו בדירה במחיר ממוצע של 1-2 מיליון שקל, יזכו להקלת מס בשיעור דומה.
יתרונות:
בלימת מחירי השכירות – מיכאלי טעתה ככל הנראה בדבר אחד שאמרה בנאומה. לטענתה, המיסוי החדש עלול לפגוע בשוכרי הדירות. אלא שהמציאות שונה. מחירי השכירות האמירו מאוד מאז הרחיק כחלון את משקיעי הנדל"ן מהשוק. בשלוש השנים האחרונות הם עלו בשיעור חד של 9.3% - מ-3,684 שקל בממוצע לדירה ל-4,028 שקל. אף אחד לא נאיבי לחשוב שבעלי הדירות ימהרו להוריד את מחירי השכירות, אבל הגדלת היצע של מגורים להשכרה עשויה בהחלט לשפר את עמדת השוכרים - שהם בעלי המעמד החלש ביותר בשוק הנדל"ן.
הנעת גלגלי המשק – כלל אצבע ידוע בכלכלה הוא שככל שממשלה תעמיס מסים על אזרחיה כדי להגדיל את הכנסות האוצר - כך היא תאבד הכנסה פוטנציאלית מאנשים שיירתעו מגובה המס ויוותרו כליל על ביצוע העסקה. ככל שהמיסוי יורד, כך המדינה מרוויחה פחות כסף על כל עסקה, אבל יותר עסקאות יוצאות לפועל. לפיכך, איש אינו יודע לנבא אם הפחתת המס על דירה שנייה יביא בשורה התחתונה ליותר או לפחות הכנסות מס למדינה. אם נלך על תרחיש הביניים של "משחק סכום אפס", הרי שהכנסות המדינה לא ייפגעו, אבל המשק יתעורר מעט.
חשוב לקחת בחשבון שהכלכלה הישראלית הייתה חזקה באמצע העשור הקודם, כשהחליטה הממשלה על העלאת מס הרכישה. כיום המשק חבול ממשבר הקורונה וצמא לתמריצים. נוסף על כך, תוקפן של מדרגות המס הנוכחיות אמור היה לפוג בכל מקרה בקרוב, בסוף 2020.
אם נוסיף למשוואה את "בריחת" המשקיעים הישראלים בשנים האחרונות לשווקי הנדל"ן בגרמניה, יוון ומדינות נוספות - מדרגות המס המופחתות שנקבעו יכולות להחזיר את המשקיעים הישראלים ואת כספם הביתה.