לפני כחצי שנה הודיעה המועצה הארצית לתכנון ובנייה כי תמ״א 38 – תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה – תפקע באוקטובר 2022. ברקע ההחלטה בעיות שונות שעלו ביישום התכנית, כמו הכבדה על תשתיות והיעדר פתרון לפריפריה.
למרות זאת, בשנתיים הקרובות התכנית עדיין תקפה ומי שיצליח להיכנס לוועדה עד למועד זה, יוכל לקבל היתר לתמ"א 38. הנתונים אף מצביעים על זינוק במספר ההיתרים שהוצאו ב-2019 לפרויקטים שכוללים כ-14,000 דירות.
גם בפרויקטים של פינוי בינוי חלה עלייה ניכרת במספר האישורים ובשנה שעברה אושרו תכניות ענק ובהן כ-18,000 דירות חדשות. כדי שתכניות אלה ייושמו הדיירים צריכים לחתום על הסכמים עם חברות הבנייה השונות, שמצידן צריכות לקבל היתרי בנייה.
על מה לא לוותר בהסכם ואיך מתמודדים עם פרויקט שנתקע?
עורכת הדין מירב לוי, בעלת משרד שעוסק בדיני מקרקעין ובייצוג דיירים וקבלנים בפרויקטים של התחדשות עירונית, השיבה לשאלות הגולשים >>
ליאת שאלה: האם דייר שסירב לחתום על הסכם תמ״א 38 ובסוף הפרויקט יצא לפועל זכאי לכל הזכויות של הדיירים האחרים?
בסוף הדרך הדייר הסרבן יקבל את אותן זכויות כמו שאר הדיירים בפרויקט, אך הוא חשוף לתשלום פיצוי והוצאות משפט לטובת השכנים שתבעו אותו.
מירה שאלה: הבניין שלנו עומד לקראת פינוי בינוי ויש בו כמה סוגי דירות. על פי ההסכם שדורשים ממני לחתום עליו אני כבעלת הדירה הגדולה יותר אקבל רק 16 מ״ר תוספת לעומת יתר הדירות שיקבלו 25 מ״ר, בגלל מגבלת שטח בבניין החדש. מה לעשות?
כשהתמורה בין הדיירים אינה שוויונית ניתן להתנגד להמשך הפרויקט ולא לחתום על ההסכם עד אשר הדיירים יתבעו אתכם ואז תשמיעו את קולכם בבית המשפט או אצל המפקח על הבתים המשותפים. בנוסף ניתן לדרוש מהיזם לאזן בין כלל הדיירים.
יחד עם זאת יש לבחון מדוע התמורה אינה שיוויונית, דהיינו, האם מדובר בדייר עם צרכים מיוחדים או בדייר שזכויותיו במקרקעין שונות מזכויות שאר הדיירים?
ירון שאל: לאמא שלי יש דירה בבניין שעומד לעבור פינוי בינוי. היא נכה 100%. מה הזכויות שלה?
החוק לעידוד מיזמי פינוי בינוי מגן על האוכלוסייה הבוגרת. לקשישים או לנכים עומדות מס' חלופות ראויות שסביר שיניחו את דעתם. לדוגמא: יוכלו הם לקבל דירה חלופית בשווי דירת התמורה שאמורים לקבל בסוף הבנייה כבר בקבלת היתר הבניה ובמעמד הפינוי שלהם את דירתם. לחילופין יוכלו לקבל דיור מוגן בשווי דירת התמורה, כל זאת יחסוך מהם את המתח של המעברים מדירה לדירה.
קסניה שאלה: איך מגישים התנגדות לתמ״א 38 בבניין של 10 דירות שמתוכן 4 דירות מתנגדות להליך?
על מנת להתנגד לתכנית תמ"א 38 יש להגיש התנגדות לוועדה המקומית ברשות המקומית בה מתעתד הפרויקט. יש להבין כי לא ניתן להתנגד לביצוע חיזוק בניין במסגרת תמ"א 38 אלא אם זכויותיו הקנייניות של המתנגד נפגעות בצורה שלא ניתן להגן עליו. זאת לאור העובדה כי חוק התמ"א נחקק על מנת להציל חיי אדם שזהו הערך העליון ביותר שקיים.
בן שאל: באזור שלנו יש מקבץ של 4 בניינים וקיבלנו הצעה לפרויקט פינוי בינוי. באחד הבניינים חצי מהדיירים לא מוכנים לחתום על ההסכם. האם ניתן להוציא לפועל את הפרויקט?
אחוזי ההסכמה הנדרשים לקידום פרויקט פינוי בינוי הינם 80%. אך לביצוע פרויקט כזה נדרשים 100% וזאת לאור העובדה שהורסים את הבתים באופן מוחלט ולא ניתן לפנות אדם מביתו ולהרוס את ביתו ללא הסכמתו בכתב. על כן ככל שיש 80% הסכמה ניתן לתבוע את הדיירים הסרבנים בתביעה נזיקית של שאר השכנים.
ענבל שאלה: אני רוצה לקנות דירה מקבלן במסגרת תמ"א 38, יש היתר בנייה. מה לעשות כדי לצמצם את הסיכונים?
בחתימה על הסכם של דירה חדשה הנבנית במסגרת תמ"א 38 יש לבחון מספר פרמטרים:
ראשית יש להעדיף תמיד לקבל ערבויות ע"פ חוק המכר דירות. כמו כן, יש לבדוק היטב את היזם של הפרויקט ולראות באופן ברור שיש לו ניסיון בביצוע עבודות מהסוג הזה. ניסיון מוכח של ביצוע וסיום העבודות. ממש ללכת פיזית לבניינים שהוא ביצע בעבר. בנוסף, יש לבחון את איתנותו הכלכלית של היזם בטרם ההתקשרות עימו. יש לבדוק כי היזם עומד בהסכם מול בעלי הדירות בבניין ואיננו בהפרה כמובן ולוודא שיש היתר בנייה.
חיה שאלה: עושים אצלנו תמ"א. כל דירה מקבלת ממ"ד ומרפסת, והיזם הציע לדיירים לרכוש ממנו את הפנטהאוז שייבנה. הבעיה שכולם מעוניינים. אני גרה היום בקומה העליונה ואני הכי ותיקה בבניין. יש לי זכות קדימה על פני האחרים?
לדייר הקומה האחרונה במסגרת חיזוק ותוספת דירות על הגג לא עומדת כל עדיפות לרכוש את דירת הפנטהאוז על פי חוק. אך אני מאמינה שאם הדייר יפנה אל היזם במסגרת המשא ומתן בטרם ההתקשרות לביצוע תמ"א 38 יוכל לקבל התחייבות מהיזם לתת לו זכות ראשונים לרכוש את דירת הפנטהאוז במחיר שוק ואף אולי בהנחה של כמה אחוזים מהמחיר המוצע לכלל הציבור.
הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה
המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין מובילים בישראל