2019 היתה השנה המאתגרת ביותר עד כה לקניונים בישראל. השמים הפתוחים, הגידול בקניות באינטרנט ועודף שטחי המסחר, הביאו לירידה במכירות ובמספר המבקרים. גם קריסתן של רשתות אופנה לצד צמצום שטחי המסחר של רשתות קיימות שנכנסו למשטר צנע חלקי, הקשו על הקניונים. כל זאת, עוד לפני שמדברים על כניסתה הצפויה של הענקית אמזון, שמאיימת על ענף הקניונים כפי שאנחנו מכירים אותו.
למרות זאת, עשרה קניונים וחמישה מרכזי קניות פתוחים (פאוור סנטרים) הצליחו לנווט את דרכם בהצלחה בתקופה הסוערת, ולהתברג לדירוג הקניונים המובילים של TheMarker וחברת הייעוץ צ'מנסקי בן שחר ל–2019, הנערך זו השנה התשיעית ברציפות.
חלקם נכנסו לדירוג מאחר שהשכילו להבין כי מרכז מסחרי מצליח כבר לא יכול להציע עוד מאותו הדבר ולהתבסס רק על מסחר שמורכב בעיקרו מרשתות אופנה. כדי להביא את המבקרים בעידן שבו הם יכולים לקבל את המוצרים לביתם בלחיצת כפתור — לרוב במחירים נמוכים יותר — עליו להציע להם בראש ובראשונה מקום בילוי שכולל מסעדות, בתי קולנוע, מתקני ספורט, פעילויות אטרקטיביות, מכוני כושר ויופי.
האתגר של הקניונים יהפוך לקשה הרבה יותר אם לוקחים בחשבון את העובדה שנתח שוק האונליין מסך המסחר הקמעוני צפוי לגדול מ–11% כיום לכ–16% בתוך כחמש שנים (במונחים כספיים — מ–19 מיליארד שקל היום לכ–34 מיליארד שקל בעוד חמש שנים), והנתח של הקניות בחנויות הפיזיות בחו"ל יגדל גם מכ–10% כיום לכדי 15% בתוך כחמש שנים. שתי המגמות ישאירו הרבה פחות כסף לקניונים המקומיים.
עשרת הקניונים המצליחים בישראל
1. עזריאלי מלחה
2. מול הים אילת
3. עופר הקניון הגדול
4. עזריאלי איילון
5. עזריאלי תל אביב
6. שבעת הכוכבים
7. עופר הקריון
8. הזהב
9. עיר ימים
10. ביג פאשן אשדוד
אתגר נוסף הוא ההתמודדות עם שוק המסחר המצטופף בשנים האחרונות, שמראה גידול בשטחי המסחר בחישוב של מ"ר לתושב. הערים הצפופות ביותר בשטחי מסחר הן בין היתר חיפה, כפר סבא, ראשון לציון ובאר שבע. בשלוש עד חמש השנים הקרובות מתוכננים להיפתח כ–100 מרכזי מסחר נוספים בשטח של כמעט מיליון מ"ר — תוספת של כ–23% על המצוי וללא שטחי מסחר שייפתחו ברחובות ובאזורי תעשייה. המגמה תוביל להתחזקות הקניבליזציה ולהעמקת הירידה בפדיון הממוצע למ"ר.
בצ'מנסקי בן שחר, כמו גם בענף הקניונים עצמו, צופים שחלק מהפתיחות המתוכננות של מרכזי המסחר יידחו או יבוטלו, מתוך ההבנה שכל קניון חדש שייפתח יפגע במכירות למ"ר של רשתות וקניונים קיימים ואף עשוי להיכשל. אולם חלקן ייצאו אל הפועל ויעמיקו את המשבר בענף.
"כדי להתמודד עם העתיד לבוא, הקניונים ימשיכו לצמצם את השטחים של חנויות האופנה ואלה יהיו רק כמחצית משטח הקניון ואף פחות מכך, לעומת כ–75% כיום. בהתאם, יגדל חלקם של תחומי הפנאי, התרבות והבילוי. לקניונים יתווספו גם חנויות פופ־אפ (חנות זמנית שמתחלפת כל תקופת זמן) שונות ומרכזי מסירה למוצרים שהוזמנו אונליין. קניונים יצטרכו להוריד את דמי השכירות, ומי שצפוי לשרוד טוב יותר את התקופה הקשה הן קבוצות הקניונים הגדולות, שלהן המשאבים והידע לביצוע השינויים הנדרשים", אומר תמיר בן שחר, מחברת הייעוץ צ'מנסקי בן שחר.
המלך הבלתי מעורער מירושלים
את המקום הראשון בדירוג הקניונים תופס זו השנה החמישית ברציפות מי שמוגדר נכון לעתה כמלך הבלתי מעורער של ענף הקניונים — קניון מלחה בירושלים של קבוצת עזריאלי. מלחה נהנה מהיותו קניון אזורי גדול המשרת את תושבי הסביבה, שנמצא באחת הערים היחידות שעדיין חסרים בה שטחי מסחר. התחרות שלו לא חזקה, שכן מרכז ממילא קטן יותר ומשרת בעיקר תיירים, ואילו קניון הדר בתלפיות קטן ולא מהווה לו תחרות. קבוצת עזריאלי שיפצה בשנה האחרונה את מלחה, השיפוץ השני בשנים האחרונות. הוא דורג במקום הראשון גם בסקר הלקוחות וגם בדירוג הרשתות, ובמקום השני בדירוג מנהלי הקניונים.
בעוד המקום הראשון במדרג נשמר, ביתר המקומות חלו תהפוכות רבות: חלק מהקניונים שדורגו בשנים קודמות איבדו ממעמדם ונפלטו מהעשירייה, ואילו קניונים אחרים הציגו שיפורים ניכרים.
אחת הקפיצות הגדולות בדירוג היא של קניון מול הים האילתי (50% בבעלות הפניקס וטאו; 50% בבעלות אלי ישראלי), שתפס את המקום השני, לעומת המקום השישי בשנה שעברה. מול הים הוא אחד משני הקניונים עם הפדיונות הגבוהים ביותר למ"ר, והוא נהנה מתיירות פנים וחוץ ענפה.
הקניון, שעבר שיפוץ חלקי ב–2017, מצליח לשמר את מעמדו למרות המתחרים — ביג אילת שמתחזק אף הוא בדירוג והאייס מול. ואולם צפויה לו תחרות נוספת מצד שני מרכזים שצפויים להיפתח בסביבתו — קניון soho אילת וביג פאשן אאוטלט איילות.
ישראל בטיטו, מנכ"ל מול הים, מודה כי השנה האחרונה היתה לא פשוטה: "לכולנו היתה שנה לא קלה. הפדיונות אצלנו בקניון ירדו ב–3.5% לעומת שנה קודמת (ינואר־נובמבר), והיינו צריכים להתחרות בפרויקטים מצוינים כמו ביג אילת והאייס מול ובנוסף להתמודד עם עודף שטחי המסחר — כך שבסך הכל אנחנו מאוד מרוצים מהתוצאה ושהצלחנו לשמר על מעמדנו. כדי להביא את הלקוחות, השקנו אפליקציה שמתקשרת עם תושבי האזור ועם מי שמגיעים לעיר. הבעיה המאתגרת ביותר עבורנו ועבור הענף בכלל היא עודף שטחי המסחר, שצפוי להחריף".
הקניון הגדול בפתח תקוה של קבוצת קניוני עופר עולה במקום אחד משנה שעברה ומתמקם במקום השלישי. "מדובר באחד הקניונים שכבר מספר שנים רק הולך ומתחזק כתוצאה מעבודה טובה של ההנהלה ומכך שבפתח תקוה אין עוד מרכזים גדולים שיתחרו בו, אלא רק את הפאוור סנטר יכין. האוכלוסייה בפתח תקוה הולכת וגדלה, לצד הגידול באוכלוסייה ביישובים סמוכים — והקניון הגדול קוטף את הפירות", מסביר בן שחר.
במקום הרביעי נמצא עזריאלי איילון, שממשיך את ההתחזקות שלו משנים קודמות. אחרי שסיימה את תהליך הוספת הקומה הנוספת, הנהלת הקניון התפנתה השנה להכנסת עסקי הסעדה וחנויות מעצבים. בשנה הקרובה גם יורחב הפעלטון בקניון. בנוסף, הקניון נהנה מהיותו קניון אזורי שעל ידו ממשיכים להיבנות פרויקטים של מגורים ומשרדים.
חביב על כולם, חוץ מעל התל אביבים
אף שהוא כנראה לעולם כבר לא יהיה חביב על התל אביבים, קניון עזריאלי השלום בעיר מראה קפיצה מרשימה מהמקום העשירי לחמישי. בשנה האחרונה הנהלת עזריאלי שפכה סכומים נכבדים על שיפוץ שכלל שדרוג של מתחם המזון, השירותים ועוד. בנוסף, הגידול הניכר במספר המועסקים מסביבו (עקב אכלוס עזריאלי שרונה, מגדל TOHA, מגדלי מידטאון, פרויקטים של חג'ג' ועוד) תרם לגידול במספר המבקרים.
"זאת היתה שנה מאוד טובה לקניון", מסביר ארנון תורן, מנכ"ל קניוני עזריאלי. "אנחנו נהנים מטראפיק בלתי רגיל, שרק יילך ויתחזק כשהרכבת הקלה תיפתח, כאשר אנחנו מחברים עכשיו את קניון עזריאלי לקו האדום של הרכבת הקלה".
שבעת הכוכבים ההרצלייני של הכשרת היישוב נחלש מעט ומדורג השנה במקום השישי — ירידה של מקום אחד משנה שעברה שצפויה להחריף אם לא ישדרג את עצמו לקראת פתיחת ביג פאשן גלילות. "מדובר בקניון שצריך לעשות מתיחת פנים משמעותית, ונשאלת השאלה אם העובדה שהוא לא נשלט בידי קבוצת קניונים חזקה וגדולה משפיעה על היכולת שלו לבצע התאמות לשוק החדש", אומר בן שחר.
הנפגע העיקרי בדירוג מתופעת עודף שטחי המסחר הוא הקריון של קניוני עופר, שצולל מהמקום השני למקום השביעי. הקריון נחלש כתוצאה מירידה מהותית בדירוג הרשתות וירידה קלה בדירוג הלקוחות. "הפדיון בקריון נמצא בגידול, אולם רשתות האופנה פתחו סניפים רבים בקניונים שנפתחו באזור — בשפרעם, ירכא ועוד — כך שהעוגה, שלא גדלה, מתחלקת ליותר פרוסות", אומר על הקניון משה רוזנבלום, מנכ"ל קניוני עופר.
במקום השמיני, עם עלייה של מקום אחד משנה שעברה, נמצא קניון הזהב של מגדל והאחים משה ויגאל גינדי. מדובר בקניון אזורי גדול שנהנה מהגידול באוכלוסיית ראשון לציון ותיירות מישובים מדרום לעיר.
הפריצה של עיר ימים
בתואר תגלית השנה זוכה קניון עיר ימים בנתניה של הראל חברה לביטוח ושיכון ובינוי, שמראה כי באמצעות שיפוץ ועדכון התמהיל ניתן להשיג תוצאות יפות גם בתקופה קשה. הקניון נכנס השנה לראשונה לעשירייה המובילה הישר למקום התשיעי. בשנה שעברה דורג במקום ה–22 ושנה קודם לכן במקום ה–29.
"הקניון כבר בן שמונה שנים והבעלים החליטו להשקיע בו והובילו מהלך של הרחבת הקניון, הוספת קומת חניה ומגדל משרדים מעליו שכולל חדר כושר גדול, חללי עבודה משותפים וקופות חולים", מספר ניצן אריאל, מנכ"ל קניון עיר ימים. "הבאנו חנויות חדשות שמתכתבות עם הביקוש לספורט, כמו נייקי ופוט לוקר, הוספנו פינות ישיבה מעוצבות ברחבי הקניון והפקנו אירועים כמו פסטיבל גיימינג בשיתוף העירייה".
את הדירוג חותם השנה ביג פאשן אשדוד של קבוצת ביג, שעלה מהמקום ה–11 בשנה שעברה. השנה הקבוצה המשיכה לשפר את התמהיל של אחד המרכזים היפים בישראל, עם הכנסת מותגי קבוצת פקטורי 54 והגדלת חנות נייקי. מדובר בקונספט שמתאים לתקופה, של מרכז לייף סטייל פתוח המדמה רחוב ומציע מסחר לצד בילוי ופנאי. מכיוון שדמי השכירות והניהול במרכזים של ביג נמוכים מאשר בקניונים המובילים, הוא נחשב לקניון רווחי עבור הרשתות. כמו כן, הוא זכה לדירוג גבוה מצד הלקוחות והמנהלים של הקניונים.
דיזינגוף סנטר ורמת אביב נפלטו מהדירוג
הקניונים שנפלטו מהדירוג השנה הם קניון עופר רמת אביב ודיזינגוף סנטר בתל אביב. קניון רמת אביב יצא מהדירוג אחרי שלוש שנים של ירידות גדולות ועלייה גדולה ב–2018, כאשר השנה הוא חזר למקומו והתמקם במקום ה–13. "הפדיונות בקניון רמת אביב הם הגבוהים בישראל, יחד עם מול הים באילת, אבל בגלל רמות שכר הדירה ודמי הניהול המאוד גבוהות בו, לא מעט רשתות תופסות אותו כקניון לא רווחי עבורן. בנוסף, המיצוב הגבוה שלו הפך אותו לכזה שמתאים לקהל יעד מצומצם", אומר בן שחר.
רוזנבלום מקניוני עופר אומר כי בשנה האחרונה הפדיונות ברמת אביב גדלו באופן משמעותי ומסביר את המיקום הנמוך בדירוג בכך שחלק מהחנויות בקניון ייחודיות לו, ולכן לא נדגמו במשאל הרשתות.
גם דיזינגוף סנטר, שמוקם בשנה שעברה במקום השמיני דורג השנה במקום ה–14. זאת ככל הנראה משום שנהפך להיות פחות רלוונטי בתודעה של מי שאינם תושבי תל אביב, ולראייה הוא דורג רק במקום ה–23 בסקר הלקוחות.
כך בוצע הדירוג
דירוג הקניונים ומרכזי הקניות סקר שחקנים רבים מתחומים שונים, המעורבים בפעילות העסקית של הקניונים. את המדרג ערכה חברת צ'מנסקי בן שחר ושות'. ביצירת המדרג השתתפה גם חברת פאנל־ויו, בניהולו של זיו שטרן, המתמחה בביצוע סקרי אונליין.
30% מהמדד שלפיו נקבע הדירוג מבוססים על סקר אינטרנטי, שנערך בקרב מדגם מייצג של כ–1,500 משקי בית. משקל של 45% ניתן למדדים הפיננסיים של המרכזים המסחריים — בין היתר, גודל שטחי המסחר (ללא שטחי משרדים, אם יש כאלה), דמי השכירות הממוצעים, שווי הוגן ומידע שמפיצות חברות ביחס למחיר הממוצע למ"ר.
5% ניתנו לסקר אנונימי שנערך בקרב עשרות מנהלי רשתות בקניונים ובמרכזי הקניות הפתוחים. בסקר נשאלו המנהלים מהם הקניונים שמניבים עבורם את הפדיון והרווח הגבוהים ביותר, והיכן היו רוצים לפתוח חנויות חדשות. סקר נוסף, שניתן לו משקל של 20%, נערך בקרב עשרות מנהלי קניונים ומרכזים מסחריים, שהביעו את דעתם המקצועית בשאלה אילו קניונים מעניקים ערך מרבי לבעליהם.
הכתבה המקורית פורסמה ב-TheMarker
לכתבות נוספות באתר:
