"הגענו לשומרון בגלל שבעלי התחיל ללמוד הנדסת בניין באוניברסיטת אריאל, והסיכום היה שמגיעים לפרק זמן מוגדר מראש — ועפים מפה", מספרת ליאור בן חמו (30), תושבת קרני שומרון. "כשעברנו לשומרון כבר היתה לנו דירה בעפולה וידענו שזה זמני, אבל אחרי זמן קצר, כשהילדים התחילו להשתלב במוסדות החינוך, הבנו שאנחנו לא רוצים לעזוב. התאהבנו.
"מצד אחד, חצר רחבה ומעיינות במרחק הליכה כפי שהכרנו בצפון, ומצד שני, קרבה למרכז ואפשרות להיות בעבודה בראשון לציון או בפגישה בתל אביב תוך 35–45 דקות. אנחנו חיים את החלום של חברים שלנו, שגרים בדירות שכורות בתוך הקו הירוק. הם רוצים איכות חיים כמו שלנו, אך מפחדים שידבק להם דימוי של מתנחלים, או שהם לא מצליחים לבלוע את זה אידיאולוגית. בזמן שהם חוסכים לדירה, אני טסה לחו"ל חמש פעמים בשנה.
"ההורים שלי התחרפנו בהתחלה, והתקשו לעכל את הבחירה לגור בהתנחלות בשטחים, במיוחד לאור העובדה שגדלתי ביישוב קהילתי־חילוני", מספרת בן חמו. "לאט־לאט הם הגיעו לפה יותר, ראו שיש פה אורח חיים מסורתי לייט — ומרחב לכל אחד לעשות מה שהוא רוצה. הם הבינו שיש כאן איכות חיים ומערכת חינוך שבחיים לא היינו מעניקים לילדים שלנו בעפולה".
משפחת בן חמו הצעירה רכשה בית בקרני שומרון על הנייר לפני כארבע שנים ב–1.1 מיליון שקל, ומתגוררת כיום בווילה דו־משפחתית עם 7 חדרים וגינה, ששווה בשוק כבר כמעט 1.6 מיליון שקל, באחת השכונות היוקרתיות ביישוב. "מכרנו את הדירה בעפולה רגע לפני ההצפה של מחיר למשתכן, שפגעה בעליות המחירים בעיר, והוצאנו מחיר ממש טוב. עם ההון הזה הגענו לקנות את הנכס כאן, ואפילו נשארנו עם קצת עודף. כיום אנחנו רואים בעלי נכסים סביבנו שמחליטים לחכות קצת עם המכירה, כי ההערכה הרווחת היא שהמחירים עוד יגיעו ל–1.7–1.8 מיליון שקל. אנחנו רואים את המשפחות של משפרי הדיור מאזור המרכז מגיעות לשומרון, והמון צעירים שגדלו באזור ורוצים לחזור. אין סיבה שהעלייה הזאת תיעצר".
עליות המחירים בקרני שומרון היא חלק ממגמה דומה ביישובי יו"ש, שבולטת במיוחד ביישובים שבקרבת הערים הגדולות, כמו מודיעין, ירושלים וכפר סבא, ובקרב ערים חרדיות — שנותנות מענה למצוקת הדיור החריפה שממנה סובל ציבור זה. כך, נוצר פער בין היישובים שנמצאים בעומק הקו הירוק, שאין בהם בנייה חדשה, וניתן למצוא בהם נכסים ב–500–600 אלף שקל, ויישובים אחרים ביו"ש — שרמת המחירים בהם אינה יורדת מזאת שבמרכז הארץ.
בגבעון החדשה, בין ביתוניא לירושלים, נמכר בתחילת השנה קוטג' משפחתי שנבנה ב–1995 ב–2.9 מיליון שקל. לפני שנה, חצתה עסקה ביישוב את רף ה–3 מיליון שקל. גם ביישוב ניל"י, הסמוך למודיעין, דירת 5 חדרים בקוטג' דו־משפחתי הגיעה לפני כשנה ל–2.4 מיליון שקל, ומחיר זהה התקבל לפני חודשיים על דירת 6 חדרים בבית אריה. גם באפרת המחירים לא רחוקים. דירה חדשה בקרית ארבע בבניין קומות שיאוכלס ב–2021 אמנם נמכרה באחרונה ב–920 אלף שקל בלבד, אך מוקדם יותר השנה דווחו לרשות המסים עסקות שעברו את רף ה–1.5 מיליון שקל בבתי קרקע באזורים הוותיקים יותר.
"התמורה בעד הכסף שונה משמעותית"
בן חמו מייצגת תנועה גוברת והולכת של משפחות צעירות, שמחירי הדיור הגבוהים, השעות הארוכות בפקקים והיעדר אפשרויות התעסוקה בפריפריה הובילו אותם לחפש אלטרנטיבות דיור באזור יהודה ושומרון, מעבר לקו הירוק. בשנתיים האחרונות, בעוד המחירים בתוך הקו הירוק היו יציבים, עליות המחירים מעבר אליו לא נעצרו, וכמו השלימו פערים של שנים. נראה כי המאבק שניהל עד לפני שנה שר האוצר, משה כחלון, נגד עליות מחירי הדיור, חלף מעל יו"ש.
כחלון אמנם הצליח להאט את עליות המחירים הארציות ובחודשים ספורים ב–2018 אף לשנות את המגמה, אך בראייה כלל־ארצית, ב–2015–2018 חלה עלייה ממוצעת במחירי הדיור של כ–14%, לפי נתוני בנק ישראל. למרות מה שהיה ניתן לצפות, העליות הגדולות לא התרחשו בערים הגדולות, אלא ביו"ש.
"מי שבולטת בנוף עליות המחירים בשנים האחרונות היא אריאל", אומר איתן זינגר, מנכ"ל מדלן — לוח חכם לדירות והשוואת מחירים. "בין 2015 ל–2018, מחירי דירות 4–5 חדרים בעיר זינקו ב–27%. אחד הגורמים לביקושים הגבוהים קשור באופן ישיר להכרה של מכללת אריאל כמוסד אוניברסיטאי ב–2012 ולהתפתחות האקוסיסטם סביבה. זה השפיע על שוק השכירות והביקושים באזור, וגם על היישובים מסביב. בערים מקבילות מבחינת גודל, כמו רעננה וקרית אונו, לא נרשמה עליית מחירים גבוהה כמו באריאל".
לדברי שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, שסקרה לבקשת TheMarker את תנועות המחירים ביישובי יו"ש, "מעניין לראות שיישובים שהיו פעם מחוץ לקונצנזוס, מוגדרים עתה במיתוג ובשיווק 'יישובי מרכז הארץ'. מי שאיתגרו את הסטגנציה והעלייה המינורית במחירי הדיור בשנה האחרונה הם אריאל ובית אל והערים הגדולות ביו"ש, ובראשן מודיעין עילית וביתר עילית. הערים הדתיות נהנות מקצב ריבוי גבוה ומעידוד מצד רבנים לעבור אליהן, מה גם שיש צורך בשוק לפתרונות דיור בקרב חרדים. גם קרית ארבע זינקה בשנה האחרונה בכמעט 40%, אחרי שבמשך שנים לא הצליחה להגיע לרמות המחירים בשאר אזור יהודה ושומרון".
עם זאת, לא מדובר רק בגידול טבעי של האוכלוסייה החרדית או הציבור הדתי־לאומי, אלא גם של החילוני — שחלום הדירה מתרחק והולך ממנו בעשור האחרון. "התמורה בעד הכסף ביו"ש שונה משמעותית", אומרת בוגין. "סכום שיקנה דירה צפופה וישנה במרכז הארץ יכול להספיק לבית גדול בהרבה עם גינה מעבר לקו הירוק". לדברי זינגר, "המוצר של בית צמוד קרקע נראה טוב במיוחד בהשוואה לבנייה הצפופה, שהיא כורח המציאות ביישובים שבתוך הקו הירוק".
הדימוי הישן של הקרווילות והקראוונים כבר רלוונטי פחות, והקרבה לערים גדולות במרחק נסיעה קצרה, כמו מודיעין, ירושלים או כפר סבא, מוסיפה לערך הדירות ולנורמליזציה של ההתיישבות. "לא רק בתל אביב משקיעים בנראות של הבית, גם ביו"ש מעצבת פנים הופכת להיות חלק מסטנדרט הבנייה", מספרת אריאלה שטיינבאום, מעצבת פנים, שעובדת בעיקר ביו"ש. "אמנם הרבה מהמשפחות הדתיות מרובות ילדים, וההוצאה על חינוך ותשלומים למוסדות חינוך וישיבות עדיפים במקרים רבים על פני שיפוץ. עם זאת, משקי בית רבים משקיעים מאות אלפי שקלים בחידוש בתים ודירות ובתחזוקת גינות רחבות ידיים, ובמקרים חריגים אפשר לראות גם וילה עם בריכה בנווה צוף".
"הקו הירוק נהפך מטושטש"
יאיר כהן, מנכ"ל חברת אבני דרך הבונה פרויקטים בבית אל ובקרני שומרון, מעיד כי ב–2016 נמכרו דירות 4 חדרים בפרויקט בקרני שומרון ב–865 אלף שקל, ויש מי שמכרו אותם היום לפי שווי של 1.2 מיליון שקל. "לא מדובר רק במשפרי דיור ובזוגות צעירים", אומר כהן. "נוצר ביו"ש שוק של משקיעים, שזיהה את הפוטנציאל. בעוד המחירים בשוק הדיור בשנתיים האחרונות היו יציבים יחסית ורבים ישבו על הגדר — כאן השוק התנהג לפי תנאים של ביקוש גובר והיצע מוגבל. בעוד שבעפולה, חריש, טבריה ובאר שבע יש היצע גדול, שעוצר את עליות המחירים — כאן עקומת ההיצע עוד לא פגשה את עקומת הביקושים".
הקרבה לערי המרכז וההתפתחות של יישובים חילוניים מעבר לקו הירוק מהווים טריגר נוסף לעליות המחירים. "הקרבה למרכז הארץ ולמקומות עבודה הם גורמים מכריעים בשיקול רכישת דירה ולכן יישובים מעבר לקו הירוק שנמצאים בקרבת ירושלים, מודיעין, כפר סבא ורעננה נהפכים רלוונטים לחילונים. יש מגמה של התרחבות קהלים ואת אף אחד לא מעניין כבר ימין ושמאל. מה שקובע הוא איכות חיים", קובע כהן. "רוב הציבור מבין שהיישובים לא יפונו, ואז הקו הירוק נהפך מטושטש. עוד לא מדובר בחילונים בבית אל ובקרית ארבע, אלא בזוג שרואה דירת 3 חדרים בכפר סבא ב–1.7 מיליון שקל, ומעדיף להשקיע את הסכום הזה בדירת 5 חדרים וגינה באלפי מנשה או בקרני שומרון".
לדברי צביקה פוקס, מנכ"ל ובעלים משותף של חברת צ.פ ייזום ובנייה הפועלת ביישובי יו"ש כבר יותר מ–25 שנה, גם הבנקים — שבעבר היו מערימים קשיים על בקשות משכנתא לטובת בנייה מעבר לקו הירוק, בטענה שלא מדובר בבטוחה מספקת במקרה של אי־עמידה בתשלומים ושלא ניתן לבצע רישום בטאבו — מיישרים בשנים האחרונות קו עם המגמה.
"לפני עשור, חלק מהבנקים הגדולים לא היו מוכנים לקחת סיכון שכרוך בבנייה בהתיישבויות, אך כיום במרבית היישובים המרכזיים אין שאלה בכלל. למעשה, המגמה השתנתה — הבנקים כיום מחזרים אחרי הקהלים שמגיעים לאזור, שנחשבים אמינים ומשכילים".
אי־אפשר להתעלם מהלגיטימציה שניתנה מצד הממשלה לחלק מהיישובים באמצעות קידום מחיר למשתכן. התוכנית היוותה תמריץ מסוים לבנקים במתן משכנתאות לדירות ביישובים ששווקו במסגרת התוכנית — ואלה זכו לעניין רב מצד משפחות חדשות.
בארבע השנים האחרונות שווקו יותר מ–3,000 יחידות דיור במכרזים של רשות מקרקעי ישראל מחוץ לקו הירוק במעלה אדומים, ביתר עלית, בית אל, מעלה אפרים, אלפי מנשה, קרני שומרון, בית אריה, עמנואל ואריאל. באחת ההגרלות במעלה אדומים, על 15 דירות התחרו כ–1,150 אנשים; בביתר עילית על 63 דירות התחרו 2,615 אנשים; ובבית אריה על 68 דירות התחרו 481 אנשים. מנגד, המכרזים ששווקו בעמנואל כשלו, לפי הערכות בגלל תמחור גבוה של עלויות פיתוח.
לדברי יגאל להב, ראש המועצה האזורית קרני שומרון, "יזמים שפועלים ביו"ש יודעים שכשיוצא פרויקט, הם יצליחו לשווק 60% ממנו תוך ארבעה־חמישה חודשים, ושהדירות יכולות להכפיל את השווי שלהן תוך ארבע־חמש שנים. כולם רוצים להיות כאן. אם הייתי מנכ"ל של אשטרום או של אחת החברות הגדולות שצופות מהצד, הייתי נלחם לבנות באריאל ובקרני שומרון. אתה מציע לרוכש שלך טבע, עיר קרובה, ואיכות חיים חילונית־דתית לאומית, ששמה במרכז את הקהילה".
"כיום, מי שיש לו אידיאולגיה עובר לעוטף עזה, לא ליו"ש"
בשיחות עם משפחות צעירות שעברו באחרונה ליישובים בשומרון עולה כי הסיפור האידיאולוגי והלהט המתנחלי, שפעם איפיינו את ההתיישבות ביו"ש, כבר אינם מהווים פרמטר במערך השיקולים.
"אידיאולוגיה מתנחלית? היא כמעט ולא קיימת בקרב משפחות חדשות. מי שיש לו אידיאולגיה כיום הולך לגור ביישובי עוטף עזה או ביישובי הערבה. שם זה אידאולוגיה", קובע אלירן אילוז, מנהל קהילה בקרני שומרון, המתגורר ביישוב שקד בצפון השומרון.
אילוז, דתי־לאומי, התגורר בעבר בהתנחלות דתית ומספר כי ביקר בכ–60 יישובים, עד שבחר לרכוש דירה בשקד, יישוב חילוני ברובו. "אני לא מאמין בהומוגניות, אלא בגיוון והכרה בזה שיש מי שחי שונה ממני, ויכול לחיות איתי. אני מקיים אורח חיים דתי ביישוב חילוני, ולדעתי זה החזון של מייסדי מפעל ההתנחלויות — מקום שבו שוכנים זה לצד זה יישובים דתיים, חרדיים, חילוניים וערביים".
בן חמו מבקשת לצנן את האידיליה: "כשאני נוסעת בחושך ליד היישוב, אני בחשש. קרה כבר שהיו אירועים על הכביש. לנהוג כאן זה לא כמו בפתח תקוה, אבל אנחנו מאמינים שזאת קרקע שלנו ונכון לנו לחיות כאן, גם ברמה האידיאולוגית. עם זאת, דווקא מאז המעבר לשומרון, אני מבינה יותר ויותר כמה החיים שלי שלובים בחייהם של הפלשתינים. אני חיה לצדם — עושה קניות באותם מקומות, הם עובדים בשכונה שלי בבנייה וכשעשינו שיפוצים הם אכלו ארוחת צהריים עם הילדים שלי. המעבר לפה עורר אצלי אמפתיה למציאות היומיומית הלא־פשוטה שלהם. הם לא ילכו לשום מקום, ואני גם לא רוצה שילכו. החיים כאן הם שיעור מעולה על חיים משותפים וכבוד הדדי".
נקודות החיכוך בולטות דווקא בתוך היישובים. "שלושה חודשים אחרי שהתחלתי לעבוד בקרני שומרון, תוכננה ביישוב הופעה של קרן פלס, שנקבעה על ידי קודמיי", מספר אילוז. "ככל שהחלו הפרסומים, התעורר ויכוח אם ראוי שאישה תופיע. היו כאלה שטענו שזה מפריע להם, לאור השתתפותה במחזה פרובוקטיבי באותה תקופה. במשך כמה ימים היה רעש, אבל הגיעו 1,500 איש להופעה וקבעו עובדה בשטח, אף ש–65% מהתושבים דתיים ברמות שונות. השיעור המרכזי שלי היה לעודד הידברות סביב מחלוקות".
איך זה קורה? "יש ביישוב קאנטרי קלאב שפתוח בשבת, ויש מנויים דתיים שמגיעים לשחות בו אחרי בית הכנסת. יש מועדון נוער, שפתוח בערב שישי — וזה מבחינתי מענה בסיסי לבני נוער. באחרונה פתחנו פאב חברתי, שביישוב קוראים לו 'בירה, קפה ותרבות', כי המלה פאב לא מחליקה לכולם טוב בגרון. ברור שהוא לא פתוח בשישי, כי זאת עדיין התאבדות כלכלית לפתוח פאב לא כשר ביו"ש, אבל לא כל דבר חייב להיות התנגשות. היתה הידברות, והחלטנו יחד".
