פסק הדין ברע"א 830/06 אורלי גלמן נ' כהן פיתוח-דרעד עוסק בשאלה מרכזית בתחום דיני ההתיישנות בתביעות בגין ליקויי בנייה: מתי מתחיל מרוץ ההתיישנות במקרה של אי התאמה וליקויים בנכס. פסק הדין דן בהגדרות הרלוונטיות של חוק ההתיישנות וחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973, ומתייחס למקרים שבהם יש ליקויים גלויים ונסתרים בדירות שנרכשו. במאמר זה ננתח את ההיבטים המשפטיים שעלו בפסק הדין ואת השלכותיהם על תחום ליקויי הבנייה.
התיישנות – עקרונות בסיסיים וחישוב מרוץ ההתיישנות
חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, קובע תקופות שבהן ניתן להגיש תביעה משפטית, כאשר חישוב תקופת ההתיישנות מתחיל במועד היווצרות עילת התביעה. בפסק הדין, עלתה השאלה מתי מתחילה תקופת ההתיישנות בתביעות לתיקון ליקויי בנייה בהתאם להוראות חוק המכר (דירות), במיוחד כאשר מדובר בליקויים גלויים שניתן היה לגלות בעת מסירת הדירה, לעומת ליקויים נסתרים שהתגלו לאחר מכן.
לפנייה ישירה למשרד עורכי דין אלפסי ושות', לחץ/י כאן
פסק הדין ממחיש את המורכבות הרבה בתחום ליקויי הבנייה, במיוחד כאשר מדובר בהתיישנות בתביעות בגין ליקויים גלויים ונסתרים. קביעת בית המשפט כי מרוץ ההתיישנות מתחיל עם קבלת החזקה בנכס ללא קשר לתקופת הבדק ולהודעה על הליקויים מדגישה את הצורך של רוכשי דירות לעמוד בלוחות הזמנים שנקבעו בחוק לצורך שמירה על זכויותיהם. לפיכך, על הקונים לפעול בזהירות ובתשומת לב על מנת להבטיח שהליכי התביעה ינוהלו בזמן הנדרש, ובכך לממש את זכויותיהם המשפטיות לקבלת נכס תקין.
חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973
בהקשר חשוב להזכיר חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, אשר בסע' 4(ג) בו קבע המחוקק "תקופת בדק", ו-"תקופת אחריות". תקופת הבדק היא פרק הזמן שבו על הקבלן האחריות לבצע תיקון, בהתייחס לכל סוג ליקוי, כאשר הפירוט המדוייק מפורט בתוספת הראשונה של החוק, לדוגמא: בנושא ריצוף פנים - נקבעה תקופת בדק של שנתיים, בעוד בנושא איטום – נקבעה תקופת בדק של ארבע שנים.
הרעיון המנחה הוא כי ככל שמדובר בליקוי שלא ניתן היה לגלות אותו עם קבלת הדירה, כך תקופת הבדק תגדל בהתאם: אריח ריצוף שבור ניתן לגלות כבר בסמוך לקבלת הדירה, בעוד שבעיות באיטום, לעיתים יתגלו רק בחורף השני או השלישי. על תקופת הבדק, קבע המחוקק כי יש להוסיף עוד "תקופת אחריות" שנקבעה לשלוש שנים.
כך, שהאחריות החלה על הקבלן, היא בהתאם לתקופת הבדק, בתוספת 3 שנות אחריות. לדומא: בליקויי ריצוף פנים, על הקבלן האחריות לתיקונים, בתוך תקופה של 5 שנים (2 בדק + 3 אחריות). בהתאם, בליקויי איטום, על הקבלן האחריות לתיקונים, בתוך תקופה של 7 שנים (4 בדק + 3 אחריות).
רק לאחר שחלף פרק הזמן הקבוע בחוק המכר, בהתאם לתקופת הבדק יחד עם תקופת האחריות – רק אז תחול התיישנות, והרוכש לא יוכל לתבוע את הקבלן בגין ליקויים שהתיישנו.
יחד עם זאת, בתי משפט קבעו לא אחת, כי יש מקרים המצדיקים מרוץ התיישנות בהתאם לחוק ההתיישנות וההלכות המנחות במשפט הנזיקי, כלומר מרוץ ההתיישנות יחל להימנות ממועד גילוי הנזק, במקום ממועד קבלת הדירה.
פסיקת בית המשפט העליון - הסרת מכשולים חוזיים ותוקף ההתיישנות
פסק הדין מציין כי סעיף 4א לחוק המכר (דירות), המהווה את הבסיס להודעה על אי התאמה, אינו מקנה עילת תביעה חדשה, אלא נועד "להסיר מכשול חוזי העלול להגביל תביעה מצד הקונה" (רע"א 830/06 אורלי גלמן נ' כהן פיתוח-דרעד). במילים אחרות, הסעיף מאפשר לרוכש הדירה להודיע על אי התאמה במסגרת הזמן הקבוע בחוק, אך הוא אינו משפיע על תחילת מרוץ ההתיישנות, שמתחיל במועד קבלת החזקה בנכס.
בית המשפט העליון הסביר כי תביעות בגין ליקויי בנייה הנוגעים לליקויים גלויים מתיישנות בחלוף שבע שנים מיום קבלת החזקה, כאשר מדובר במרוץ התיישנות שנקבע מכוח חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, ואינו קשור להוראות החוק הקובעות את תקופת הבדק והאחריות. בהקשר זה קבע בית המשפט כי "תקופת ההתיישנות נקבעת מכוח חוק ההתיישנות תשי"ח-1958" (רע"א 830/06 אורלי גלמן נ' כהן פיתוח-דרעד).
חובת מתן ההזדמנות לתיקון והשפעתה על ההתיישנות
טענה מרכזית שהועלתה על ידי המבקשים נגעה לחובת מתן ההזדמנות לתיקון הליקויים, כקבוע בסעיף 4ב לחוק המכר (דירות), והשפעתה על תחילת מרוץ ההתיישנות. לטענתם, יש להתחיל את מרוץ ההתיישנות רק לאחר מתן הזדמנות למוכר לתקן את הליקויים ולאחר שחלף פרק זמן סביר לביצוע התיקון. בית המשפט דחה טענה זו וקבע כי "החובה המוטלת על הקונה עפ"י סעיף 4ב לחוק המכר ליתן למוכר הזדמנות נאותה לתקן ליקויים שנתגלו אין לה השפעה על מועד הולדת עילת התביעה בגין ליקויים אלה" (רע"א 830/06 אורלי גלמן נ' כהן פיתוח-דרעד). כלומר, מתן ההזדמנות לתיקון אינו עוצר את מרוץ ההתיישנות, ואין בכך להשפיע על חישוב תקופת ההתיישנות.
השלכות פסק הדין על תחום ליקויי הבנייה
פסק הדין מספק הבהרה משפטית חשובה באשר למועד תחילת מרוץ ההתיישנות בתביעות ליקויי בנייה. קביעה זו, כי מרוץ ההתיישנות מתחיל עם קבלת החזקה בנכס, גם אם טרם ניתנה הזדמנות לתקן את הליקויים, מדגישה את החשיבות של עמידה בלוחות הזמנים שנקבעו בחוק לצורך שמירה על זכויות התביעה של הקונים.
פסק הדין מספק כלים ברורים לניתוח עילות תביעה בליקויי בנייה, ומציב דרישות מחמירות כלפי רוכשי דירות לתבוע את זכויותיהם בזמן המוקצב בחוק, אפילו במקרים שבהם הקבלן מבצע תיקונים במהלך תקופת הבדק.
סיכום
פסק הדין ברע"א 830/06 אורלי גלמן נ' כהן פיתוח-דרעד ממחיש את המורכבות הרבה בתחום ליקויי הבנייה, במיוחד כאשר מדובר בהתיישנות בתביעות בגין ליקויים גלויים ונסתרים. קביעת בית המשפט כי מרוץ ההתיישנות מתחיל עם קבלת החזקה בנכס ללא קשר לתקופת הבדק ולהודעה על הליקויים מדגישה את הצורך של רוכשי דירות לעמוד בלוחות הזמנים שנקבעו בחוק לצורך שמירה על זכויותיהם. לפיכך, על הקונים לפעול בזהירות ובתשומת לב על מנת להבטיח שהליכי התביעה ינוהלו בזמן הנדרש, ובכך לממש את זכויותיהם המשפטיות לקבלת נכס תקין.
הכותבת היא עו"ד רוני אלפסי ממשרד י.ר. אלפסי ושות', משרד מוביל בתחום ליקויי בניה ואיחורים במסירת דירות. הכתבה באדיבות האתר din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפנייה ישירה למשרד עורכי דין אלפסי ושות' - 053-7101174