כתמי רטיבות בתקרה, טחב בקירות, או שלוליות מים על הרצפה – כולם סימנים מדאיגים שעלולים להעיד על בעיית רטיבות או נזילה בביתכם. מעבר לנזק האסתטי, רטיבות עלולה לגרום לנזקים מבניים משמעותיים, לפגוע בבריאות הדיירים באמצעות התפתחות עובש ופטריות, ולהוביל להוצאות כספיות ניכרות. במקרים רבים, הטיפול בנזקי רטיבות אינו רק עניין טכני אלא גם סוגיה משפטית מורכבת, במיוחד כאשר מקור הרטיבות נובע מליקויי בנייה, מנזילה בדירה סמוכה, או מתחזוקה לקויה של רכוש משותף. 

הבנת האחריות המשפטית, ההליכים הנדרשים לתיעוד הנזק, והאפשרויות העומדות בפני הנפגע חיוניים להתמודדות יעילה עם הבעיה. מאמר זה יסקור את סוגי הרטיבויות הנפוצות, את הגורמים האפשריים להיווצרותן, ואת המסגרת המשפטית להתמודדות עמן, תוך מתן כלים מעשיים לדיירים הנאלצים להתמודד עם נזקי רטיבות בביתם.

לפנייה ישירה למשרד עו"ד עודד פרץ ושות' – לחץ/י כאן

סוגי רטיבויות ונזילות והגורמים להיווצרותן

רטיבות בדירה יכולה להופיע בצורות שונות ולנבוע ממגוון רחב של גורמים. רטיבות בתקרה נגרמת לרוב מנזילות בצנרת המים או הביוב בדירה שמעל, מכשל באיטום הגג במקרה של דירה עליונה, או מחדירת מי גשמים דרך סדקים או ליקויים בקירות החיצוניים של הבניין. רטיבות בקירות עשויה לנבוע מנזילה בצנרת המים החבויה בקירות, מחדירת מים מבחוץ עקב ליקויי איטום, או מעלייה קפילרית של רטיבות מהקרקע. 

רטיבות תת-רצפתית, המתבטאת לעתים בהתרוממות הריצוף או בהופעת כתמי רטיבות בשולי הקירות, נגרמת לרוב מכשל באיטום רצפת המבנה או מפיצוץ בצנרת תת-קרקעית. רטיבות במרפסות נובעת בדרך כלל מליקויים בשיפועי הניקוז או בשכבות האיטום. מבחינה משפטית, ההבחנה בין סוגי הרטיבות השונים חשובה, שכן היא עשויה להצביע על הגורם האחראי לנזק - הקבלן במקרה של ליקויי בנייה, השכן במקרה של נזילה מדירה סמוכה, או ועד הבית והדיירים במקרה של תחזוקה לקויה של רכוש משותף.

האחריות המשפטית במקרה של ליקויי בנייה

כאשר רטיבות בדירה חדשה או יחסית חדשה נובעת מליקויי בנייה, הקבלן או היזם נושא באחריות לתיקונה. החוק מגדיר את מסגרת האחריות של מוכר הדירה לליקויים שיתגלו בה, ומבחין בין תקופת בדק, שאורכה נע בין שנה לשבע שנים בהתאם לסוג הליקוי, לבין תקופת אחריות נוספת של שלוש שנים. במקרה של ליקויי רטיבות, תקופת הבדק עומדת על שלוש שנים, ובמהלכה חזקה על הקבלן שהליקוי נובע מעבודה לקויה או חומרים פגומים, והנטל להוכיח אחרת מוטל עליו. 

במסגרת ההליכים המשפטיים מול הקבלן, על הדייר לפעול במספר שלבים: ראשית, לתעד את הנזק באמצעות צילומים ודוחות של אנשי מקצוע; שנית, להודיע לקבלן על הליקוי באופן רשמי ולדרוש תיקון; ושלישית, במקרה שהקבלן אינו מתקן את הליקוי בזמן סביר, להגיש תביעה משפטית. התביעה יכולה להיות לסעד של תיקון הליקויים, לפיצוי כספי המאפשר לדייר לתקן את הליקויים בעצמו, או לפיצוי בגין ירידת ערך הנכס, בהתאם לנסיבות.

רטיבות כתוצאה מנזילות בדירות סמוכות – סכסוכי שכנים

סכסוכי שכנים על רקע נזקי רטיבות הם מהנפוצים ביותר בבנייני מגורים. בהתאם לחוק, חל על בעל דירה איסור לגרום נזק או להפריע לדירות אחרות, ועליו להימנע ממעשים העלולים לסכן את קיומם או לפגוע בהם. במקרה של נזילת מים מדירה לדירה, הדייר שממנו מגיעה הנזילה נושא באחריות לתיקונה ולתיקון הנזקים שנגרמו בעקבותיה. הדייר הנפגע נדרש לפעול בהקדם לתיעוד הנזק, לזיהוי מקור הנזילה, ולפנייה רשמית לשכן האחראי. אם השכן מסרב לשתף פעולה, עומדות בפני הנפגע מספר אפשרויות: הגשת תביעה לבית משפט השלום, פנייה להליך גישור, או במקרים מסוימים, פנייה למפקח על הבתים המשותפים. חשוב לציין כי האחריות לנזק היא אובייקטיבית, כלומר השכן אחראי גם אם לא היה מודע לנזילה וגם אם לא התרשל בתחזוקת דירתו. יחד עם זאת, אם הנזילה נובעת מבעיה ברכוש המשותף, כגון צנרת ראשית או מערכת ניקוז משותפת, האחריות עשויה ליפול על ועד הבית ועל כלל בעלי הדירות.

נזקי רטיבות ברכוש המשותף – אחריות הנציגות והדיירים

כאשר מקור הרטיבות הוא ברכוש המשותף, כגון הגג, קירות חיצוניים, צנרת ראשית או מערכות ניקוז משותפות, האחריות לתיקון מוטלת על נציגות הבית המשותף ועל כלל בעלי הדירות. בהתאם לחוק המקרקעין, הוצאות הדרושות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף, ובכלל זה תיקון נזקי רטיבות, מוטלות על בעלי הדירות בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף. 

במקרה של אי טיפול בבעיות רטיבות ברכוש המשותף, רשאי דייר שנפגע לפנות למפקח על הבתים המשותפים בבקשה להורות לנציגות הבית המשותף לבצע את התיקונים הנדרשים. במקרים בהם הנציגות אינה פועלת לתיקון הרטיבות, עומדת לנפגע גם האפשרות לבצע בעצמו את התיקון ההכרחי ברכוש המשותף, ולדרוש החזר מכלל בעלי הדירות. חשוב לציין כי במקרה של בניין שטרם חלפו שבע שנים מיום גמר בנייתו, אחריות היזם או הקבלן לתיקון ליקויי רטיבות ברכוש המשותף עשויה להמשיך לחול, בהתאם לחוק המכר (דירות).

הוכחת הנזק והקשר הסיבתי – חשיבות חוות הדעת המקצועית

אחד האתגרים המרכזיים בהליכים משפטיים בנושאי נזקי רטיבות הוא הוכחת הקשר הסיבתי בין מקור הרטיבות לנזק שנגרם. במקרים רבים, הצדדים מתווכחים על מקור הרטיבות ועל היקף הנזק, וללא חוות דעת מקצועית, קשה להכריע במחלוקות אלה. חוות דעת של מהנדס או מומחה לאיתור נזילות היא כלי קריטי בהליכים משפטיים, שכן היא מספקת ממצאים אובייקטיביים לגבי מקור הרטיבות, מנגנון התפשטותה, היקף הנזק, ודרכי הטיפול הנדרשות. חוות הדעת צריכה לכלול תיעוד מפורט של הממצאים, ניתוח של הסיבות האפשריות לרטיבות, ואומדן עלויות לתיקון הנזקים. 

במקרים מורכבים, בית המשפט עשוי למנות מומחה מטעמו לבחינת הנזק ולהכרעה בסוגיות המקצועיות. חשוב להדגיש כי הדייר הנפגע מרטיבות נדרש לפעול להקטנת הנזק ככל האפשר, שכן התעלמות ממנו או דחיית הטיפול עלולות להוביל להחמרתו ולהטלת חלק מהאחריות על הנפגע עצמו.

התמודדות יעילה ומודעות משפטית

התמודדות עם נזקי רטיבות בדירה היא אתגר המשלב היבטים טכניים ומשפטיים כאחד. הבנת המסגרת המשפטית, זיהוי נכון של הגורם האחראי, ופעולה מהירה ומקצועית להוכחת הנזק ולדרישת תיקונו הם המפתח להתמודדות יעילה עם הבעיה. מודעות לזכויות ולחובות של כל הצדדים המעורבים – הדייר הנפגע, השכנים, ועד הבית, והקבלן – עשויה לסייע במניעת סכסוכים מיותרים ובהגעה לפתרון מהיר ויעיל. 

במקרה של רטיבות בדירה, אין להקל ראש ולדחות את הטיפול, שכן נזקי רטיבות נוטים להחמיר עם הזמן ועלולים להוביל לנזקים מבניים משמעותיים ולפגיעה בבריאות הדיירים. פעולה מהירה, תיעוד מדויק, והסתייעות באנשי מקצוע ובייעוץ משפטי בעת הצורך יסייעו בשמירה על זכויותיך ובהבטחת תיקון נאות של הליקויים ופיצוי הולם בגין הנזקים שנגרמו.

משרד עו"ד עודד פרץ ושות' עוסק בסכסוכים הקשורים לנדל"ן ומקרקעין, בהם ליקויי רטיבות, ליקוי בנייה, הסגת גבול וחריגות בנייה. הכתבה באדיבות האתר din.co.il.

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.

לפנייה ישירה למשרד עו"ד עודד פרץ ושות' - 053-9429004