כל מי שמתגורר בבניין ישן, שקיבל היתר בניה עד 1 בינואר 1980 - ולא נבנה ע"פ תקן 413 2213 נגד רעידות אדמה עשוי להיות, בשלב זה או אחר, לעתים גם בניגוד לרצונו, צד להסכם תמ"א 38 שנועד לחזק את יסודות הבניין הקיים בפני רעידות אדמה או להסכם פינוי בינוי שמטרתו הריסת הבניין הקיים ובניית בניין חדש במקומו לפי התקן החדש. היוזמה לקידום תכנית תמ"א 38 לחיזוק בניין קיים או תוכנית פינוי בינוי, יכולה להגיע מצד יזם חיצוני, מדיירי הבניין או מבעלי דירה בבניין.
מי עשוי ליזום תכנית תמ"א 38 או תוכנית פינוי בינוי?
היוזמה לקידום תכניות אלו בבניין עשויה להגיע מצד:
א. יזם חיצוני: חברת בנייה, קבלן בניין, יזם נדל"ן, חברה מממנת וכו'.
ב. דיירי הבניין (כולם או מקצתם).
ג. בעלי דירה או בעלי דירות בבניין.
לפנייה ישירה לעו"ד ד"ר אברהם תורגמן – לחץ/י כאן
מהו הרוב הדרוש לאישור התוכנית?
על פי חוק המקרקעין, הרוב הדרוש לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38 לחיזוק יסודות בניין הוא לפחות שני שלישים (66%) מבעלי הדירות (אחד או יותר) בבית משותף ששני שלישים (66%) מהרכוש המשותף בו צמודים לדירותיהם.
בתוכנית תמ"א 38 לפינוי בינוי, הרוב הדרוש, נכון להיום, הוא לפחות ארבע חמישיות (80%) מבעלי הדירות (אחד או יותר) בבית המשותף כך ש- 80% מהרכוש המשותף בו צמודים לדירותיהם. אולם, לפי התיקון בחוק העומד בפני קריאה שניה ושלישית בכנסת, רוב זה יעמוד גם הוא רק על שני שלישים (66%) מדיירי הבניין, כמו בתמ"א 38 לחיזוק יסודות, ובלבד שבבניין האמור יש לפחות 4 דירות ולפחות שני בעלי דירות, עם סמכויות נוספות למפקח על בתים משותפים.
מהו הרציונל העומד מאחורי קידום תכניות תמ"א 38?
הרציונל הוא החלטת הממשלה משנת 2005 לאשר תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38). ההחלטה כוללת אוסף תקנות וחקיקה משלימה (בשנת 2007 ובשנת 2008) - שתפקידן העיקרי לטפל בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה.
מלחמת חרבות ברזל הוכיחה ומוכיחה, למי שהיה לו או יש לו ספק כלשהו, את הצורך וההצדקה בתוכניות אלו כתוכניות שהצילו ומצילות חיים רבים. תכנית תמ"א 38 מאפשרת ומעודדת חיזוק יסודות של בניינים ישנים בפני רעידות אדמה. מאז, נוספו מספר תיקונים לתוכנית התמ"א המקורית, כולל תוכניות לפינוי בינוי של בניין אחד או של קומפלקס של כמה בניינים יחד.
מהם התמריצים של הצדדים השונים, לקידום התוכנית?
אלה התמריצים של כל אחד מהצדדים המעורבים בתוכנית תמ"א 38:
א. הדייר בבניין: אפשרות לקבלת דירה חדשה ומשופרת בבניין החדש במסגרת פינוי בינוי, או אפשרות להרחבת הדירה הקיימת, על ידי בניית ממ"ד דירתי, מחסן/מרפסת - בשטח כולל עד 25 מ"ר, במסגרת חיזוק יסודות ועיבוי הבניין הקיים. לעתים תיתכן גם תוספת של חניה, מעלית ועוד. כל אלה גורמים לעליית ערך הדירה. וכל זאת מבלי שהדייר צריך לשאת בעלות כלשהי; והוא אף זוכה לפטור ממס שבח.
ב. היזם: בתוכנית חיזק בניין קיים, קבלת זכויות בנייה - לבניית קומות נוספות על גג הבניין הקיים, קומת עמודים או על שטח הבניין (בכפוף לתנאי הבניין והשטח). כל אלה, באופן שהוא יכול לבנות דירות חדשות שיהיו בבעלותו הבלעדית דירות אותן היזם יוכל לשווק ולמכור כרצונו. ואילו במסגרת תוכנית פינוי בינוי - קבלת זכויות בנייה נרחבות בבניין החדש כך שהוא זוכה למספר דירות גדול מעבר למספר הדירות בבניין שנהרס.
ג. המדינה, החברה והעירייה: בתוכנית חיזוק ועיבוי, חיזוק יסודות הבניין, השבחת הבניין, שיפור חזות הבניין, חזות השכונה, העיר וכו' וכמובן הצלת חיים אדם רבים. בתוכנית פינוי בינוי הגדלת האוכלוסיה בישוב, השבחת השכונה/העיר, מקומות חניה בקומות מרתף, הגדלת הכנסות ממסים שונים כארנונה ועוד.
מהו הסכם תמ"א 38?
אחד המרכיבים החשובים בקידום תכניות תמ"א 38 הינו עריכת הסכם, בין היזם לבין דיירי הבניין, לביצוע אחת מתכניות תמ"א 38. אלו הסכמים בהם מטבע הדברים היזם מנסה למקסם את זכויות הבנייה ומספר הדירות החדשות שיוכל להוסיף אותן יעמיד למכירה, תוך מזעור ההוצאות שלו על חשבון הדיירים.
מדובר בהסכמים מורכבים מאוד שכוללים היבטים ונושאים רבים. הדבר מחייב זהירות והקפדה מרבית מצד הדיירים, כדי לשמור על זכויותיהם ולהבטיח את גם זכויותיהם העתידיות בתחומים רבים.
לכן, מומלץ בחום לדיירים להיעזר בעורך דין מתאים שיעמוד על המשמר להבטחת זכויותיהם בכל הסכם כזה, לתמ"א 38 לחיזוק ועיבוי או להסכם תמ"א לפינוי בינוי.
שימו לב: עורך הדין שמייצג הדיירים אמור להיות ממומן על ידי היזם.
חשוב מאוד שההסכם יכלול הגדרה ברורה של התוספות שהדייר יקבל, כתוצאה מביצוע כל תכנית תמ"א 38, והגדרה ברורה לדירה המשופרת או הדירה החדשה שהדייר יקבל בבניין החדש, עם תשריט ומפרט טכני מלא ומפורט.
מהם 10 הנושאים שחיוני כי הסכם תמ"א 38 או הסכם פינוי בינוי יכלול, מבחינת הדיירים?
בעקבות כל האמור לעיל, ריכזנו 10 נושאים שחיוני מאוד מבחינת הדיירים שכל הסכם תמ"א 38 יכלול:
- זכויות היזם: הגדרה ברורה של זכויות הבנייה ליזם - מספר הקומות ומספר דירות החדשות, שהיזם יוכל לבנות לעצמו, בביצוע תכנית תמ"א 38 (וייכללו בהיתר הבנייה), כולל זכויות בנייה עתידיות.
- זכויות הדייר: הגדרה ברורה של התוספות שהדייר יקבל, כתוצאה מביצוע תכנית תמ"א 38 לחיזוק יסודות, או הדירה החדשה שיקבל בתוכנית פינוי בינוי, עם תשריט ומפרט טכני מלא ומפורט, שיצורפו כנספח להסכם ויהיו חלק בלתי נפרד ממנו, עבור כל דייר בנפרד.
- זכויות עתידיות: הדגשה שכל זכויות הבנייה העתידיות בבניין, לאחר סיום ביצוע תכנית תמ"א 38 או פינוי בינוי - ככל שיהיו כאלה - שייכות לכלל הדיירים (ולא רק ליזם).
- דמי שכירות: הבטחת דמי שכירות חודשיים, בתוספת ערבות אוטונומית, לדיור חלופי שיועמד לדייר, על חשבון היזם, למשך ביצוע התוכנית - ועד לקבלת הדירה, ככל שיידרש, גם בתוכנית חיזוק יסודות במקרים מסוימים
- יחידה רישומית ותיקון צו בית משותף: לוודא הגדרת יחידה רישומית זמנית, כדי לאפשר רישום הערות אזהרה לבנקים ועוד; הבטחת תיקון צו הבית המשותף, בתום ביצוע הבנייה (תיקון שיכלול את כל זכויות הדיירים, שקדמו לתכנית התמ"א, יחד עם אלה שנוספו בעקבותיה).
- לוח זמנים: הגדרה ברורה, מפורטת ומחייבת של לוח זמנים, לביצוע כל שלב משלבי התוכנית, החל מקבלת היתר בנייה, התחלת הבנייה, משך הבנייה, מועד סיומה וכו'. כל אלה, עם ערבויות מתאימות.
- נתוני היזם והקבלן: יש לוודא היטב, כי היזם הינו בעל יכולת כלכלית ומקצועית לביצוע תכנית התמ"א; וכי שניהם נקיים מבחינה חוקית מכל היבט שהוא (עבר נקי, ללא פשיטת רגל, פירוק וכו').
- מפקח מטעם הדיירים: חשוב למנות מפקח מטעם הדיירים, במימון היזם, שיפקח על התוכניות ועל ביצוע הבנייה; ויעמוד על משמר זכויות הדיירים, מבחינת מימוש זכויות הבנייה המובטחות ומבחינת טיב הבנייה והחומרים, באופן שהיזם יקבל את הערותיו. ככל שהיזם לא יקבל את הערותיו - ההערות יופנו לבורר מוסכם בתחום, על חשבון היזם, שהכרעתו תהיה מחייבת.
- ערבויות, אחריות וביטוחים: יש לוודא קבלת ערבויות בנקאיות אוטונומיות, אחריות היזם לכל הפרויקט וביטוחים - על כל היבט, מרכיב או שלב בתוכנית, כולל על הבניין כולו, מחשש לקריסה; כך שבכל פוליסת ביטוח, גם הדיירים יהיו מוטבים.
- בנק מלווה: יש לוודא כי כל התכנית, מראשיתה ועד סופה - תהיה רק באמצעות בנק מלווה עם חשבון בנק ייעודי כפרויקט סגור, חשבון שאינו מאפשר שימוש בכספים - אלא למטרת התוכנית בלבד.
לסיכום: 10 הנושאים המפורטים לעיל חייבים להיכלל בכל הסכם תמ"א 38. כמובן, יש עוד פרטים וסעיפים רבים, שחזקה על עורך הדין העוסק בתחום זה מטעם הדיירים כי יעמוד עליהם.
עו"ד ד"ר אברהם תורגמן מייצג ומלווה בהליכי תמ"א 38 ובעסקאות מקרקעין, עוסק בסכסוכי שכנים, חריגות בנייה ועוד. הכתבה באדיבות האתר din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפנייה ישירה לעו"ד ד"ר אברהם תורגמן - 053-6268205