לאור פרוץ מלחמת חרבות ברזל באוקטובר 2023, ענף הבנייה עבר טלטלה כאשר אתרי בנייה נותרו ריקים עם עבודות שאינן מבוצעות. לאור החלטה מנהלית של הרשויות לסגור את האתרים, חברות הגישו עתירות מנהליות כנגד ההחלטה, והגיעו להסדר אך גם אחריו נותרו אתרי בנייה סגורים עקב מחסור בכוח אדם.
הפתרון לבעיה נעשה באמצעות גיוס עובדים זרים, אך עד היום הוא מערים קשיים בכך שהוא מוביל לעלייה משמעותית של עלויות הביצוע בהשוואה לאלו שהיו בעבר. משכך, אחת ההשלכות המרכזיות הינה איחורים במסירת דירות קבלן והדבר חייב פתרון בדין.
בהתאם להוראות סעיף 18 להוראות חוק החוזים תשל"א 1970
"הייתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים".
כלומר, ישנם 3 תנאים להוכחת טענת הסיכול - האם ישנן נסיבות מסכלות אשר מאפשרות לקיים את החוזה? הנסיבות לא נצפו (ולא היה ניתן לצפות אותן במועד כריתת החוזה (ולא היה ניתן לראות)? האם קיום החוזה הוא אפשרי / בלתי אפשרי לקיום החוזה באותן הנסיבות?
בהקשר לכך יש לציין כי טענת הסיכול אינה בהכרח הגיעה כטענת הגנה אלא לרוב בפסיקה ניתן לראות שהקבלן / היזם הוא זה שטען את טענת הסיכול מיזמתו ולא כטענת נגד להפרת חוזה.
לפנייה ישירה למשרד עורכי דין אלפסי ושות', לחץ/י כאן
הפסיקה התרככה עם השנים
כפי שקבע השופט אנגלרד בע"א 6328/97 רגב נ' משרד הביטחון לפיו יש צורך לבחון כל מקרה לגופו כאשר הדגש הוא על התוצאות /ההשלכות של הנסיבות הבלתי צפויות על מהות היחסים החוזיים ולא על המאורע עצמו. כלומר, האם על המתקשר בחוזה הייתה היכולת לחזות את התוצאות של המקרה. כדוגמת למנוע את סגירת האתרים או המחסור בכוח אדם.
חשוב לדעת כי גם כאשר האירוע החריג לא מוכר כמסכל, כשהצד הנפגע רוצה לעמוד על קיומו הדווקני של החוזה על אף שינוי מהותי שחל בו בשל נסיבות קיצוניות, יכול הדבר להיחשב לפעולה בחוסר תום לב. כלומר, עיקרון תום הלב מצדיק פתרון של התאמת החוזה לנסיבות הקיימות אשר השתנו. דרך זו לא תמיד אפשרית, במיוחד אם ההתאמה לנסיבות המשתנות היא מרחיקת לכת ומשנה את מהותו של החוזה.
משכך, נחקק לאחרונה חוק דחיית מועדים (הוראת שעה – חרבות ברזל) (חוזה, פסק דין או תשלום לרשות), תשפ"ד-2023 אשר קבע כי בתקופה שבין 7.10.2023 ל-7.11.2023, לפיו יידחו פעולות חוזיות, תשלומים, פסקי דין, ותשלומים לרשות עבור אוכלוסיות המושפעות מהמלחמה.
יש חוזים שמכילים סעיפים כללים של כוח עליון ויש חוזים שמכילים סעיפים מפורטים של מקרים שנכנסים בגדר כוח עליון דבר יצר בעייתיות בתקופה הקורונה שכן הפסיקה בחרה לפרש את סעיף כוח העליון בצורה מצמצמת. באופן כללי העדיפות היא לסעיפים שמכילים פירוט של המקרים מאלו שלא.
ס' ג א לחוק המכר דירות קובע 'על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו- (ב),הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים, לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן, אינו מוטל עליו'. כאן נטל ההוכחה הוא על היזם.
נסיבות הפוטרות מתשלום הפיצוי הקבוע בחוק
מר עמית גריידי הממונה על חוק המכר דירות כתב בנייר עמדתו מיום 24.05.2024 לפיה הנסיבות שיפורטו להלן אינן יכולות לשמש מוכר דירה לעניין סעיף 5 (ג) העוסק באיחורים שאינם בשליטת מוכר הדירה ופוטרים מתשלום הפיצוי הקבוע בחוק המכר:
- איחור במסירת דירה אשר נבע מתוצאה של התנהלות רשות ציבורית בקשר לפרויקט. רשות ציבורית יכולה להיות – רשות מקומית, חברת חשמל, תאגיד מים, משרד ממשלתי וכו';
- איחור במסירת דירה אשר נבע מתוצאה של התקשרות בין מוכר הדירה לבין גורמי מקצוע הנותנים שירותים בפרויקט. גורמים אלה יכולים להיות – קבלן מבצע, יועץ משפטי, אדריכל וכו'.
כאשר דעת המומנה היא כי "קביעה בחוזה המכר, הנותנת סמכות למוכר הדירה או גורם מטעמו, לקבוע אם האיחור במסירה נגרם מסיבה שאינה תלויה במוכר ומכאן שהרוכש אינו זכאי לפיצויים הקבועים בסעיף 5 א לחוק המכר".
ביוני 2020 פורסם מתווה של הצוות הבין-משרדי בראשות משרד המשפטים והמשרד הנוגע לאיחור במסירת דירות אשר נגרם בשל משבר הקורונה. המתווה אומץ על ידי שר הבינוי והשיכון באמצעות המלצה לציבור הקובעת כי כלל רכיבי חוזה המכר הקשורים למועד מסירת הדירה יידחו, בהסכמת הצדדים, ב- 40 ימים. מתווה זה היה תקף לדירות אשר ועד מסירתן נקבע בחוזה המכר בין התאריכים 18/03/2020 ועד ה- 31/12/2020.
חשוב לציין כי גם אם המקרה נכנס בגדר רשימת המקרים בקיימים בסעיף עדיין המקרה לא פותר את הקבלן/ היזם מהחיובים החוזיים שלו. עליו להוכיח קשר סיבתי ברור בין המקרה לאיחור. בעיית מחסור כוח האדם הוא בעיה כלל ארצית והשנייה היא שכולם מפונים. אין אזור שסובל פחות/ יותר מהאחר.
חוק המכר
חוק המכר דירות נועד להגן על הדיירים ולא על הקבלנים/יזמים. מדובר בחוק קוגנטי להבדיל מחוק דיספוזיטיבי שאומר שלא ניתן לגרוע ממנו זכויות של אנשים שעליהם הוא נועד להגן. כלומר, הצדדים לא יכולים להסכים ביניהם על משהו שהוא פחות טוב על רוכשי הדירות.
מכל האמור לעיל, ניתן לראות כי המבחן לפי חוק המכר הוא מבחן מחמיר יותר ממבחן דיני החוזים (של פירוש כוח עליון). כלומר, בודק האם האירוע לא ניתן היה לצפייה ולא היה בשליטת המוכר ו-האם האירוע ומי שנכון יותר להטיל עליו את הסיכון שהוא התרחש הוא על המוכר או על הרוכש. עניין נוסף שיש לבדוק בהקשר לכך הוא קשר סיבתי בין הנסיבות לאיחור במסירה. לעיתים מדובר בשאלה שהיא עובדה ולעיתים יש צורך בשימוש בחוות דעת.
כפי שנקבע ברע"א 44422-09-17 אאורה ישראל יזמות והשקעות בע"מ נ' ליכטנשטיין ואח' וב-ת"א 38721-10-15 דוידוביץ מורן נ' רמי צרפתי חברה לבניה, בכל מקרה, עיכוב עקב המלחמה לא יצדיק כשלעצמו את העיכוב בקבלת היתר בנייה, יש לראות באופן ספציפי שהיזם ניסה לקבל היתר בנייה ולאור המלחמה, העובדה שאנשים היו מגויסים, לא היה מול מי לעבוד. על היזם או הקבלן לתמוך זאת בנתונים עובדתיים, מסמכים עובדתיים וחוות דעת קונקרטיות.
משכך, במצב מלחמה, נכון יותר לקבוע שאלו נסיבות שלא על המוכר לצפותן אולם הסיכון להתרחשות הוא כזה שנכון להטיל אותו על המוכר ולא על הקונה, כי המוכר כן יכול היה למנוע ולא הקונה.
הכותבת היא עו"ד רוני אלפסי ממשרד י.ר. אלפסי ושות', משרד מוביל בתחום ליקויי בניה ואיחורים במסירת דירות. הכתבה באדיבות האתר din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפנייה ישירה למשרד עורכי דין אלפסי ושות' - 053-7101174