תמ"א 38, תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, פרצה לחיינו לפני כמעט 20 שנה. מאז עברה מספר עדכונים והארכות, אך כעת הוחלט שלא להאריכה יותר ובתחילת אוגוסט 2024 היא פוקעת באופן סופי.
לפנייה ישירה לעורכת הדין ספיר שלי - לחץ/י כאן
אז מה הלאה?
פרויקטים שקיבלו את אישור הוועדה המקומית יימשכו כסדרם. מי מהרשויות המקומיות המעוניינות בהארכת תוקף התמ"א 38, יצטרכו להגיש למוסדות התכנון תוכנית מחליפה, תכנית להתחדשות בניינית, וזאת עד סוף חודש יולי 2024. עם זאת, אל תמהרו להיפרד כי תכנית התמ"א 38 תמשיך לחול עד מאי 2026 וזאת ברשויות מקומיות שכבר הגישו תוכנית חלופית להתחדשות בניינית.
התזמון של פקיעת התוכנית בעייתי במצב בו מדינת ישראל נמצאת תחת איום טילים, אולם התוכניות המחליפות אמורות לייצר רציפות תכנונית בכמעט כל הערים שבהן מקודמים פרויקטים מכוח תמ"א 38.
תמ"א 38 vs התחדשות בניינית
יזמים נטו לאהוב את תכנית התמ"א 38 וזאת בין היתר גם מהסיבה שתכנית התמ"א 38 כללה בתוכה פטור מתשלום היטל השבחה והטבות מס שונות, וכן ניתן היה להוציא מכוחה היתר בנייה בהליך תכנוני פשוט יחסית לתכנון תכנית בניין עיר (תב"ע).
התב"עות המקומיות שיחליפו אותה מורכבות יותר ותלויות בקידום, סיווג ותכנון של מתחמי התחדשות עירונית בכל עיר ספציפית.
לעומת תכנית התמ"א 38, פה יכול להיווצר מצב שבו אם בניין מסוים לא בתוכנית שמקדמת העירייה לא ניתן יהיה לקדם בו התחדשות עירונית עד שבעירייה יקדמו תוכנית לאותו אזור שבו נמצא הבניין.
עם זאת, היתרון בתוכניות המחליפות הוא שבניגוד לתוכנית ארצית, הן קודמו על ידי העיריות עצמן ולכן הן מותאמות לעיר מבחינת אופי הבנייה, צורכי האוכלוסייה, קיבולת העיר והתשתיות שלה.
נקודה נוספת היא שהתכניות המחליפות מאפשרות קידום פרויקט ללא תשלום כל תמורה מצד הדיירים הקיימים, וכן מאפשרות הוצאת היתר בנייה ללא הצורך בהכנת תוכנית נקודתית מפורטת במוסדות התכנון (כמו בחלופת שקד).
אז מה קורה אצלכם בעיר?
כאמור, היישובים שקודמה בהם תוכנית עירונית מחליפה תמ"א 38 צפויה להמשיך לחול עד מאי 2026 או עד לאישורה של התוכנית המחליפה.
בסך הכול קיימות כיום 30 רשויות מקומיות שקידמו תמ"א 38 בתחומיהן. מתוכן, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית קידמה תוכניות מחליפות ב-18 רשויות שמצויות בסטטוסים שונים של תכנון, מהן 15 רשויות החליטו להאריך את תמ"א 38: רמלה, יבנה, נהריה, אשדוד, רעננה, קריית ביאליק, חדרה, כפר סבא, פתח תקווה, חיפה, רמת גן, אשקלון, בית שמש, ראשון לציון ובאר שבע.
תשע רשויות מקומיות כבר קידמו באופן עצמאי תוכנית מחליפה ואישרו אותה (ולכן הן כבר לא מקדמות בתחומן תמ"א 38 אלא את התוכנית המחליפה שבתוקף). מדובר ביישובים חולון, הרצליה, רמת השרון, קריית מוצקין, הוד השרון, יוקנעם עלית, רחובות, קריית גת וקריית אונו.
שלוש רשויות נוספות מקדמות בימים אלה תוכנית מחליפה באופן עצמאי, ומאחר שהיא טרם אושרה, הן גם יאריכו בתחומן את תמ"א 38. מדובר ביישובים גבעתיים, טירת כרמל וירושלים.
ארבע הרשויות המקומיות תל אביב, בני ברק, בת ים ולוד קיבלו החלטה שלא להאריך תוקף הוראות תמ"א 38 בתחומן עד למועד אישור התוכנית המחליפה, וברשויות אלה תתאפשר התחדשות בניינית רק החל ממועד אישור התוכנית המחליפה.
במסגרת תקופת הביניים ניתן יהיה לקדם בערים אלה התחדשות בניינית מכוח תיקון מס' 139 לחוק התכנון ובניה המכונה "חלופת שקד", ובנוסף תתאפשר התחדשות בניינית בעיר תל אביב מכוח תוכנית הרובעים, החלה על חלקים מהעיר.
עורכת הדין ספיר שלי עוסקת במגוון רחב של עסקאות נדל"ן ומקרקעין, ומייצגת את לקוחותיה בכל שלבי העסקה ובהליכים אל מול הרשויות ובתי המשפט. משרדה של עורכת הדין ספיר שלי בעל ניסיון רב בליווי פרויקטים רבים בתחום ההתחדשות העירונית. הכתבה באדיבות האתר din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפנייה ישירה לעו"ד ספיר שלי - 053-6247992