פעמים רבות מתגלים ליקויי בנייה בדירות או בבתים חדשים. הליקויים יכולים להיות קלים יחסית, כמו למשל ריצוף לא אחיד או נזקי רטיבות קלה בקיר, אך גם חמורים יותר, כגון ליקויים מבניים או הנדסיים המעמידים בסכנה בטיחותית את הדיירים. ברוב המקרים האחריות לתיקון הליקויים מונחת על החברה הקבלנית או חברת הבנייה אשר הייתה אחראית על תכנון וביצוע פרויקט הבנייה.
פיצוי בשל ירידת ערך הדירה
ירידת ערך של הדירה היא ההפרש בין המחיר שבעל הנכס יכול לקבל מקונה פוטנציאלי בשוק החופשי כתוצאה מליקויי בנייה, שאינם ניתנים לתיקון או שאין כדאיות מעשית לתקנם, לעומת המחיר שניתן יהיה לקבל עבור דירה דומה בסביבה שבה היא מצויה. ירידת ערך יכולה להיגרם גם כתוצאה משינוי תכנית בניין עיר, בניית קניון מסחרי או בניין גבוה בסמוך החוסם את האור והאוויר ועוד.
לפנייה ישירה לעורך הדין רפי רפאלי – לחץ/י כאן
ירידת ערך כתוצאה מליקויי בנייה
ליקויים בלתי הפיכים ואי התאמות שלא ניתן לתקן גורמים לירידת ערך קבועה של הנכס. ירידת ערך נקבעת על ידי שמאי מקרקעין מוסמך הרשום בפנקס שמאי המקרקעין, אשר קובע אם הנכס ניזוק מבניה לא תקנית וסטנדרטית. עם זאת ליקויי בניה רגילים, אשר ניתנים לתיקון בצורה סבירה ומעשית, אינם גורמים לירידת ערך הנכס.
ליקויי בנייה בלתי הפיכים יכולים לבוא לידי ביטוי בבניית חלון בשטח הנמוך ממידת המינימום ביחס לשטח החדר עצמו, בניית פרוזדור צר במידה הקטנה ממידת המינימום, או בניית תקרה נמוכה מהתקן המחייב מינימום גובה פנים מפני הרצפה לתקרה של לפחות שנים וחצי מטרים
תקרה נמוכה גורמת לירידת ערך, מאחר שבנייה שבוצעה מבלי לשמור על גובה פנים תקני וסטנדרטי פוגמת באופן מהותי ברווחה ובהנאת הדיירים, ואף מגבילה את השימוש בו כתוצאה מהיעדר אפשרות להתקנת מערכות חיוניות שונות, כגון: מזגן, מערכת כיבוי אש, תקרה מונמכת דקורטיבית ועוד, וכתוצאה מכך היא מורידה את שוויו.
בעל נכס המעוניין לקבל פיצויים בגין ירידת ערך בדירה, נדרש להוכיח באמצעות חוות דעת של שמאי מקרקעין כי אכן קיימת ירידת ערך ולהגיש תביעת פיצויים נגד הקבלן בגין עוגמת הנפש שנגרמה ועל ירידת הערך של הדירה בעקבות ליקוי בנייה. בסופו של דבר מכריע בית המשפט האם קיימת ירידת ערך בנכס או לא, ופוסק את גובה הפיצויים בהתאם לחוות דעת של שמאי מקרקעין.
לדוגמא, במקרה בו פנתה נציגות בית משותף לח"מ, נערכה בדיקה הנדסית לשם מתן חוות דעת על ליקויי בניה בבית משותף, ומלבד הליקויים אשר התגלו באומדן של מאות אלפי שקלים התברר כי קיר חדר המדרגות נבנה עקום, ובניגוד לתקן, והמהנדס הבודק קבע שהליקוי אינו בר תיקון, שכן לא ניתן כמובן לפרק את הבניין ולהרכיבו מחדש, על כן הופנתה נציגות הבית המשותף (ועד בית) לקבלת חוות דעת שמאית אשר מלבד התביעה הכספית לפיצוי על ליקויי הבניה העריכה את ירידת הערך לכל דירה בסך של כ-200,000 ₪!
ירידת ערך עקב אישור תכנית פוגעת
ערך הנכס עלול לרדת בצורה משמעותית אם אושרה תכנית בנייה הקובעת כי במקום של מגרש הריק יוקם בניין רב קומות שיסתיר את הנוף, ויחסום את אור השמש ומשב האוויר או בניית מרכז מסחרי גדול באזור מגורים, אשר עלול ליצור מצוקת חניה ולפגוע בשקט, בנוחות ובשלוות הדיירים.
במקרים רבים עומדת בפני בעל המקרקעין הזכות לקבל פיצויים, בגין אישור תכנית שמסבה ירידת ערך. סעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה, מתייחס לשינוי יעוד של מקרקעין ממגורים, מסחר או תעשיה ליעוד של דרך חדשה או שטח ציבורי פתוח, חסימת נוף, צמצום זכויות הבנייה, הגדלת הצפיפות וכדומה. סעיף זה קובע כי בעל נכס שנפגע על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לתשלום פיצויים מהועדה המקומית, בתנאי שאין המדובר בפגיעה לפי סעיף 200 לחוק.
סעיף 200 לחוק מונה מספר מקרים שבהם לא ניתן להגיש תביעת פיצויים, כאשר הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין, ואין זה מוצדק לשלם פיצויים, כולל: שינוי בתחום אזורים ובתנאי השימוש בקרקע שבהם, קביעת המרווח מסביב לבניינים וביניהם, הגבלת מספר הבניינים בשטח מסוים, הסדרת אתריהם של בנינים, גדלם, גובהם, תכנון צורתם או מראם החיצוני ועוד.
ליקויי בניה אקוסטיקה, באילו מקרים תוגש תביעה נגד קבלן?
ל פי התקן הישראלי, דירת מגורים אמורה להגן על הדיירים מפני השפעות הסביבה והרעש. כאשר רעש הרקע גבוה במיוחד כמו במבנים הקרובים לכביש ראשי או ליד שדה תעופה, קיימת דרישה מטעם ועדות התכנון להתקין אמצעים מיוחדים להפחתת רעש, כמו לדוגמה, בניית קירות אקוסטיים בין מקור הרעש למבנים, שימוש בחלונות מיוחדים המפחיתים משמעותית את הרעש החודר דרכם וכדומה.
מפגעי רעש בדירה נובעים בדרך כלל מבידוד אקוסטי לקוי או חסר במהלך הבניה. ליקויי אקוסטיקה או בעיות בידוד אקוסטי בדירה נחשבים לליקויי בניה לכל דבר, אשר עלולים לפגוע בערך הדירה או המבנה, ואף לפגוע בתפקוד היומיומי של דיירי הבית. חשוב לפעול לאלתר בתביעה נגד הקבלן או מוכרי הנכס לתקן את הליקויים, כדי להגן על דיירי הבית מפני המטרד. תקופת בדק בית בגין ליקויי אקוסטיקה הוא שנה אחת מיום קבלת הדירה ותקופת אחריות מתפרשת על פני שלוש שנים מתום תקופת הבדק.
תקופת האחריות בהתאם לחוק מכר דירות
חוק המכר נועד להגן על רוכשים מפני בניה רשלנית של הקבלן, שלא לפי תכנית הבניה, או שלא לפי תקנות הבניה והבטיחות. החוק קובע את משך האחריות של הקבלן על ליקויי בניה ומאפשר לרוכשים לדרוש ממנו לתקן את הנזק או לקבל פיצוי כספי מתאים, עבור תיקון ליקויים שונים בנכס, או תקלות שהתגלו לאחר מסירתו.
תקופת הבדק משתנה בהתאם לפגם, ונמשכת בין שנה אחת עד שבע שנים. תקופת אחריות הקבלן מתחילה במועד שבו מסתיימת תקופת הבדק ונמשכת שלוש שנים. במקרה של אי התאמה יסודית, אם הוכח כי מקור אי ההתאמה הוא בתכנון, בעבודה או בחומרים לא חלה מגבלת התיישנות.
כדי לממש את הזכות המנויה בחוק המכר, רוכש הדירה נדרש להודיע לקבלן על הליקויים ולדרוש ממנו לתקנם. עם זאת, החוק אינו מגן רק על הקונה, אלא מגן גם על זכויותיו של המוכר מבחינת ליקויי הבניה, וכאשר קונה מתלונן על ליקויים לאחר מסירת הדירה, הוא נדרש להעניק לקבלן או למוכר הזדמנות נאותה לתקנם בתוך פרק זמן סביר.
תביעה נזיקית בגין אי תיקון ליקויים
כאשר מדובר בליקויים שהקבלן מסרב לתקן, ניתן להגיש נגדו תלונה לרשם הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון, ואף ניתן להגיש נגדו תביעה נזיקית בבית המשפט לתשלום פיצויים, בגין רשלנות או בגין הפרת חובה חקוקה.
לפי חוק המכר, קבלן המוכר דירה חדשה נושא באחריות כלפי הרוכשים, עבור תיקון ליקויים שנתגלו בדירה בתקופה שלאחר מסירתה, בהתאם לסוג הליקוי. האחריות מתחלקת לשתי תקופות: תקופת הבדק ותקופת האחריות. את האחריות לתיקון אי התאמות לא ניתן לבטל, לשנות ולקצר את תקופת הבדק והאחריות, גם לא בהסכמת או ויתור הרוכש בהסכם המכר.
האחריות לתיקון ליקויים מוטלת על הקבלן אם הנכס או כל דבר שבו שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה. אם במהלך תקופת האחריות התגלתה אי התאמה בדירה, ואף אם התגלתה לאחר תקופת האחריות, אי התאמה יסודית שבגינה הדירה לא מתאימה ליעודה.
חובת ההוכחה בתקופת האחריות מוטלת על הרוכשים
במהלך תקופת הבדק חובה על הקבלן לתקן את הליקוי אלא אם הוכח שהליקוי נגרם באשמת רוכש הדירה כתוצאה של שימוש לא נכון, הזנחה או תחזוקה לקויה. תקופה זו מתחילה עם מסירת החזקה בדירה, והיא נמשכת בין שנה לשבע שנים על פי מהות הליקויים, כך לדוגמה, אחריות הקבלן בגין ליקוי בצנרת נמשכת כשנתיים, ואחריות בגין קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים נמשכת כשבע שנים.
עם סיום תקופת הבדק מתחילה תקופת האחריות למשך שלוש שנים. להבדיל מתקופת הבדק, בתקופת האחריות חובת ההוכחה חלה על רוכש הדירה, ועליו להוכיח שהליקוי נובע מהתכנון, מהעבודה או מהחומרים שבהם השתמש הקבלן. לאחר תקופת האחריות חלה אחריות הקבלן לתקן ליקויים מהותיים של יציבות ובטיחות ליקויים, שמקורם בשלד או ביסודות הבניין, ללא הגבלת זמן.
פיצויים בגין נזקי רטיבות
חד מליקויי הבנייה השכיחים ביותר הוא נזקי רטיבות. רטיבות בדירה עלולה להיגרם כתוצאה מדליפות בצנרת של השכנים או מקירות חדרי הרחצה והשירותים של הבית עצמו, מחדירת מי גשמים מהמרפסת או מהגג עקב פגם באיטום. כמו כן, המים יכולים לחדור דרך קירות חיצוניים או מהרצפה, עקב נזילה בדירה מעל.
נזקי רטיבות גורמים להופעת עובש, לקילופי טיח וצבע, לקצר במערכת החשמל ואף לירידת ערך הנכס. חדירת מים אל מערכות החשמל מהווה סכנה ממשית של התחשמלות וסכנת שריפה, והימצאות מים בתוך חלקי המבנה עלולה לגרום לשינויים במרקם הבטון ולהחלשתו וסכנה ליציבותו. על כן רטיבות נחשבת לנזק רציני, ויש לתקנה בדחיפות וגם לתבוע פיצויים מהגורם האחראי.
כדי להגיש תביעת פיצויים בגין נזקי רטיבות, יש לברר באמצעות חוות דעת של מומחה מהיכן מגיעה הנזילה ולהבין מי האחראי לנזקי הרטיבות. כאשר מקורה של הנזילה היא מדירת השכנים, ניתן להגיש נגדם תביעה לפיצויים, אך אם הנזק נגרם על ידי פגם בדירה, במרבית המקרים ניתן לתבוע את חברת הביטוח, וכאשר מדובר ברכישת דירה חדשה יש לפנות אל הקבלן או החברה הקבלנית שבנו את הנכס.
באילו מקרים ניתן לדרוש פיצויים מהשכנים?
כאשר מקור הנזילה בדירת השכן, מוטלת על השכן החובה לשאת בעלות התיקון. סעיף 3(ב) לתקנון המצוי בתוספת לחוק המקרקעין, קובע כי בעל דירה זכאי לדרוש תיקון מבעל דירה אחרת כל אימת שאי ביצוע התיקון האמור עלול לפגוע בדירתו של הראשון.
החובה המוטלת על השכן לתקן את ליקויי הבנייה היא חובה אשר הוגדרה על ידי ההלכה הפסוקה. מעבר לכך מדובר בחובה שאינה תלויה בנסיבות האשם בתקלה. כלומר, גם אם האשם בתקלה איננו בעל הנכס אלא הקבלן אשר שיפץ את דירתו, הרי שמוטל על בעל הדירה לתקן את הליקוי ולאחר מכן, באפשרותו להגיש תביעה מטעמו כנגד הקבלן בגין רשלנות מקצועית.
אחריות קבלן לנזקי רטיבות
קבלן שמוכר דירה חדשה נושא באחריות לתיקון ליקויים שנתגלו בדירה בתקופה שלאחר מסירתה. כאשר מדובר ברטיבות בגג, במקלט ובקירות, קובע חוק מכר הדירות כי הקבלן חייב להעניק לקונה אחריות לגבי טיב עבודות הבניה ואיכותן.
אחריות זו אינה מוגבלת בתנאים מסוימים, על כן בעל דירה שמגלה עם בוא הגשמים את נזקי הרטיבות, יכול לדרוש מהקבלן לתקן הנזקים ללא דיחוי. כמו כן, בעל הדירה רשאי לדרוש מהקבלן פיצויים בגין נזקים אשר נגרמו לו כתוצאה מהרטיבות, ובנוסף להגיש תביעה נגד הקבלן בגין עגמת נפש.
אחריות הקבלן מתחלקת לשתי תקופות, תקופת הבדק שמתחילה עם מסירת החזקה ונמשכת בין שנה לשבע שנים על פי מהות הליקוי, כאשר חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט נמשכת שלוש שנים. במהלך תקופת הבדק חלה חובה על הקבלן לתקן את נזקי הרטיבות אלא אם הוכיח שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה. תקופת האחריות היא התקופה השנייה שמתחילה עם סיום תקופת הבדק ונמשכת שלוש שנים. בתקופת האחריות חובת ההוכחה שהליקוי נובע מהתכנון, מהעבודה או מהחומרים חלה על הרוכש.
ירידות ערך וליקויי בנייה בדירות
ירידות ערך וליקויי בנייה קבלנים רבים גורמים לרוכשי הדירות עגמת נפש וסבל רב, במקרים בהם רמת הגימור והבנייה לא כפי שסוכם וישנם ליקויי בנייה רבים בדירות הנמסרות.
רוכשים רבים שנפגעים מהתופעה, פונים להגיש תביעה כנגד הקבלן, לקבלת פיצוי בגין ליקויי הבנייה. זאת לאחר שהשקיעו את מיטב כספם, בעסקת חייהם לרכישת אותה דירה.
לאחרונה אני נאלץ לטפל במקרים רבים בהם המוצר המוגמר, כפי שהובטח ע”י הקבלן, רחוק מאוד ממה שמקבלים הרוכשים בפועל.
ירידת הערך בגין ליקוי בנייה מחושבת כהפרש בין שווי דירה כפי שתוארה בחוזה המכר ובמצגות, לבין שווי הדירה בפועל, בהתייחס למאפייניה.
שמאי מקרקעין יבחן את שוויו של כל מרכיב בגינו מוגשת תביעת הפיצוי ובחלק מהמקרים, העניין יצריך מחקר מעמיק שינסה לכמת את הנזק בסכום ברור ומובהק ע”פ השוואת הדירה לדירות דומות בסביבה.
כאשר שווי הדירה במצבה הנוכחי עלול להיות נמוך משווי הדירה לפי נתוניה על הסכמי המכר, יש סיכוי סביר שמגיע לכם פיצוי מהקבלן.
רכישת דירה בעידן של היום היא מורכבת לאור בועת הנדל”ן
ולעיתים נראה כי היא בגדר חלום עבור צעירים ומבוגרים כאחד. אנשים רבים חוסכים שקל לשקל כדי להגיע לחלום הנחשק ולכן חשוב לבצע בחירה נכונה ומבעוד מועד לוודא כי הדירה נקנתה ללא ליקויים שונים. אולם למרות הזהירות הרבה בה נוקטים רוכשי דירות, עדין אנו שומעים על לא מעט מקרים של רוכשי דירות חדשות מקבלן אשר נאלצים להתמודד עם פגמים וליקויים שונים בדירות שרכשו, אם זה בחדשות או ממכרים וכו’, כדוגמת המרפסות שקרסו בחדרה או ליקויים שונים שנמצאו בדירות מגורים במגדלי שרונה ומגוון מקרים נוספים.
הליקויים שנגרמו עקב רשלנותו של הקבלן, עשויים לגרום לירידת ערך הדירה ולמעשה הרוכש מקבל מוצר ששוויו פחות ממה שציפה לקבל. ליקויי בנייה יכולים להיות מגוון ליקויים שונים כדוגמת – בעיות צנרת ונזילות, ליקויים בשלד הבנייה, בעיות בתשתיות ועוד.
מה עושים במקרה של ליקוי בנייה בדירה חדשה?
ירידות ערך וליקויי בנייה חשוב לציין כי ליקויי בנייה כגון נזילות וליקויי רטיבות הן חמורות ויכולות לגרום לדיירי הבית סבל של ממש, שהרי בעת רכישת דירה לא תמיד רוכשי הדירות מבחינים בליקויים אלו ולרוב הם רואים ליקויים קוסמטיים כדוגמת מרצפת שבורה או שקעים של הורכבו כראוי וכו’.
אולם, ישנם ליקויים שניתן לאתר רק בעזרת מכשור מדידה מיוחד כדוגמת גלאי אלקטרוני לאיתור נזילות מים ולא על ידי הבחנה מלמעלה. במקרה של איתור ליקוי בנייה, יש לפנות לקבלן כדי שייקח אחריות ויטפל בבעיה, אולם ניתן לפנות לבית משפט כדי לקבל פיצויים ולחייב את הקבלן לסדרם במידה והוא אינו לוקח אחריות.
מהם ליקויי בניה?
נתחיל עם השאלה הבסיסית: מה נחשב לליקוי בניה? כך מגדיר חוק המכר:
"קיימים סוגים רבים של ליקויי בנייה – ליקויים בטיחותיים, ליקויים אסתטיים, ליקויים הפוגעים בשגרה ובאיכות החיים של הדיירים ועוד. כמו כן, יש להבדיל בין ליקויים בתכנון – דהיינו, כאשר תכנית הבנייה לא תואמת לבנייה בפועל, לבין ליקויים בביצוע – ליקויים הנובעים מרמת בנייה ירודה.
ליקויי בנייה נפוצים יותר בביצוע מאשר בתכנון, והם נובעים, בין השאר, משימוש שגוי בחומרי הבנייה, אי-עמידה בתקנים, חיסכון בעלויות הבנייה, העסקת פועלים בלתי-מיומנים או חיפזון בבנייה – מתוך רצון להימנע מאיחור במסירת הנכס".
קיים מגוון רחב של ליקויי בנייה, וקצרה היריעה מלפרט את כולם. אלו הליקויים השכיחים ביותר:
- ליקויי איטום
- נזילות ודליפות מים
- ליקויים במערכות אינסטלציה
- ליקויים במערכות חשמל
- ליקויים במערכות התפשטות עשן ואש
- ליקויים במעליות
- טיח מתפורר
- סדקים בקירות המבנה
- נפילת אריחים
- ליקויים בריצוף
ליקויי בניה בדירה חדשה או בבית פרטי
כשמדובר בנכס פרטי – בית או דירה, כל הליקויים שמנינו מעלה יכולים להימצא מיד עם מסירת הנכס מאת הקבלן, חודשים ספורים לאחר המסירה ולעתים גם בחלוף שנים. ליקויי איטום, כדוגמה, יביאו לעתים קרובות לרטיבויות בקירות או בתקרת הנכס, שללא טיפול ראוי עלולים לגרום לנזק היקפי במבנה – וזאת מעבר למפגע הבריאותי והאסתטי של סימני עובש.
ליקויים בריצוף מתבטאים בין השאר ברצפות מתנדנדות, שקועות או סדוקות, או הבדלי גובה וגוון במסגרת הריצוף. אחד הליקויים הרווחים ביותר בדירות בישראל הוא סדקים המופיעים בקירות המבנה, מפגע בטיחותי שדורש לעתים קרובות טיפול מידי.
עורך הדין רפי רפאלי מעניק שירות משפטי בתחומי ליקויי ונזקי בנייה, סכסוכי שכנים ובתים משותפים, נזקי רטיבות, נזקי אש, יחסי שוכר-משכיר ועוד. הכתבה באדיבות האתר din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפנייה ישירה לעורך הדין רפי רפאלי – 053-6256688