שיתוף במקרקעין הינו מצב בו מקרקעין רשום בבעלות "משותפת" של שני בני אדם או יותר. בשותפות כזו לאף שותף אין חלק פיזי מוגדר באותם מקרקעין אלא יש להם חלקים בכל המקרקעין (למשל, 1/2 מהכל). השיתוף במקרקעין יכול להיווצר מרצון (לדוגמא בני זוג / שותפים שרכשו נכס ביחד) או שלא מרצון (לדוגמא מספר יורשים שקיבלו יחד נכס בירושה).
פירוק שיתוף במקרקעין בחוק
פירוק שיתוף בנכס מקרקעין נידון בסעיף 37(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, כדלהלן:
"37. (א) כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף."
סעיף 37(א) לחוק המקרקעין הינו עיקרון העל באשר לזכות פירוק השיתוף במקרקעין, ולפיו לכל שותף הזכות לדרוש את פירוק השיתוף במקרקעין, וזאת – רק אם לא מנצלים את הזכות הזו לרעה (נסביר בהמשך).
לפניה ישירה לעורך דין מאור גרצנשטיין, לחץ/י כאן
פירוק שיתוף במקרקעין בפסקי הדין
גם בתי המשפט רואים את רצון השותפים בהליך פירוק השיתוף כבעל ערך, ונוהגים בדין המקל, כאן ראויים קביעתו של בית המשפט העליון ב-רע"א 1017/97 יצחק רדילביץ ואח' נ'יצחק מודעי ואח':
"יהא אשר יהא יחסו של הדין אל השיתוף במקרקעין, כל עוד הוא קיים..... מבקש החוק להקל ככל הניתן על פירוקה של שותפות אם שותף לשותפות מבקש על כך לטובת השותפים... שותפות במקרקעין כמוה כשותפות מיום ליום... ולפירוק שותפות כל הנדרש משותף הוא כי יודיע על רצונו בהתרת החבילה. המשפט אין בכוחו להשכין שלום בין שותפים "צהובים" זה לזה – או אף שותפים המתקשים להגיע להבנה זה עם זה – ובהעדר כלים בידו להשכין שלום ביניהם, מקנה הוא זכות – יכולת לכל אחד מן השותפים לבקש פירוק השותפות".
מי יכול להגיש בקשה לפירוק שיתוף?
- אחד מבני הזוג השותפים במקרקעין
- כל שותף במקרקעין
- יורשים שירשו יחד מקרקעין בירושה / צוואה
סיבות לפירוק של שיתוף במקרקעין
קיימות מספר סיבות לפירוק השיתוף במקרקעין, כגון:
- רצון אחד השותפים למכור את המקרקעין - במקרה זה, השותף המעוניין במכירת המקרקעין חייב יהיה לקבל את הסכמת השותפים האחרים, אם השותפים האחרים אינם מסכימים למכור את המקרקעין, יוכל השותף להגיש תביעה לפירוק שיתוף בבית המשפט.
- סכסוך / חוסר הסכמה בין השותפים - במקרה של חוסר הסכמה בפירוק שיתוף במקרקעין, יוכלו השותפים להגיש תביעה לפירוק שיתוף בבית המשפט על מנת לפרק את השותפות וכך לפתור את הסכסוך.
- פטירת אחד השותפים - במקרה של פטירת שותף, יורשיו נכנסיו לנעליו. במידה והיורשים אינם מסכימים על דרך ניהול המקרקעין ו/או מעדיפים לקבל כסף עבור המקרקעין, יוכלו להגיש תביעה לפירוק שיתוף בבית המשפט.
אפשרויות פירוק השיתוף במקרקעין
- פירוק בדרך של חלוקה בעין - לפי הוראות סעיף 39 לחוק המקרקעין, הכוונה לחלוקה פיזית.
לדוגמא: שתי שותפים בעלי מקרקעין בגודל 4 דונם, במקרה של פירוק שיתוף נחלק את המקרקעין שווה בשווה בין השותפים, כך שכל שותף יהיה בעל 2 דונם במקרקעין. בכך השותפים פירקו את השותפות וכל אחד ירשם כבעל מקרקעין בגודל 2 דונם. - פירוק בדרך של מכירת המקרקעין - לפי הוראות סעיף 40 לחוק המקרקעין, הכוונה למכירת המקרקעין בשלומתם לצד שלישי.
- פירוק שיתוף בדרך של רישום בית משותף - לפי הוראות סעיף 42 לחוק המקרקעין, הכוונה לנכס מקרקעין הכולל מספר יחידות ומתאים להירשם כבית משותף, יוכלו השותפים להתחלק בניהם באופן שווה במספר היחדות.
- הסכם שיתוף בין השותפים - ישנם שותפים שעורכים הסכם שותפות בניהם בטרם כניסתם לשותפות, ההסכם מסדיר את הוראות השותפות ובין היתר את מנגנון פירוק השיתופות בניהם, יש לפעול לפי הוראותיו של ההסכם עת הפירוק.
לאיזו ערכאה יש להגיש את התביעה לפירוק שיתוף במקרקעין?
לפי הוראות חוק המקרקעין הסמכות המקומית נקבעת לפי מיקום המקרקעין. לדוגמא: אם המקרקעין בעלי השותפות מצוים בתל אביב, אזי נפנה לבית המשפט בירושלים.
לקביעת הסמכות העניינית, יש לבדוק היכן המקרקעין רשומים - האם בלשכת רישום מקרקעין (טאבו)? במנהל מקרקעי ישראל? האם בחברה קבלנית / יזמית שטרם רשמה את הדירה בטאבו?
תביעה לפירוק שותפות במקרקעין הרשומים בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) תוגש לבית המשפט השלום, ללא תלות בשוויי המקרקעין.
תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין שאינם רשומים בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) תוגש לבית המשפט השלום או המחוזי בהתאם לשווי המקרקעין.
הכלל הוא, שמקרקעין בשווי של עד 2,000,000 ₪ יטופלו בבית משפט השלום ומעבר לסכום זה בבית המשפט המחוזי.
נשיים לב כי במידה והשותפים הם בני משפחה, הרי שיש להגיש את תביעת פירוק השיתוף לבית המשפט לענייני משפחה, ללא התחשבות בשווי המקרקעין או היכן הם רשומים.
נקודות חשובות בהליך לפירוק שיתוף במקרקעין
- תנאי מקדמי להגשת התביעה לפירוק השיתוף הוא שבעלים רשומים בלבד במקרקעין יוכלו להגיש תביעה לפירוק שיתוף, כלומר, מי שטרם רשם את זכויותיו בלשכת רישום המקרקעין אינו רשאי לתבוע.
- שותף במקרקעין אינו יכול לכפות על שותף אחר למכור לו את חלקו במקרקעין. לדוגמה: שותף שיש בבעלותו 90% מהמקרקעין אינו יכול לתבוע משותף שהוא בעלים של 10% מהמגרש את חלקו, במידה וירצה לפרק את השותפות יצטרך למכור את חלקו, או לזכות בהתמחרות מול צדדים שלישיים.
- התחשבות ברצון השותפים במקרקעין, לפי סעיף 43 לחוק המקרקעין, כאשר חלק מהשותפים רוצים להישאר בשותפות, בית המשפט מוסמך להתחשב בדרישת השותפים לקיים את השיתוף ובשאר משאלותיהם של השותפים.
- השותפים במקרקעין והמציעים לרכוש את המקרקעין לאחר פירוק השותפות יכולים לניהול משא ומתן באופן הגון ושוויוני במסגרת הליך התמחרות.
- השותפים לא רשאים לעשות כל פעולה שעלולה לפגוע בזכויות של השותפים האחרים, לדוגמא: למכור את הנכס ללא הסכמת השותפים האחרים, לבנות על הנכס ללא הסכמת השותפים האחרים, לשנות את השימושים האפשריים בנכס.
- השותפים מחויבים לפעול לפי חובת תום הלב במסגרת הליך פירוק השיתוף ואף כל פעולה שנעשתה בחוסר תום לב עשויה להיפסל על ידי בית המשפט.
האם יש הגבלה או התיישנות על המועד בו ניתן להגיש תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין?
לאור העובדה שזכות הבעלות במקרקעין הינה בעלות מתמשכת, הרי שאין התיישנות. וכל עוד אדם הינו שותף במקרקעין, הרי שעומדת לו הזכות לפתוח בהליך של פירוק שיתוף.
פירוק שיתוף בהסכמה או ללא ההסכמה
יש להבחין בין פירוק שיתוף שנעשה בהסכמה ובין פירוק שיתוף שנעשה שלא בהסכמה:
- פירוק שיתוף שנעשה בהסכמה - במידה וכל השותפים מביעים הסכמה לפירוק השותפות, ההליך יהיה קצר ומהיר.
- פירוק שיתוף מקרקעין שלא בהסכמה – במידה ושותף או מס' שותפים מסרבים או מתנגדים לפירוק השותפות לא נותרת ברירה ויש להגיש לבית המשפט תביעה לפירוק השותפות.
פירוק שיתוף במקרקעין בין יורשים
לאחר פטירתו של אדם, כל נכסיו הופכים להיות חלק מעיזבנו, אולם העיזבון לא נחשב ולא מוגדר כישות משפטית שניתן לרשום בלשכת רישום המקרקעין ו/או בכל מרשם אחר ולכן נדרש לרשום את הנכסים שכלולים בעיזבון על שם היורשים.
הליך הרישום עלול ליצור בעיות וקשיים שונים במקרים בהם היורשים מסרבים או שאינם מעוניינים להימצא בקשר "שותפות" בנכסים שיירשו. במקרים האלו אנחנו עשויים להשתמש בהליך פירוק שיתוף במקרקעין.
ועל כן היורשים במידה וכולם מסכימים יפתחו בהליך פירוק השותפות, במידה וההסכמה לא גורפת בין כל היורשים, יוכל יורש או מס' יורשים יחד לפתוח בהליך פירוק השותפות ללא הסכמה.
מקרה אמת של פירוק שיתוף במקרקעין
משרדנו נתן את שירותיו ל-7 יורשים, שהוריהם נפטרו, ההורים בחייהם היו בעלי דירה. בעת פטירת ההורים הדירה הפכה לעיזבונם והיורשים ירשו את הדירה. במקרה זה היורשים הפכו להיות שותפים בדירה בעל כורחם.
בנידון, מדבר ביורשים רבים מה שיכוך להביא את למצב של מחלוקות באופן תדיר ותכוף, מאחר ולא ניתן היה לבצע בדירה חלוקה בעין, ומאחר והליך לא נעשה בהסכמת כל היורשים, הגשנו תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין ובית המשפט פסק על פירוק השותופות באופן של מכירת המקרקעין בשלמותו וחלוקות הרווח באופן שווה בין כל היורשים.
פירוק שיתוף במקרקעין בין בני זוג
כאשר בני זוג הם בעלים של מקרקעין בשותפות ומצויים בהליכי פירוד ו/או גירושין, עולה הצורך בפתיחת הליך של פירוק שיתוף.
עמדת הפסיקה היא, כי החוק הנוגע לפירוק שיתוף במקרקעין חל גם לגבי בני זוג. עם זאת, מאחר ומעורבים ילדי בני הזוג בתי המשפט יתחשבו בעובדה שפירוק מהיר ומיידי עלול להביא את הצדדים למצב שהם ו/או ילדים קטינים ייוותרו ללא קורת גג.
ולכן, כאשר מדובר בפירוק שיתוף בין בני זוג, בית המשפט אמנם מוסמך להוציא צו לפירוק השותפות, אך במקביל יכול להחליט לעכב את ביצוע השותפות וזאת עד שיימצא פתרון ראוי לבני הזוג וילדיהם.
מקרה אמת של פירוק שיתוף במקרקעין
משרדנו נתן את שירותיו ל-7 יורשים, שהוריהם נפטרו, ההורים בחייהם היו בעלי דירה. בעת פטירת ההורים הדירה הפכה לעיזבונם והיורשים ירשו את הדירה. במקרה זה היורשים הפכו להיות שותפים בדירה בעל כורחם. בנידון, מדבר ביורשים רבים מה שיכוך להביא את למצב של מחלוקות באופן תדיר ותכוף, מאחר ולא ניתן היה לבצע בדירה חלוקה בעין, ומאחר והליך לא נעשה בהסכמת כל היורשים, הגשנו תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין ובית המשפט פסק על פירוק השותופות באופן של מכירת המקרקעין בשלמותו וחלוקות הרווח באופן שווה בין כל היורשים.
אז איך מתקדמים מכאן? הכנת תביעה על ידי עורך דין
הליך פירוק שיתוף במקרקעין מתחיל בהגשת תביעה לבית המשפט. התביעה צריכה לכלול את הפרטים הבאים: שם השותף המבקש פירוק שיתוף והנתבעים קרי השותפים, תיאור המקרקעין המשותפים, הסיבה לפירוק השיתוף, הדרישה של המבקש לפירוק השיתוף ונסיבות המקרה.
לאחר הגשת התביעה, בית המשפט יקבע דיון בו השותפים יגישו את טיעוניהם בפני בית המשפט והוא יכריע בסופו של דבר כיצד לפרק את השיתוף.
לסיכום, כאמור לעיל, בחוק הליך פירוק שיתוף הינו עיקרון על המשקף את הזכות הבסיסית של כל שותף לדרוש את פירוק השותפות, גם בפסיקה, מערכות בתי המשפט רואים חשיבות רבה בהליך זה.
לכן, במקרה בו הנכם שותפים במקרקעין ומתגלים קשיים בשותפות, זכרו שיש פיתרון שישיג עבורכם את התוצאה האופטימלית ויממש את זכותכם.
מומלץ להתייעץ עם עורך דין העוסק בפירוק שותפות במקרקעין שיסייע למצות את זכויות מבקש פירוק השותפות. משרדנו מתמחה בהגשה וניהול של תביעות לפירוק שיתוף במקרקעין בין שותפים, יורשים ובני זוג.
עורך דין מאור גרצנשטיין עוסק בדיני משפחה, גירושין, הסכם גירושין, הסכם ממון, ייצוג צדדים בתביעות חלוקת רכוש, פירוק שיתוף, מזונות ילדים, זמני שהות ועוד. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפניה ישירה לעורך דין מאור גרצנשטיין - 053-7101180