הקרקעות במדינת ישראל מוחזקות ע"י שלושה גופים: מדינת ישראל, קק''ל והרשות לפיתוח ומנהלות ע''י רשות מקרקעי ישראל (לשעבר ממ''י – מנהל מקרקעי ישראל), השולטת על מרבית מקרקעות המדינה (למעלה מ-90%). המקרקעין במדינת ישראל מחולקים לפי גושים וחלקות, ולעתים יש גם תתי חלקות (בית משותף).
פעולת הסדרת מקרקעין נקראת "פרצלציה" - לוקחים קרקע גדולה ומחלקים אותה לגושים וחלקות. למעלה מ-90% מהמקרקעין מוסדרים. הנראות של מקרקעין שאינם מוסדרים הינה קרקע אחת גדולה עליה רשומים בעלים שונים ללא חלוקה.
לפנייה ישירה לעורכת הדין בת אל ויצמן – לחץ/י כאן
מקרקעין שאינם מוסדרים רשומים בפנקס השטרות. המשמעות היא שהרישום אינו חד משמעי. (סעיף 125 לחוק ראיה חותכת למול ראיה לכאורה). לעומת זאת, מקרקעין מוסדרים, רשומים בלשכת רישום המקרקעין, אשר הינו מרשם פתוח לציבור.
ההבדלים בין מקרקעין מסודרים ללא מוסדרים
ההבדל העיקרי בין מקרקעין מוסדרים ללא מוסדרים, הוא סוגי הזכויות. ככל והזכויות מוסדרות ורשומות בלשכת רישום המקרקעין, האפשרות לסתור את הזכו בדרגת "בעלות" אינה קיימת. להלן נעמוד על ההבדלים בין סוגי הזכויות:
זכות חוזית - כל עוד עסקה לא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין היא זכות חוזית בלבד, משמע ניתן לסתר זכות זו. פס"ד טקסטיל ריינס נ' רייך – מציג את השאלה מהו מעמדה של זכות שנרשמה במינהל מקרקעי ישראל? הרי, כאמור, רישום בספרי המינהל לא מעניק זכות קניינית (הבעלות של המדינה ולטובת הקונה נרשמה זכות חכירה). העסקה מעין זו, היא עסקה המקנה זכות חוזית ולכן היא לא עסקה במקרקעין לפי חוק המקרקעין, ויחול עליה חוק המיטלטלין. כאמור, הזכות נותרת זכות חוזית בלבד.
זכות קניינית - סעיף 7 לחוק המקרקעין קובע כי כדי שזכות תהפוך לקניינית יש לרשום בעלות בטאבו. להלן נוסח הסעיף:
(1) "עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום".
(2) "עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה". (במילים אחרות, חוזה. כלומר גם ההתחייבות דורשת שזה יהיה בכתב). בהקשר זה, חשוב לציין כי אחת הסיבות העיקיריות לחשיבותה של רישום הערת אזהרה לאחר חתימה על הסכם מכר, הינה כי עסקה שאין לגביה תיעוד כלשהו במרשם, חושפת את הרוכש להפרות הסכם על ידי המוכר, וכפועל יוצא מכך הכנסתו להליכים משפטיים יקרים וארוכים.
מגבלות על זכות הקניין
ישנן מגבלות האוסרות על בעל נכס לבצע פעולות מסוימות במקרקעין הרשומים על שמו, על אף היותו בעלים של המקרקעין. פעולה אסורה על פי חיקוק, כגון: הימורים, בניה בלתי חוקית, או פגיעה בקניין של אחר גם אם נמצאת בתחום שלי. כגון בנייה שתסתיר לשכן את הנוף או תפחית את ערך נכסיו (פס"ד רוקר נגד סלומון).
האם ירושה נחשבת עסקה במקרקעין?
ירושה היא חריגה מכיוון שהיא לא נחשבת עסקה במקרקעין ולכן לא נדרש רישום להתגבשותה. הקרקע הופכת להיות רכושם של היורשים ברגע מותו של הבעלים, ללא קשר לרישום בלשכת רישום המקרקעין. יורש נכנס בנעלי המוריש והזכות של המוריש הופכת להיות זכות קניינית של היורש באופן אוטומטי. זו אחת מהבעיות של המרשם, עקרון הוודאות נפגע, אם יורש אינו מסדיר את רישומו בלשכת רישום המקרקעין.
עו"ד בת אל ויצמן עוסקת במשפט אזרחי-מסחרי, הוצאה לפועל, חדלות פירעון, צוואות, חוק המקרקעין. ייצוג והופעות בבית המשפט. הכתבה באדיבות האתר din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפנייה ישירה לעורכת הדין בת אל ויצמן – 053-6130830